关于商品房面积与“得房率”的研究探讨

2011-11-20洪建华HongJianhua

住宅科技 2011年9期

■ 洪建华 Hong Jianhua

0 引言

现行版的《上海市商品房（预）销售合同》示范文本和房屋产权证，均以商品房的建筑面积为计价单位进行转让交易和产权登记。房屋建筑面积由套内建筑面积和公用分摊建筑面积两部分组成。3项面积数据，均由相应资质的测绘机构进行测量，在法律和技术层面，具有其不同的定义。

1 商品房面积

1.1 房屋的建筑面积

房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑[1]。

房屋建筑面积在国民经济建设中是一项重要的发展指标、民生指标和商业性指标，如政府下达与批准和统计的年开工与竣工建筑面积、反映地区居民居住水平的人均建筑面积、土地出让中容积率指标等。商品房以房屋建筑面积进行销售并依法登记为房屋产权面积，是受到法律保护的不动资产。

1.2 套内建筑面积

房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积3部分组成[1]。

套内建筑面积在法律上是属于房屋产权人独有的建筑面积；在技术上套内建筑面积是房屋套型建筑设计、房屋测量过程中一个重要的专业性技术指标和计算参数,套内建筑面积的测量和计算是一项专业性较强的技术性工作，一般非专业人员不容易完成。

在期房销售市场中，依据公开的套内建筑面积和房屋建筑面积数据，按公式（1）计算出“得房率”。

公式（1）确切的含义是套内建筑面积的得房率，“得房率”在市场上流行有其一定的合理性，但并不科学。

1.3 公用分摊建筑面积

房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积[1]，按各户套内建筑面积分摊房屋共有建筑面积，得出各户的公用分摊建筑面积。

1.4 套内房屋的使用面积

套内房屋的使用面积为房屋使用空间的面积,以水平投影面积计算[1]。

套内房屋的使用面积，属于房屋产权人独用的使用空间面积，是房屋消费目标性指标。这是一项非常直观的数据，非专业人员也能进行测量计算。在现房、二手房销售市场上，有意向的购房者可以入户实测套内使用面积，按公式（2）计算出得房率：

由以上分析可得，随含水饱和度的增加，煤岩增透效果越好是冰水相变理论、静水压理论、分凝冰机制、尖端应力等综合作用的结果。干燥煤岩的损伤机制较单一，以温度应力造成孔裂隙破坏为主；而随着水分的引入，煤岩不仅存在温度应力造成的内部结构损伤，更增加了水引起的破坏作用，含水饱和度较低情况下，煤岩内部部分水分结冰，产生水压力；煤岩饱和的情况下，孔裂隙内的水分完全结冰，体积膨胀造成煤基质的收缩破坏，故含水饱和度越高，煤岩增透效果越好。

公式（2）真实反映了房屋的使用价值。购房者对不同类型的房屋，用公式（2）计算房屋的得房率，衡量房屋性价比可以起到重要的参考作用。

1.5 套内墙体面积

套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积,其中各套之间的分隔墙和套内与公共建筑空间分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙，均以水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积[1]。

套内墙体面积与套内房屋的使用面积是互为反比的指标。

1.6套内阳台建筑面积

套内阳台建筑面积数据,在期房销售现场公示的由专业测绘机构提供的房屋预测报告中均有明示。通过上述对商品房中不同面积的定义与分析，在套内建筑面积测量数据中，测绘机构未公布其中套内使用面积的测量数据，事实上剥夺了消费者购买期房对房屋使用价值的知情权。

2 房屋建筑面积与使用面积

2.1 地区性差异

房屋建筑面积是国家一项宏观控制性指标,与微观的房屋使用面积存在地区性差异。以传统的多层砖混结构建筑（标准黏土烧结砖）为例：上海地区的外墙厚240mm；青海西宁地区的外墙厚370mm；黑龙江牡丹江地区的外墙厚490mm。当三地房屋建筑面积相同，房屋的使用面积是有差异的，按公式（2）计算得房率，上海地区＞青海西宁地区＞黑龙江牡丹江地区；三地区人均住房建筑面积是相同的，但人均住房使用面积是不同的。

2.2 建筑形式与结构性差异

（2）按建筑形式分类：单元式住宅、通廊式住宅、塔式住宅等。

（3）按结构类型分类：砖混结构、剪力墙结构、框架结构等。

上述不同形式的住宅建筑的房屋建筑面积与套内使用面积均有较大的差异性,差异大小可按公式（2）进行得房率计算。

2.3 同类建筑的差异

笔者曾在青海省建筑科学研究院任职期间，参与了《六层砖混结构大开间住宅建筑》科研项目，其核心技术是减少套内自有墙体的面积，以增加套内使用面积。在设计上保持传统的370mm厚砖外墙和240mm厚分户承重砖墙；用6.6m长楼板取代传统的3.3m楼板；用85mm厚石膏条板取代户内240mm厚分室承重砖墙和120mm厚非承重砖墙，使套内自有墙体面积减少40%～70%，从而使套内使用面积增加，同时也降低了房屋自重。按照现行房屋测量报告形式，这两种不同开间形式的同类建筑的房屋建筑面积、套内建筑面积和公用分摊建筑面积的测量数据是一致的，按公式（1）计算得出是相同的“得房率”；按公式（2）计算出得房率则不同，砖混大开间建筑套内使用面积得房率明显高出传统砖混结构建筑。

3 提高套内房屋使用面积的得房率

由测绘机构依据建筑施工图计算套内房屋的使用面积，不是一项复杂的工作。该项数据的公开，将使期房销售房屋的使用价值透明。笔者建议，可在期房市场上应用公式（2）计算得房率，房地产开发企业、建筑设计部门由此在房屋设计中会更积极主动采用新材料、新技术、新工艺，以增加住宅建设的科技含量，减少房屋墙体面积，提高房屋使用面积的得房率，在市场竞争中取胜。

3.1 建造低碳住宅，减少房屋外墙面积

众所周知，房屋建造能耗和房屋使用过程的耗能，在社会总能耗中占有很大的比重。国家对建筑节能一直都十分重视，由过去的政策支持与倾斜，已成为国家强制性规定。加气混凝土是一种轻质保温隔热、隔声、防火的墙体材料，自1965年从瑞典引进年产技术，建成13万m3工业化生产的北京加气混凝土厂以来，经过40多年的发展，据2010年不完全统计,全国加气混凝土生产企业700余家，设计生产能力约5000万m3[2]。加气混凝土从过去重点在华北、东北、西北地区发展，现已覆盖全国各个地区，已成为主要的节能墙体材料。加气混凝土与烧结黏土砖生产相比可节能50%，用200mm厚加气混凝土取代370mm厚黏土砖墙，250mm厚加气混凝土取代490mm厚黏土砖墙节能率可达到33%,外墙墙体面积减少约48%，从而提高了房屋的使用面积。

3.2 建造精装修住宅，减少房屋套内自有墙体面积

我国地少人多，对住房的需求十分强劲，国家鼓励建造中小户型住房，制定了90/70政策（套型建筑面积90㎡以下住房应在70% 以上的项目），以增加户数的供应量。上海市土地资源极为稀缺和昂贵，住宅楼愈建愈高，传统六层砖混结构新建住宅几乎已被挤出市区。中小户型住宅的建筑面积被限定，按相关住宅设计标准规定户内的各功能区域不能减少，房屋套内自有墙体面积所占比重高于大户型。在毛坯房市场上，90m2建筑面积房型大多数以二室一厅为主，很难推出建筑面积小于90m2的三室二厅的房型。

用“大开间”概念，建造高层精装修公寓。对建筑、结构、装修进行一体化设计，经过剪力墙的合理布局和现浇混凝土板梁结构的优化，形成“大开间”空间，选用新型轻质墙体材料和其它装饰材料，分隔出房屋套内的功能区域。目前，在上海市场上，已推出高层剪力墙结构建筑的90m2（建筑面积89.09m2，其中套内建筑面积72.89m2）精装修三室二厅的楼盘。在7.75m的大开间、进深11.1m的空间内，分室墙选用轻钢龙骨纸面石膏板；卫生间干湿区选用玻璃隔断移门；厨房、卫生间瓷砖墙面选用加气混凝土条板；储藏室委托专业厂定制现场安装等多项新材料、新技术、新工艺，把套内85%轴长的自有墙体厚度减少了50%，使每个房间的使用面积增加了0.4～0.7m2，三室二厅、厨房和卫生间房内的使用面积和房间短边轴线长度均满足和大于上海市《住宅设计标准》的规范要求。为业主提供了装修简洁、空间舒适的建筑面积90m2三室二厅精装修高层公寓房，受到了市场青睐而热销。