公房与房奴：60年住房变迁

本刊记者 乔振祺

公房与房奴：60年住房变迁

本刊记者 乔振祺

“小平同志先是问居民住房可否成为商品，当时现场的同志没有人敢回答，他又自言自答说，如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他。”

2009年3月，原本处在一轮低迷期的中国房地产突然发力，房价由此一路飙升。2010年，中国的房价持续上涨，房价一次次突破了人们的心理预期。今年4月18日，“新国十条”实施一周年。政府虽出重拳稳定房价，但从数据来看，纳入统计的70个城市仍有50个上涨，所谓下降，也只是房价涨幅出现了下降，而绝对价格仍在上涨。多个城市的“限价令”只是“与GDP和居民可支配收入增幅挂钩”的提法，让公众对目前各地出台的目标多少有一点失望的情绪。

如今，房地产还是财富舞台上的大戏，王石、潘石屹这些众人皆知的富豪，都是因为涉足房地产而身家百亿。《参考消息》曾援引外电称，中国每天新建房屋面积，已经占全球总量的50%左右。楼越盖越多，可房价距离人们的心理价位却越来越远，这恐怕让经历过中国住房改革全过程的人们感慨万分。

1978：改革元年酝酿房改

新中国成立后很长一段时间，我国城镇居民住房完全按计划分配，所有人都要排队等政府、单位分房，一旦住到公房后，只需要支付很少的租金。那时候，从经济意义上把城镇建设分为生产性和非生产性建设，住房属于非生产性建设，所以一旦资金紧张，就只能照顾生产性建设，住房建设根本就谈不上活跃经济。这种分房制度还曾被当作了社会主义制度的优越性，很多人都经历了非常艰苦的住房条件改善过程。

“我1974年毕业参加工作，当时住单身宿舍，两人住一间。谁要是结婚了，同屋的另一个人就得挤到别的宿舍去‘打游击’。”住房和城乡建设部部长姜伟新对房改之前自己的住房情况仍然记忆深刻。

随着我国工业化、城镇化步伐加快，城镇人口快速增加，单一的住房行政供给制的弊端不断显现，政府财政负担巨大，而且群众居住条件改善进展缓慢。1978年，我国人均住房建筑面积只有6.7平方米，约有47.5%的城镇居民家庭缺房或无房。

1978年9月，在北京召开的全国城市住宅建设会议上，国务院副总理谷牧传达了邓小平关于解决住房问题的指示：“希望路子能宽些，譬如允许私人建房或者私建公助，分期付款；把个人手中的钱动员出来，国家解决材料。”

1978年10月20日，邓小平在北京视察了新建的几十栋公寓住宅楼。随行的国家建委副主任张百发回忆，“小平同志先是问居民住房可否成为商品，当时现场的同志没有人敢回答，他又自言自答说，如果房子算商品，我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方，我的其他孩子不需要照顾，只有这个朴方，是因为我致残的，我需要照顾他。”

住房能成为商品吗？1978年的中国老百姓恐怕还没有听说过“房地产”这个词，大家只是觉得自家住的房子太挤、太小。1949年到1978年的近30年间，中国累计用在住宅上的投资为374亿元，年人均住房投资不足10元。到1978年，中国城镇居民的平均住宅面积不仅没有增长，反而比1949年少了0.9平方米，“拥挤”是当时大多数民众最真实的居住体验。

1978年的住房问题本来就很严重了，到了1979年问题就更严峻了，因为这一年全国知青大规模返城，而且这些人大部分都是大龄青年，一回到城市就面临结婚生子的问题，住房成了刚性需求。1979年，当时的国家城建总局从国家补助的住宅建设资金中分别拨给陕西、广西一部分资金，在西安、南宁、柳州、桂林、梧州等地进行建房全价出售给私人的试点，每平方米建筑面积售价为120元至150元。限于当时职工收入水平和较低的房租，以及没有相关的售房配套政策，民众觉得自己掏钱买住房并不是很划算，所以买房的人并不多。

“房子是可以卖的”

1978年时邓小平曾经提出房子是否可以作为商品，结果没有人敢回答，1980年，他自己回答了这个问题。那年4月2日，邓小平发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话》的讲话。这次后来被反复引用的谈话确定了几个原则，其中包括“房子是可以卖的”。他指出：“城镇居民可以自己购买房屋，也可以自己盖房。不但新房可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年还清。”

这一讲话在一定范围内传达后，有很多人不理解，心存疑虑，非议之声不断。不过，到了10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购买、建造住宅的工作。这一年12月9日，国务院批转了《全国城市规划工作会议纪要》，纪要中明确表示，对新建小城市、卫星城、现有的城市新建区、旧城成片改造区，都应该考虑“组织开发公司，实行综合开发”。

根据规划，中国五年内将新建保障性住房3600万套。图为2011年3月，上海某大型保障房建设工地

为了使更多的职工愿意买房、买得起房，1982年4月，国务院原则同意了国家建委、国家城市建设总局的《关于出售住宅试点工作座谈会情况的报告》，选定在常州、郑州、沙市、四平四个城市进行试点。这个办法把城市住宅由分配改为了补贴出售。到1984年初，四个城市共补贴出售住宅1.214万套住房，建筑面积11.45万平方米，投资1640万元，收回的资金约占投资的30%，并出现了供不应求的局面。

在1984年颁布的《国民经济行业分类标准和代码》中，“房地产”作为一个行业，被正式命名。当年10月，国务院批转了原城市建设环境保护部关于扩大城市公有住房补贴出售试点的报告。通知指出，城市公有住宅补贴出售给个人，是逐步推进住宅商品化，全面改革我国现行住房制度的重要步骤。

福利房终结

1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。从这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止，这一天也成为中国住房制度改革的一个分水岭。

“要作个决定，今年下半年停止福利分房。”早在那年的2月28日，朱基在他主持召开的国务院房改领导小组第三次会议上就亮明了自己的态度。

值得注意的是，被视为房改纲领性文件的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中，还提到“同时调整住房结构，重点发展经济适用住房，建立以经济适用房为主的住房供应体系”。

1999年2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，第一次提出了“积极开展个人消费信贷”的概念，按揭买房开始正式登陆中国。之后，央行第七次降息，大大降低了人们买房的成本。同时，几乎所有开发商都是依靠商业贷款进行开发的，连续降息降低了开发商的成本，使开发商能够以更低的价格卖房。2000年5月底，建设银行的个人住房贷款总额经过8年的发展后终于超过了100亿元，但此后仅过了5个月，就一跃变成了200亿元。

由于刚刚被放开之后的需求确实很大，再加上政府的强有力的推动，到2003年时，中国房地产市场开始有泡沫存在的势头，投资需求逐渐进入，北京、上海等部分城市的房价不断攀升。

高房价VS保障房

政府也注意到越来越热的房地产市场，出台政策调控，这开启了自1998年房改之后的第一次调控。

2003年4月，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，这就是有名的“121号文件”。其核心内容就是对房地产开发企业贷款和个人房贷进行更为严格的规定。对于开发商来说，“121号文件”一出，可谓是“这些规定条条如刀，刀刀见血”。很多开发商都以为好日子已经过去了，紧接着而来的将是地产业的冬天。

可当年8月份国务院又发布了另外一份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，文件中明确说明“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”；“要根据市场需求，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例”。对于开发商来说，悬在其头顶上的“刀”拿掉了，而且新的政策给了开发商、投资者们信心。之后就是房价一路高歌猛进，政府出台了一系列的房地产调控政策，但是房价不仅没有调控回去，反而在各种调控政策中不断攀升。这之后，过度市场化和保障房欠账成了鲜明的对比，直到2007年保障性住房才真正开始大规模地建设。

如今，“房奴”、“蜗居”等词汇反映了生活在大城市的人的状态，人们不得不习惯在高房价底下过日子。

今年2月27日，国务院总理温家宝在与广大网友交流时指出，我们计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向。届时，保障性住房的覆盖率将达到20%，将有力缓解住房问题的压力。

总理的话意味着商品房长期主导市场的时代即将终结，保障房与商品房平分天下，中国的楼市要真正迈入双轨时代。