2011年新政下郑州房地产投资路在何方？

□赵 方

2011年新政下郑州房地产投资路在何方？

□赵 方

从2010年初开始，我国住宅市场就开始遭遇接踵而来的调控政策，“二套房首付由最初的3成提到不得低于6成，贷款利率加升到1.1倍，三套房直接停贷”，这使得原本倾向于住宅市场的投资者购房成本增加，观望情绪渐浓。而就在今年3月4日，郑州楼市“最强限购令”细则在千呼万唤中应声落地。细则规定：自2011年3月4日起，郑州市区(郑州市包含市内五区及郑东新区，高新区和经开区不在限购范围)已有一套住房的本市户籍家庭，持本市居住证一年以上，在本市缴社保或个人所得税一年以上的非本市户籍家庭限购一套。对已有两套住房的本市户籍，拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供一年以上居住证或社保或个人所得税证明的持本市居住证一年以上，在本市缴社保或个人所得税的非本市户籍暂停在本市向其售房。

事实证明，此次郑州市“限购令”细则的出台对住宅市场的投机炒房行为打击面之精准、力度之大，堪称史无前例。据悉，限购细则落地之后，住宅投资市场“冬眠”之态显现；而商铺、写字间等产品因其置身于新政之外而备受投资者的青睐。这似乎正印证一个流传很久的业内预言：21世纪的前十年是住宅投资的黄金时期，第二个十年是投资商业地产的黄金时期。

限购令全面实施，商业地产异军突起

一直以来，住宅投资由于门槛较低、见效快等优势，投资客总是将大量热钱注入，等待高额回报，而真正具有长期投资前景的商业地产却一直不温不火。此次新政的出台，招招指向住宅投资，给商业地产的发展带来了新的机遇。

与住宅市场不同，影响商业地产更多的是国家宏观经济政策、城市化进程和城市经济发展等方面。从一系列已经出台的新政上分析，国家旨在调控过快增长的房价和抑制各种激增的投资性需求，其中并没有将商业地产纳入本轮调控的重点。此次新政对商业地产的影响不仅不大，反而在国家不断出台拉动内需政策的引导下，迎来了新的高潮。

目前金融机构对于商业地产提供的信贷政策依旧不变，维持5成首付，利率也是以往的指标，并没有增加商业地产投资者的投资成本。在住宅政策频出、投资限制加大的情况下，商业地产也成了房地产投资者当下最稳妥、最安全的投资方向。

限购令下，写字楼投资成为“香饽饽”

“不限购、不限贷、不限外”的自身优势，使得商业地产受到越来越多投资者的喜爱和追捧。而商业地产中的写字楼物业，因其投资门槛低、收益持续稳定等优势受到广大投资者追捧，成了本次楼市调控下最为引人注目的投资“香饽饽”。有专家认为，购买写字楼目的有两个：即长线和短线回报。例如，上市公司为了彰显公司实力，就必须拥有自己的大量不动资产。而写字楼，尤其是甲级写字楼，是上市公司向股民证明实力的最好凭证，对于公司来说，这就是具有强劲潜在回报的长线投资。而拥有写字楼的个人投资者，购买后将这些写字楼租赁出去，可以成为源源不断的资金收益。另外，投资者一旦遇到其他优质投资项目，但又面临资金短缺的状况，还可以凭借这些不动产向银行申请贷款以缓燃眉之急。根据郑州房地产市场数据显示，2010年郑州市写字楼销售面积和新增面积都呈现出增长态势，供需趋势旺盛。而2010年郑州写字楼的出租租金与2009年相比也上涨了不少。较低的投资门槛和稳定、高收益的投资前景，使一直处于价值“低洼地带”的写字楼，成为新一代投资宠儿。

郑州写字楼进入高投资时代

近几年，郑州市经济大幅增长，城市发展再度腾飞的基础迅速夯实。郑州持续被资本市场强烈关注，并相应带动写字楼市场需求的持续回升。数据显示，2010年郑州市新增中小型企业的数量不断攀升，这些都将进一步推动郑州写字楼市场租赁成交持续活跃，售价、租金也节节攀升。进入2011年，住宅市场的限购政策，将进一步加剧写字楼供需比，郑州写字楼市场将出现更多的看点。

谁将主导郑州未来的写字楼市场？郑州城市商务竞争力将如何演绎？这些都是业界及投资者密切关注的问题。实际上，目前郑州已有很多精明的投资客转战写字楼市场，甚至一些国际资本也对郑州写字楼市场虎视眈眈。“在郑州投资写字楼，新兴的郑汴路商圈商务板块是首选”，有投资专家表示，郑汴路商圈位于郑州新老城区的交会核心，而且区域内扎堆大量中小型企业，投资价值极高。

一提起郑汴路商圈，大多数郑州人的脑海里总是出现这样两个相互矛盾的画面：一方面是流金淌银、满眼财富的繁华商业符号，一方面是街铺杂乱、形象参差的商业环境和“店铺办公不分家”的非专业商圈形象。随着红星美凯龙、居然之家、凤凰建材城等新一代家居建材馆的出现，嗅觉敏感的人们似乎从中探到了郑汴路商圈正在发生嬗变的信息。新一代商铺载体在一定程度上改善了商圈的经营环境，却依然无法解决“店铺办公”这一陈旧商务模式的根本性问题，相反随着经营环境的改善和提升，对纯粹商务空间的需求进一步浮出水面，成为郑汴路商圈如果想顺利升级就不得不正视的焦点！位于该区域内唯一5A甲级地标写字楼——升龙凤凰城·环球广场喜人的销售业绩，也直接反应出了这个区域的商务发展潜力。

业内人士爆料，该项目2010年的销售额名列前茅，而且客户大多为投资型客户，很多客户都是一掷千金，整层整层地购买。据升龙凤凰城·环球广场写字楼工作人员讲，项目正是在洞悉了郑汴路商圈升级这一历史性进程的基础上，精准把握市场脉搏从容入市的，而这一点也得到了大部分投资者的认可，这也直接反映出了郑汴路商圈强劲的商务潜力。

当然，郑州写字楼的高投资时代才刚刚开启，写字楼是否为地产投资的最佳出路？郑汴路商圈能否成为郑州新兴的高端商务区？我们将继续关注。（原载《河南日报》)