站在十字街口 品牌房企走向何方?

童亦弟

“我是最喜欢‘熊的一个人，‘熊来了，我就拥抱这个‘熊”。香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗的这一段“表白”，似乎得到了市场的回应。

“熊”真的来了。但并不是所有开发商都如陈启宗一样做足了准备。

对大多数开发商来说，是该做出选择的时候了。不过，是加速出仓，还是挺过寒冬?是坚守住宅，还是进军商业?是发展旅游地产，还是研究养老地产?是借力民间资本，还是寄望信贷的放松?

一时间，太多的选择摆在面前，有点为难。

疑点：调控带来了什么?

调控“无绝期”，市场状况真的很糟糕么?不过，有争议的是政策，没争议的是转型。

不断升级的房地产市场调控政策让房企间逐渐达成了一个共识，即房地产市场调控已经进入短期行政干预与中长期经济政策储备调控的阶段。舆论普遍认为，面对销售与资金的双重压力，市场和企业正酝酿着新的变数。

但也许是因为船大不怕浪高，一些大型房企似乎并不支持这样的观点。

“很多人认为这是有史以来最严厉的限购措施，但为什么投资规模和销售业绩还是增长?都说日子已经非常难过了，但是为什么所有已经发布半年报的上市公司实现了平均30％增长?整体而言，中国房地产市场并没有因为严格的限购措施而大幅度下滑，更没有出现类似于2008年和2009年年初那样恶劣的情况。”——华远地产董事长任志强说。

“虽然当前土地政策、房产政策不断变，行业不断面临压力，但是整体经商环境还是非常好”——富力地产股份有限公司执行董事吕劲表示。

“新的政策里有很多注入‘限购、‘限价的行政手段，但都是短期行为。相反，保障房建设、房产税等一些长期调控手段才是影响下一个十年的政策因素，我们往往忽视了这种长期因素。”——阳光100集团董事长易小迪认为。

“随着市场将逐步回归理性，房企必将经历从增长型到价值型、复合型的重大转变。房价继续疯涨的态势即将作古，粗放式的經营将不再适用。”——金地集团总裁黄俊灿呼应。

宏观调控历来是短期的反周期政策，这似乎已经成为众开发商之间的一种共识。当调控成为一种习惯，找到了调控的节奏，品牌房企考虑得更远。

焦点：发展模式转型问道

从一拥而上到行业细分、产品细化，企业间的差别和特色将更为明显——这将是未来十年的发展趋势。

“市场的波动是很自然的一个现象，我们没有办法去预计，也没有办法去驾驭市场的转变。从企业来讲，惟一能做的就是实现多元化，成熟的开发商一定有多块业务支持他的营运。”戴德梁行大中华区行政总裁张国正如是说。

不幸的是，前一个十年虽然是中国房地产迅速成长的十年，但在这个十年间，很多房地产企业只做了一件事，就是住宅开发。

幸运的是，商业地产已经成为部分房企转型的第一个突破口。这一点从土地市场上可以略见端倪，今年上半年，15个重点城市的商业用地成交面积1139公顷，与去年同期相比增加14％，而同期住宅用地成交面积同比下降29％。

陈启宗认为，“随着大多数企业纷纷进入商业地产领域，必然造成大规模的竞争，也将引发商业地产领域的战国时代的到来。”

目前房企选择商业地产作为新业务版块的主要原因，首先是由于城镇化发展带来的消费需求大量增加；其次是可以优化产品结构和收入结构。而旅游地产、养老地产等也面临很大的市场空间。

房地产企业的转型已呈多元化趋势，如以绿城为代表的企业已成功拓展代建业务；以金地为代表的企业选择了资产管理方向；以中信地产和中坤地产为代表的企业重点转向旅游地产；而原金地集团高级副总裁新创的“星光耀”系列产品，则是个性化定制的民营企业总部基地。因为商业地产持有经营的主要运作模式，会对金融产生一定的需求，所以，有些房地产企业的关注点已由商业转向金融，通过股权型基金和债权型基金等金融方式进行资本运作。

有专家断言，下一个十年将会是复合型地产时代。易城中国总裁祝谆若认为，房地产企业未来的四个趋势，即：产品细化，现金流收益，房地产金融高速发展，商业顾问服务更加全程化、专业化。