试论当前我国房地产金融市场风险

○顾 鹏

（南京大学工程管理学院 江苏 南京 210093）

试论当前我国房地产金融市场风险

○顾 鹏

（南京大学工程管理学院 江苏 南京 210093）

房地产金融市场风险的产生受多种因素影响，就我国当前国情而言，其形成机理主要是由资产价格波动与信息不对称所造成。防范房地产金融市场风险是一项系统工程，既需要政府“看不见的手”进行宏观调控，更需要金融机构自身加强控制与防范，多管齐下，积极应对房地产金融市场风险。

房地产 金融市场 风险 宏观调控

1998年，我国开始实行住房商品化改革，经过十几年，房地产业实现了较快发展，已经成为拉动我国国民经济不断发展的“三驾马车”中的重要力量，是国民经济的支柱产业之一。然而我国房地产业也出现了过热的态势，房地产投资增幅过高、商品房空置面积过快增加、房价上涨过快等已经成为社会民众关注的热点问题。尤其是近些年来，我国房市、股市价格双双上涨，加上人民币升值、海外热钱纷纷流入，市场投机气氛日益浓厚。因此，对当前我国房地产金融市场风险进行分析和预判显得十分必要。

一、房地产金融市场风险形成的机理分析

根据系统理论，“风险”是指系统的内在本质和外部环境的不确定性所引起的系统实际产出同预期目标产出之间出现偏离的可能性。房地产金融市场风险的产生受很多因素的影响，如制度、汇率、利率、通货膨胀以及宏观经济环境。对于金融风险的产生，很多学者都有做过相关研究，综合析之，主要有以下几个方面。

金融不稳定假说。美国经济学家、金融不稳定论的开创者海曼·明斯基，认为资本主义的本性决定了金融体系的不稳定,金融危机及其对经济运行的危害难以避免。这种学说认为金融风险和金融危机是客观存在的，它们随着国民经济的周期性发展而变化。如果房地产开发商的资金链发生了断裂，必将对相关金融机构产生影响，引起连锁反应，就可能导致金融危机。

信息经济学的微观解释。信息经济学派认为之所以发生金融风险，信息不对称是其一个重要的原因，这也是信息经济学对金融风险从微观上的解释。在房地产金融市场中，借贷双方达成合作一致时的信息可能是对称的，但在后期合同执行过程中，如果不去主动核查，银行就会对房地产开发商的行动信息缺乏应有的掌握。房地产开发商在合同执行过程中就可能出于种种动机，隐藏资金使用的真实信息，追求利润最大化，没有采取应当采取的缩减房地产金融风险的措施，从而有可能引发房地产金融市场风险。

货币主义解释。货币主义认为，金融风险的积累与爆发是与政府的货币政策精密相连的，金融市场的基础就是国家货币政策。根据这种学说，如果国家货币政策发生变化，金融业压减对房地产行业的资金发放，房地产行业就必然会出现资金周转问题，从而引发房地长金融市场风险。

资产价格波动论。一些经济学家认为，金融市场风险的显著表现就是金融资产价格的剧烈波动。资产价格的内在波动是形成金融市场风险，引起金融危机的重要原因。而波动性是房地产市场的固有特性。一旦房地产价格形成泡沫，并最终破灭，购房者就会调整预期，地产价格急剧下跌，减少各种支出，就必将导致经济衰退，进而使经济的不稳定性加剧。

上述几种理论对房地产金融市场风险从不同角度进行了分析。结合我国国情，资产价格波动理论与信息不对称理论的解释更加符合我国现阶段的实际情况。从我国近几年不断攀升的房价，可以预判如果政府不采取有力措施，房地产市场泡沫必将形成，金融市场风险也将不可避免。

二、我国房地产金融市场风险的研判

所谓房地产金融市场风险，主要是指经营房地产市场金融业务的金融机构，由于市场、环境等多种因素而导致其资产、收益及信誉遭受损失的可能性。通常而言，房地产金融市场风险主要分为信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险以及其他风险。但在我国，房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，究其原因，可以从以下两个方面来分析。

1、信贷规模增长过快

就我国目前房地产市场而言，房地产企业的资金来源中银行贷款一般占到60%左右，主要表现为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。如表1所示，1998年，我国房地产开发贷款余额为2028.92亿元，经过近十年的时间，2009年为36232亿元，是1998年的17.8倍。通过对比，我们发现房地产开发贷款的增长速度明显高于同期全部金融机构贷款。

表1 1998—2009年我国商业银行房地产开发贷款余额表（单位：亿元）

2009年我国信贷资金比2008年增长了36.2%，房地产信贷资金增幅也达到了39.2%，这也就是在2009年里房价上涨的重要原因之一。2009年，北京的年生产总值中，房地产占了58%，而美国在发生次贷危机之前房地产只占总产值的6%。由此可以看出由于信贷增长过快而导致房价上涨，资金集聚房地产市场，加大了房地产金融的风险，极有可能引发危机。

2、银行系统所面临的信用风险与流动性风险

房地产行业是典型的资金密集型行业，其资金需求特别大。我国房地产行业融资目前还是以间接资本为主，其大部分资金还是来源于银行体系。如果银行系统毫无制约地对房产行业过度支持，就会促使房地产行业的过度膨胀。这种局面一旦持续下去，必将导致房产价格过高，偏离经济社会发展水平，所积累起的价格泡沫也必然加大房地产金融市场风险。过度的资产价格膨胀，最终会引起泡沫破灭。然后一旦泡沫破灭，为房地产行业提供大量资金的银行系统就会爆发金融风险，率先陷入危机。作为我国尤其是地方财政经济体系中的重要支柱，房地产市场风险必将会蔓延到整个金融领域。这既会使银行资产的变现能力减弱，更有可能导致公众产生恐慌预期，引发大规模挤兑产生。这种信用风险和流动性风险就会深入到整个金融体系，甚至整个宏观经济体系。

三、我国房地产金融市场风险的控制与防范

防范房地产金融市场风险是一项系统工程，既需要中央及地方政府构建多层次的住房供应体系，完善低收入家庭的住房保障制度，更需要实现多元化融资渠道，特别是提高自有资金量，以稳定我国房地产金融市场。如前文所分析，我国房地产金融市场风险主要集中于银行体系中，故本文仅结合银行体系如何控制和防范房地产金融市场风险谈几点粗浅的认识。

1、密切关注房地产价格走势，严格控制抵押品价值缺口

银行在开展房地产信贷业务时，往往会要求以房地产商品价值作为抵押品，以保障银行信贷资金的相对安全。在判断房地产商品价值时，通常的做法是以房地产商品的市场价格作为评估价值参考。因此，房地产市场价格的波动会影响银行房地产抵押品价值的波动。当房地产商品价格上涨时，银行房地产抵押品价值存在一定的潜在升值，银行信贷风险相对降低，同时也会掩盖部分抵押品估值风险。当房地产商品价格下跌时，银行房地产抵押品价值出现缩水。所以，必须高度关注房地产市场价格的波动，加强房地产抵押品信用风险敞口管理，房地产开发贷款方式要以房地产抵押为主，并充分考虑抵押品的有效性和实际处置变现能力，全面提高商业银行房地产抵押贷款质量。商业银行要加强对房地产评估机构资质和信誉等方面的考察，审慎评估房地产抵押品价值，对房地产价格波动实行限幅管理，在房地产价格波动的一定范围内对房地产信贷业务进行压力测试，重点测试房地产信贷抵押品充足率、抵押品处置变现率等抵押品价值的变化情况。要密切跟踪抵押品价值波动情况，根据房地产市场供需关系，对发现抵押品价值贬损造成担保不足风险并超过风险临界值的，应当立即要求借款人补充抵押物、追加贷款担保或宣布贷款约发生的概率都相同，严格控制房地产信贷因抵押品价值变化形成的信用风险。

2、针对区域经济差异，对房地产信贷实行规模管理

央行或银行监管部门在根据国家宏观调控需要，发挥信贷窗口指导作用的同时，应要求和指导商业银行对不同区域内的房地产信贷规模实行总量管理。以区域房地产信贷占区域金融机构信贷总量的比例、区域房地产信贷增长率、区域房地产信贷不良贷款余额和不良贷款率等指标为参考，制定区域房地产信贷规模管理办法，有效抑制房地产投资过热以及房地产信贷的盲目投放。对房地产开发贷款的区域规模一方面要集中用于财务实力强、开发资质高、社会信誉好的大型房地产企业或集团，另一方面要集中用于建设规划好、建筑质量高、品牌效应强、按揭资源丰富的大中型房地产建设项目。要从严控制对行政办公楼、高档写字楼、酒店、宾馆、招待所等容易导致资源浪费、重复建设的开发类项目发放贷款。要注重表外信贷业务风险,审慎使用贷款承诺函或贷款意向书等信用工具，避免因房地产信贷规模限额控制造成经济纠纷。

3、加强信贷风险度量模型研究，丰富房地产信贷管理手段

针对房地产金融市场风险，银行系统可以充分运用国际上已经形成的一系列信贷风险量化模型瑞士信贷第一波士顿投资银行提出credit risk模型、由摩根公司开发的credit metrics模型、由KMV公司开发的KMV模型和麦肯锡公司的credit portfolio view模型等，同时应该结合中国商业银行经营实际，不能片面追求完美而套用国外现有的复杂模型，要力求实用实效，不把模型做成空中阁楼。可以通过对房地产信贷风险度量的理论研究，促进商业银行加快对房地产信贷风险影响因子的分析和计量，将理论与实践相结合，通过丰富房地产信贷管理手段，完善房地产信贷管理系统，实现对信贷风险的刚性控制。

4、加强房地产信贷行业授信，对房地产信贷客户实行分类管理

应充分利用房地产客户在各相关部门记载的有效信息，改变目前银行监管部门、建设部门、土管部门、房管部门各有一套房地产客户信息的状况，在银行监管部门建立全国统一的房地产客户管理系统，由各商业银行、建设、土管、房管等相关部门定期向银监部门传送房地产客户信息，如贷款情况、信用记录、开发资质、房地产评估中介机构情况、土地买卖记录、房屋销售登记备案信息等，并建立关联客户名录和不良信用记录“黑名单”。一是从审慎经营的角度出发，可以避免关联股东用不同的房地产项目成立项目法人申请银行贷款，变相放大银行信用，逃避银行对关联方的监管。二是可以实现不同管理部门记载的不良信息共享，如伪造开发经历、高价囤积土地、变相降低首款付、虚假房价、虚假销售记录等，为银行核实房地产信贷客户准入提供必要的信息支持。三是可以防止同一开发商在不同地域或不同商业银行的交叉违约，防止房地产企业通过假报表、假权证、假注资、假按揭等形式套取银行信用，加大对失信单位和个人的市场约束。四是提高借款人伪装成本。借款人之所以会将收益低的房地产项目伪装成高收益项目，是因为伪装成本较低，如果增强信息透明度，加大伪造信息的处罚力度，增加借款人的伪装成本。如果借款人对项目进行伪装被发现，将会是较大的负收益，即便不被发现伪装成本也相当高，超出其成本临界值，那么借款人就不会再对项目进行伪装，而真正营造诚信社会、诚信借款人的良好信誉环境。

[1] 海曼·明斯基：稳定不稳定的经济[M].清华大学出版社，2010.

[2] 陈建斌：信息经济学[M].清华大学出版社，2010.

[3] 赵进文、高辉：资产价格波动对中国货币政策的影响——基于1994—2006年季度数据的实证分析[J].中国社会科学，2009（2）.

[4] 项志芬、何孝贵：房地产金融风险分析[J].石家庄经济学院学，2001（5）.

[5] 宁闻东：开放条件下我国住房金融体系的构建[J].金融管理，2008（11）.