上海个别楼盘降价只为甩清尾房

　　或许，10月25日关于“上海楼市引领全国降价”的新闻，能让那些急于买房的年轻人感到一丝安慰。自从国家宏观调控以来，这些本分的刚性需求似乎从未听到如此正面的消息。
　　但是，实际情况或并非如此。在报道中被提到的多个楼盘降价虽然属实，但降价原因却并非什么“资金链紧张”或“开发商撑不住”，而是开发商已完成销售目标后将个别冷门房源低价甩清而已。个别楼盘降价的消息实为地产中介机构为吸引客源而放出的烟幕弹。
　　靠这样的“降价”来引领全国楼市价格松动，基本是一个笑话。
　　
　　龙湖郦城降价实为清盘
　　10月25日，有众多媒体报道称，继龙湖、星河湾降价之后，越来越多的房企开始抵抗不住宏观调控的洪流，开始降价。其中绿地、中海、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20％～40％。报道称，近期龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅颇高，甚至连华润外滩九里这样的高端项目都出现降价。
　　只看表面，这着实是一个让上海刚性需求亢奋的消息。但是这背后其实是开发商“在下一盘很大的棋”。
　　据《中国经济周刊》记者采访得知，龙湖郦城项目的降价并非由于资金不足引起。相反，正是由于龙湖地产已经赚得“盆满钵满”而加速甩清尾盘。
　　两个月前，龙湖地产(0960.HK)发布公告称，2011年前8个月，公司的销售额为240亿，完成全年400亿目标的60%。此外，龙湖地产在10月15日前后启动名为“抢收华东”的营销战略，将上海区域的龙湖郦城、龙湖好望山和杭州区域的杭州香醍溪岸同步推入市场。据媒体报道称，上述三个楼盘5天内认购金额接近20亿元。这促使龙湖在华东的销售任务已基本完成。
　　有近期研究龙湖地产上海项目的券商研究员告诉《中国经济周刊》：“10月中下旬我曾经去了位于上海嘉定的上海龙湖郦城项目。这个项目的降价当然不是因为开发商资金紧张，而是因为该楼盘销售已经接近尾声，且为商住两用，又靠近轻轨，同时容积率可能也略微偏高。因此在已经完成销售目标的情况下，龙湖用降价的手段快速甩清尾房，既能加速回笼现金又能进一步提高市场占有率。”
　　该名分析师称：“很多上市地产企业在今年的销售情况都不如意，连这些企业都没有资金链紧张，那些一线的开发商怎么会因为资金链紧张而降价销售？而且现在全国土地市场价格较低，这些企业快速回笼资金可以去合适的城市拿更好的土地。”
　　其实，降价出售一些末尾的营销手段在地产圈里是惯用的战略。一些一线开发商在接近完成全年销售目标的时候降价卖掉尾盘，既能为自己造势又能回笼资金，提高市场占有率。“这些开发商没降价都卖得很好，那降价之后则更加吸引购房者。”上述分析人士说。
　　一位中国房地产协会的高层人士置评说：“其实在调控之前，开发商甩卖尾盘的情况也时有发生。不能因为几个楼盘清盘就说上海将领跌全国房价。降价清盘或涨价清盘，都是企业的营销手段。市场应该警惕个别开发商将不实情况反映给媒体混淆视听，以达到加快销售速度的目的。”
　　海通证券统计显示，10月16日到10月23日，上海住宅均价环比上涨4.47%。
　　
　　地方政府自行松绑露端倪？
　　除了龙湖地产外，华润外滩九里项目的营销策略也有异曲同工之妙。前述报道援引代理机构中原地产经纪人的话称，目前华润外滩九里推出二三层特价房源，单价已经低于8万元/平方米。
　　记者以购房者的名义致电其售楼处，工作人员告诉记者：“目前没有特价房源。最便宜的一套1600万元人民币。楼盘均价为10万元每平方米。所谓特价房源是中介代理机构为了吸引客源而说的价格。华润外滩九里实际上并不存在特价房源。”
　　有华润外滩九里项目的合作伙伴告诉本刊记者：“华润外滩九里项目其实在2009年就已开盘销售。目前正在销售的是该项目的尾盘和几套面积较大售价较贵的楼王项目。”
　　知情人士透露：“还有个别上海降价楼盘，完全是借着跟另一些降价项目位置接近的噱头，打着降价的旗号销售。这些项目在报备建委时故意报高，加上项目为毛坯房，所以销售时可以低于备案价格，造成降价销售的假象。”
　　上述匿名分析师告诉记者：“降价的趋势是值得肯定的。但是降价的速度和幅度却并不如当前一些观察者所说的那样。预计到明年中旬，全国四大城市房价的降幅不会超过15%，下跌10%就已经很不错了。”
　　一些开发商认为，房价如果下跌太多，开发商是可以撑得住，但是地方政策会面临较大的风险。“受制于土地财政的地方政府一旦长时间没有土地出让金支持，他们将面临很多复杂而严峻的债务问题。”
　　阳光100置业集团高级副总裁范小冲告诉《中国经济周刊》：“从现在到明年中旬，一线城市房价下降幅度很难超过15%。”因为目前市场中依旧存在大量的真实性需求，同时资本市场中的流动性依旧相当充足。“尽管现在银根收紧，但这是人为举动，是治病的过程。只要这种需求和货币两种基本量能存在，房价就不会出现所谓的30%到50%的降幅。”
　　中国房地产协会高层人士表示：“上海个别楼盘的降价根本不具备代表性。高报价低售价的做法实际上是房价假摔。衡量一个城市的房价是否有所下降，不能看几个项目的售价，也不能以郊区的房价进行衡量，而应该是以靠近城市中心的位置衡量。比如，衡量北京的房价趋势，应该看三环到四环之间的房价是否有下降。”该人士认为，尽管房价下降确实有蔓延的趋势，但地方政府的执行力度不容乐观。
　　前不久，广东佛山就曾经上演过“放松政策”朝生暮死的窘境。目前，南京市政府也修改了关于住房公积金贷款办法。南京市政府发布通知称，南京居民夫妻双方最高可申请的住房公积金贷款额度为人民币60万元。此前最高贷款额度为40万元。通知称，该政策是为了支持中低收入家庭购买普通住房，提高住房公积金资金使用率。通知没有详细阐述，但普通住房通常指面积不超过140平方米的住宅。
　　而在浙江宁波，刚出台不久的《宁波市商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理暂行规定》，允许商业贷款全部或部分转成公积金贷款。商业贷款余额全部转换成公积金贷款的，借款人可以是贷款房屋产权人，也可以是产权共有人（仅限配偶、父母、子女）；部分转换的，只能是原借款人。
　　此外，江苏常州则自10月1日起，部分调整住房公积金使用政策，主要内容包括购买经济适用住房或首套普通自住住房，公积金单人最高贷款额度由24万元提高至30万元，两人由40万元提高至50万元。
　　截至目前，已对公积金住房贷款调整的地区并未被中央叫停阻止。
　　上述中国房地产协会的人士称：“历年来我国公积金住房贷款都挤压较多，因为办理公积金贷款较繁琐。众所周知，现在金融机构房贷额度基本所剩无几，现在一些城市修改公积金贷款细则其实是满足一些无法从银行得到贷款的刚性需求。”
　　他认为，这并不是个别城市自我松绑限购政策的体现，“即便成为趋势，对我国调控政策影响也不会很大，因为二者并不互相违背。”