中国房地产转折之年——中国房地20产10年年终盘点20与11年发展展望

○ 秦基胜

中国房地产转折之年
——中国房地20产10年年终盘点20与11年发展展望

○ 秦基胜

随着时间的流逝，中国房地产又即将走过一个不平凡的一年。2010年是中国房地产的政策年，政策越来越紧，各种手段层出不穷。2010年是中国房地产的转折年，严厉打击投资投机需求，土地招拍挂制度逐步改变，房产税呼之欲出。中国房地产已经走过一个辉煌的十年，下一个十年将会发生什么？

2010年中国房地产整体回顾

2007年以来，中国房地产进入了加速发展的时期。2007年和2009年特征最为明显，两次都是因为强烈的通胀预期，流动性过剩，房价快速增长，市场交易异常火爆。2008年由于金融危机的影响，市场交易量下滑。在国家四万亿救市和宽松的货币政策推动下，2009年市场热情再度高涨，房价再度走高。中国率先走出金融危机的阴影，经济再次走上快速增长的轨道。

2010年上半年，我国房地产延续2009年的市场热度，交易量再度高涨，房价继续攀升，社会各界反响强烈。4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）（即“新国十条”），被称为史上最严厉的房地产调控。一段时间以来，市场交易量有所下滑，但房价依然坚挺。在市场经历了短暂的调整之后，从2010年8月开始，市场交易量逐渐回升，至2010年9月出现恢复性增长，房价又开始逐渐攀升。房地产市场的持续回暖似乎在挑战政策的底线，房地产调控面临再次失败的危险。为此，国家有关部委于2010年9月29日出台五项措施（即“新国五条”），巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。这五条措施被看做是“新国十条”的“五条升级版”，被喻为今年房地产市场的“二次调控”。

“二次调控”之后，市场热度有所下降，2010年10月市场交易量下降明显。随着限购令、首套房七折利率取消、加息、契税调整、限外令、预售门槛提高等多项组合政策的陆续出台，对市场影响越来越大。在2010年最后两个月，市场交易量逐渐萎缩，部分楼盘出现打折促销现象，政策效应逐渐显现出来。然而，在强烈的通胀预期下，由于居民缺少投资途径，房地产仍然是重要的投资渠道。在这种情况下，未来房地产市场形势仍然不容乐观，市场有可能再次触底反弹。在即将到来的2011年，楼市不确定因素仍然存在，调控仍将趋紧，市场变得更加令人琢磨不定。

2010年房地产重点政策一览表

2010年金融重点政策一览表

在“二次调控”中，最为严厉的是限购令和限外令

政策篇——越调越严，步步紧逼

2010年是中国房地产的政策年，整个房地产调控政策贯穿始终。从1月份的“新国四条”到4月份的“新国十条”再到9月份的“新国五条”，政策越调越严，步步紧逼，超越了以往任何一次，被称为史上最严厉的房地产调控。市场走势在政策的调控下波动，加大了市场的观望气氛，但对于量价的影响尚不十分明显，后市或许会进一步加大调控力度。

2010年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”）。紧接着，9 月29日，住房和城乡建设部、央行、银监会、国土资源部、监察部、国税总局等部委联合出台了系列政策，对楼市实施第二轮调控（即“新国五条”）。4月份的“新国十条”和9月份的“新国五条”是最为严厉的调控，房地产市场在楼市调控中此起彼伏。

在“二次调控”中，最为严厉的是限购令和限外令。到目前为止，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、宁波、福州、厦门、海口、三亚、天津、大连、温州、苏州、兰州等16个城市纷纷出台限购令，在一定时期内执行房屋限购。与此同时，住房和城乡建设部与国家外汇管理局印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》，规定境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。限购令和限外令，再加上限贷令，楼市政策层出不穷，极大地限制了市场需求。

然而，虽然房地产调控政策十分严厉，但房价依然坚挺。在宽松的货币政策推动下，加上境外热钱的涌入，通胀预期越来越强烈。2010年10月，CPI同比上涨4.4%，涨幅比9月份扩大0.8个百分点；其中，城市上涨4.2%，农村上涨4.7%，食品价格上涨10.1%，非食品价格上涨1.6%，消费品价格上涨5%，服务项目价格上涨2.5%。时隔两年来，央行首次加息。同时，央行在一年中五次上调存款准备金率，达到18%，创历史最高值。

尽管政策一再收紧，市场起伏较大，但大部分开发商仍然取得了良好的销售业绩。截至2010年10月底，十大上市房企有九家已完成全年销售任务八成以上，其中万科地产、恒大地产、合景泰富已提前两月完成全年销售任务。从销售进度来看，在剩余的最后两个月内，完成全年目标基本没有问题。凭借良好的销售业绩，目前大多数开发商还处在比较安全的经营状态，远未达到资金链断裂的危险边缘，具有较强的抗风险能力。

在房地产新政的持续影响下，加上货币政策的调整以及楼市调控加码，2011年上半年我国房地产业形势不容乐观。房地产新政对首次置业、投资客、外地置业客户影响较大，短期能够起到抑制房地产价格过快上涨和投机需求，但长期影响要看政策执行的力度及市场的变化。从长远来看，应逐步建立促进我国房地产发展的长效机制，促进房地产业的持续稳定健康发展。

土地篇——地王频现，交易火爆

在2009年房地产市场异常火爆的带动下，2010年开发商拿地热情十分高涨。2009年市场消耗了大部分2008年因金融危机积压而形成的巨大存量，2010年开发商急需补充土地资源，以便在未来激烈的市场竞争中抢占先机。土地是房地产开发的根本，只有拥有更多的优质土地资源，才能在市场上拥有更多的话语权与定价权。

早在2010年年初，开发商便开始了新一轮的扩张步伐，全国各地地王频现，交易火爆。在各方面的强大压力下，国资委要求78家央企逐步退出房地产业。2010年4月17日，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即新“国十条”），被称为史上最严厉的房地产调控政策，开发商拿地步伐有所放缓。然而，由于地价的快速攀升，全国各大城市卖地收入迅速提高。2010年，上海、北京卖地收入突破千亿，涨幅超过50%。中国指数研究院研究数据显示，截至2010年11月22日，上海土地出让收入以1369.94亿元高居榜首，北京以1004.48亿元位列第二，大连、天津紧随其后。虽然房地产调控力度空前，但由于宽松的货币政策，土地市场火爆，地价翻倍，越来越贵，而各大城市卖地收入也越来越高。

尽管土地市场交易火爆，在房地产新政的影响下，开发商的拿地决策与2009年相比变得相对谨慎，步伐有所放缓。2010年年初至今，十大标杆房企（包括：万科、保利、金地、招商、中海、富力、华润、复地、绿城、雅居乐）购地金额为1503亿元，同期销售金额则为3287亿元，购地金额占销售金额的比重仅为46%，远低于2007年的98%和2009年的70%，略高于市场低迷的2008年的30%。在越来越严厉的房地产调控政策下，开发商虽然手握大量预收款，但变得相对理性，以便应对越来越难以琢磨的市场。

2开发商拿地金额减少，则意味着未来市场供应减少。而一旦供应不足，市场供求关系将会再次失衡，房价有可能再次高涨，形成恶性循环。目前，土地清查、提高预售标准、预售资金监管、收紧土地增值税、限购令等一系列房地产调控政策，核心就是增加供给，减少需求，从而达到平抑房价的目的。

2011年中国房地产发展展望

经过十几年来的快速发展，我国房地产市场走过了一段不平凡的发展历程。随着房价不断走高，房地产已经成为一项关系广大老百姓切身利益的民生问题。与此同时，我国城市化进程才开始，还处在加速的阶段，还远远没有达到发达国家的水平。在这种情况下，既要保持一个合适的房价，又要继续促进房地产市场的快速发展，并带动国民经济的快速发展。

展望2011年，并结合全球经济形势，仍然存在许多不确定性因素，通胀压力仍然很大。在这种情况下，2011年上半年房地产政策仍然趋紧，下半年将视具体情况而定。从房地产市场交易来看，在多项组合政策的影响下，2011年上半年房地产交易量同比预计将会有一定程度的下降，下半年会出现一定的恢复性增长，而价格相对保持稳定。在强烈的通胀预期下，房地产仍然是实现资产保值增值的重要渠道。但从未来的发展趋势来看，我国房地产业将逐渐实现去投资化，由粗放型发展过渡到集约型发展，市场竞争将会越来越激烈。逐步构建与国民经济协调发展的新型房地产市场体系，形成“低端有保障，中端有市场，高端有抑制”的多层次住房体系，走出一条适合中国国情的房地产发展之路。■