我国地价与房价关系法律规制实证分析——兼谈海南省的现状、不足和完善

刘远山 余秀宝 胡鸣明

海南大学法学院，海南 海口570228

我国地价与房价关系法律规制实证分析
——兼谈海南省的现状、不足和完善

刘远山 余秀宝 胡鸣明

海南大学法学院，海南 海口570228

我国房价总体处于一个较高水平，土地价格在一定程度上直接影响着房价，房价还受市场供求的影响。目前，地价在房价中所占比率高，囤地、炒地、闲置土地现象严重，未经批准擅自改变土地用途及容积率的现象存在。面对这些问题我国应完善规制地价与房价关系方面的法律法规和政策措施，海南省应根据具体情况制定符合省情的法规规章和政策措施调控房地产市场。

地价；房价；法律规制；实证分析

本文通过对我国及海南省地价与房价关系现状的分析，探讨地价与房价关系法律规制存在的不足和完善对策，以期能对我国及海南省房地产市场的健康发展有所裨益。

一、我国地价与房价关系的现状分析

目前，我国房价总体处于一个较高水平，房价成本的构成一直是社会关注的热点，在决定房价成本的各种因素中，地价占房价的比重是其中的焦点。易居中国2009年发布的一项调查显示，全国七大城市地价占房价的比率为：

由此可知，北京、上海等国内楼市典型城市的地价占房价平均比重为25.7%，这与先前国土资源部发布的针对全国620个房地产项目的地价比重调查数据基本一致。该表还显示，京沪广深等一线城市地价占房价的比重超过了平均值，有分析人士认为，主要是由于这四城市房地产市场发展较为成熟、地价水平较高所致。另据全国工商联的一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%，土地价格在一定程度上直接影响着房价。

二、我国地价与房价关系中存在的问题

1.地价在房价中所占的比率高，调控地价的措施效果不明显

据中国土地勘测规划院城市地价动态监测分析组发布的报告显示，2010年我国地价增长率再创新高，居住地价同比增长7. 92%，北京市的综合地价最高，达到了7198元/平方米，上海、南京、杭州2010年居住用地地价占房价比更是达到了47.36%、47.89%、45.47%，房价与地价二者呈现较大的相关性，35个重点监测城市的居住地面地价和住宅相关系数达到了0.848。为使国有土地出让更加规范，进一步强化国有土地资源的管理，国土资源部于2002年和2003年相继颁布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权的规定》，并于2004年全面实行土地招拍挂制度，以此来调节地价与房价的比率，但是效果不是很明显。

2.囤地、炒地、闲置土地现象严重

在我国土地供给量与土地需求量不相称的情况下，导致大量圈地、囤地现象的出现。有数据显示，一些开发商占有数百亩乃至上千亩土地。开发商掌握大量土地后，不按照审批要求和《国有土地使用权出让合同》的约定及时开发建设，使得该区域房地产市场处于一种供不应求的状态，保持价格上升趋势。

3.存在未经批准擅自改变土地用途及容积率的现象

开发商通过“招拍挂”方式竞得土地，地方政府在出让文件中都有对日后建房的具体规定，如使用用途、使用年限、容积率、规划要求等。但部分开发商违反《土地使用权出让合同》和《建设用地规划许可证》，擅自改变土地用途及增加容积率，谋取不正当利益。

三、我国地价与房价关系法律规制的措施

1.土地管理法律制度方面

土地招拍挂制度的实行使得我国土地出让过程更加公开、公平和透明化。开发商取得土地后，政府严格审查各类用地规划和标准，严格实行约定的土地用途、出让年限和土地使用条件。提高建设用地利用率，严禁空闲、废弃、闲置和低效利用土地，鼓励对地上地下空间进行立体利用，严格执行闲置土地处置政策。

2.税收法律制度方面

国家通过对房地产征税，可以调节房地产占有关系和房地产收益分配，控制房地产投机，促进房地产的合理利用。如依照《土地增值税暂行条例》及其实施细则对个人和单位转让国有土地用权、地上建筑物及其附着物征收增值税，严厉打击倒卖土地的行为。征收的房产税可用于廉租房、经济适用房的购买和建设，解决低收入家庭的住房问题。对于购买单套面积120平方米以上的住宅，按照别墅的标准缴纳房价3%的契税。

3.控制外资流入国内房地产市场方面

外资的涌入对我国房地产市场产生了一定影响。2006年7月建设部等六部门联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外商投资房地产行业在市场准入、经营管理以及境外机构和个人购房管理等方面进行了规范。

四、完善我国地价与房价关系法律规制的建议

1.落实“限房价、竞地价”土地出让制度

“限房价、竞地价”土地出让制度是指，在土地出让时，由社会中介机构和专家对周边商品房的价格进行评估，确定该商品房的销售限价。在同样的房价下，由开发商竞价拿地。限价是强制性的，并写进土地出让合同，开发商销售时的均价不得超过限价。以“限房价、竞地价”的方式供应中低价位普通商品住房用地，防止房屋出让价格异常，将房价控制在一个合理水平。

2.制定法规政策抑制房地产行业暴利

有学者指出，与大部分行业社会平均利润率7%至8%的水平相比，30%以上的利润率被认为是暴利，而近年来房地产行业的利润普遍维持在这一水平。根据国土资源部的数据显示，2009年全国城镇商品住房的平均成本为每平方米约2500元，据此测算，2009年中国房地产商赚取的利润高达一万多亿元。为抑制房地产市场的高额利润，有效控制房价，除税收措施外，国家相关部门可以制定和完善相关法律法规或政策调节房地产市场的利润，以使该行业的利润控制在一个合理水平。

3.打击“炒房”、“捂房”行为

一些买主看重房屋这种不动产的升值空间，将大量资金用来购买商品房，使得市场上房屋的供应量不足，房价随之上涨，便向外抛售房屋，从中赚取巨大差价。部分开发商为了哄抬房价，采取“捂房”行为，刚开盘不久就告知购房者房屋所剩无几，开发商常组织一批买家或者其员工进行虚假销售，造成虚假的成交量，然后再取消合同重新出售。为打击此种行为，2010年2月北京市颁布的《促进房地产市场平稳健康发展实施意见》明确要求，取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。这些措施对打击“炒房”、“捂房”行为的力度显然不够，相关部门可采取行政措施进行规制。

五、海南省地价与房价关系现状、法律规制存在的不足及其完善

1.海南省地价与房价关系的现状

就目前海南省的现状而言，随着海南国际旅游岛建设上升为国家战略以及海南省的宜居环境，海南省的地价和房价近年来均持续走高。以海口市为例，2010年第三季度海口综合地价为1924元/平方米，环比上涨6. 36%，同比上涨52.7%；海口居住地价为2520元/平方米，环比上涨7.6%。随着地价的上升，海口房价一度上调，截止2010年10月，海口的房价平均为9496元/平方米。有关数据显示，地价的高低对房地产市场有较大影响，地价较高的楼盘房价一般较高。但另一方面，有的开发商不会因为拿地价格低而降低房价，房价在一定程度上受市场供求影响。

2.海南省地价与房价关系法律规制存在的不足

面对国际旅游岛建设背景下不断上涨的地价和房价，海南省政府要求各区县政府严格执行土地利用规划、年度土地利用计划和地价管理政策，实行全省集中统一管理。目前，受国家房地产调控政策和海南省相关政策的影响，海南房地产市场的销量和开盘数量有下降的趋势。2010年8月底，海南省下发通知明确要求商业银行根据风险状况，暂停发放第三套及以上住房贷款。对不能提供一年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，暂停发放购买住房贷款。这些举措并未能很好的抑制房价的上涨，统计显示海南房地产市场的七成购买力在岛外，大量非海南户籍人士携带资金到海南购房，大多一次性付清房款。上述现象的消除还有待“限购令”的进一步落实，即对不能提供一年以上海南本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民，严禁向其出售房屋。海南在保障性住房安居工程建设方面力度不够，不能完全满足本地居民的住房需求。

3.海南省地价与房价关系法律规制的完善

前已述及，在海南购房者70%以上为非海南户籍人，大多数购房者并非为居住而买房，而是进行投资，属“炒房”行为，从而间接提高了房价。为制止这一现象，海南省政府可以制定相关政策，提高非海南户籍人在海南买房的门槛，如要求买房者出具证明证实在海南省所购房屋是否为其第二处房产，要求买房者交纳一定比例的房产购置税，要求在海南买房后若一年期间内居住时间未超过半年者需缴纳房屋空置税，等等。另外，海南省应利用好经济特区的立法权制定符合海南省情的法规规章以规范海南省房地产市场健康、有序发展。

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10.3969/j.issn.1001-8972.2011.13.109

本文系海南省教育厅高校科研项目“海南省上市公司自主知识产权培育、保护和利用现状、问题及解决对策研究”（Hjsk2009-08）系列成果之一

刘远山，男，湖北天门人，海南大学法学院教授、民商法硕士生导师，法学博士、博士后，主要从事知识产权法、民商法等研究；

余秀宝（1987—），男，重庆城口人，海南大学2009级民商法学硕士研究生；

胡鸣明（1989—），男，江苏无锡人，海南大学学生。