深入了解农村宅基地使用权制度 维护农民合法权益

张文艳

【摘要】宅基地使用权是一种福利性、无偿性的权利，在我国社会保障体系尚无法完全覆盖广大农村的现实下，它解决了农民的基本居住问题。正是因为保障功能依然是宅基地使用权制度的首要功能，因此关于其取得、行使、转让，现行宅基地使用权制度都要求必须尊重这一现实，以利于保护农民利益，构建和谐社会。但是，市场经济体制的确立和工业化、城市化进程的加快，使现行宅基地使用权制度存在的基础发生了深刻变化，宅基地使用权的财产属性逐步彰显，在城市郊区和经济相对发达的乡镇，农村宅基地使用权流转逐渐盛行，已呈不可逆转的发展趋势。

【关键词】现行 农村宅基地使用权 制度

1.宅基地使用权定义

农村宅基地使用权是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限的集体土地使用权。

2.宅基地使用权特征

权利主体是符合建房申请宅基地条件的本集体经济组织成员；权利客体是农村宅基地；权利取得要经过依法审批；权利无偿取得；权利无期限限制；权利受法律限制；数量和面积受限制；权利类型为用益物权。

3.宅基地使用权取得

3.1严格控制宅基地数量和用地面积 每户农民只能批准使用一处宅基地；每户农民的宅基地面积标准受到严格限制；每户农民的宅基地使用权流转后不能再申请批给新的宅基地。

3.2符合土地利用规划和乡村建设规划 农民必须按照相关规划申请宅基地建住房；必须在保护和节约耕地的前提下合理安排农民的宅基地；必须占用耕地建房的农民要依法办理农用地转用审批手续。

3.3审批应公开、公平、公正 农民建住宅必须向村委会申请宅基地，经乡镇人民政府审核、县级人民政府批准后，由村委会无偿提供宅基地使用权；宅基地的分配由村委会集体讨论决定；宅基地的审核要听取当地村民意见，批准后的宅基地应予以公告。

4.宅基地使用权内容及限制

宅基地使用权人享有对宅基地的占有、使用和收益的权利，并不限于居住用途；宅基地使用权包括有限的处分权，即权利人享有将房屋连同宅基地一同转让和出租的权利；农民转让和出租住宅的，不得再申请宅基地；农民将房屋及其宅基地使用权转让给本集体经济组织内不符合申请宅基地建房条件的成员和本集体经济组织外的单位和个人的，登记机关不予办理变更登记手续，受让的宅基地使用权不受法律保护；除了继承外，一户农民申请第二宗宅基地使用权登记的，登记机关不予受理。

5.现行宅基地使用权制度面临的问题

5.1农民追求财产性收入的要求 农民宅基地上的房屋等建筑物是私有财产，而房屋等私有财产的继承、买卖、交换、赠与等转让方式引起的宅基地使用权转让和一户多宅问题普遍存在，造成了土地产权难以明确界定和处置等问题。受价值规律和大量潜在宅基地供需的影响，农村宅基地使用权非法流转的局面将不断出现，要求现行农村宅基地使用权制度应随着相关改革的深入有所调整。

5.2经济体制变革与城市化进程加快的要求 城市化进程已经成为不可逆转的趋势，农村人口城市化是我国经济、社会发展的必然结果，同时城镇人口下乡也成为一种趋势。随着城市化进城的加快，越来越多的农户将会通过继承、房屋买卖等方式拥有两处以上的宅基地，另外一些城镇居民因工作、休闲等原因需要在农村购置宅基地。禁止宅基地使用权向集体外流转，不仅加剧了供求双方的矛盾，更不利于农村的进一步发展和城市化的推进。

5.3土地资源优化配置的要求 随着各种土地使用权主体通过流转来获得相关土地收益的主观愿望越来越强烈，农村宅基地使用权的自发交易越来越多。根据市场需求来优化土地资源配置、允许农村宅基地使用权自由流转，以实现农民的土地收益，已经成为当前农村宅基地使用权制度改革创新的重大推动力量。

6.现行宅基地使用权制度改革的建议

6.1修改限制宅基地使用权流转的相关法律条文 现行有关法律条文应取消对农村宅基地使用权流转的限制，把宅基地使用权规定为农民的一种财产权，允许农村宅基地使用权在一定范围内自由流转，允许流转形式多样化，可以转让、出租、抵押、合作建房等。同时，法律还应做出禁止性规定，防止利用农村宅基地使用权牟利。

6.2建立农村宅基地使用权流转的收益分配机制 宅基地使用权必须优先转让给本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的农户，其次才可以转让给其他农民或城镇职工，而流转收益则主要归原使用者所有。对于农民宅基地实际占用面积超过规定标准的部分，在土地流转后应将超占部分的收益全部上交集体经济组织，以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。城镇职工购买农民宅基地的，应该补办征地手续，若改变了土地原用途增值的，要将增值收益上缴国家。

6.3建立规范有序的宅基地使用权流转市场 既要建立宅基地使用权流转的交易信息网络，为交易双方搭建平台，也要形成合理的价格体系，使每一宗农村宅基地使用权都可以参照国有非农建设用地使用权公开出让的模式进行竞价。通过引进市场机制和价格体系，可以平衡宅基地的供需矛盾，实现农民的合理收益。