浅析我国房地产行业的税收制度

北京交通大学 刘艳杰

浅析我国房地产行业的税收制度

北京交通大学 刘艳杰

本文分析我国现行房地产税收制度的问题所在，在深刻剖析问题的基础上，提出我国房地产税改革方向。

房地产 税收制度

房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展是国民经济持续稳定增长的重要支撑点之一。房地产税收制度制定的是否合理对房地产业能否健康的发展起着重要的作用。本文旨在指出我国现行房地产税收制度的问题所在，在深刻剖析问题的基础上，提出我国房地产税改革方向。

一、我国房地产行业税收制度存在的问题

从我国房地产行业税收现状来看，目前我国房地产行业税收制度存在的问题主要体现在以下几个方面：

1、税费混杂、不规范，而且存在税负不均的情况

我国现行税收制度中涉及房地产方面的税种达12种之多，从计税的环节上来看，房地产税收主要包括针对房产和地产的流通交易环节征税及房地产保有环节征税，其中在交易环节设置了主要税种，而在房地产保有期间设计的税种非常少，且免税范围很大。经过分析，我国目前对房地产开发交易阶段所征的各项税款其实对房地产价格的调控的作用是十分微小的。另外，对房地产开发阶段征收的各项税费，往往成为政府部门及相关单位谋取福利的途径。

2、目前我国的房地产税收制度存在税负不公的现象

我国目前房地产税收制度存在的税负不公的现象主要体现在以下几个方面：第一，不同的纳税人税收负担不一。我国的房地产税收存在内外两套税制，内资企业缴纳房产税和城镇土地使用税，而外资企业缴纳城市房地产税，且仅依据房产纳税，地产不需要缴纳税款，可见外资企业的税收负担明显低于内资企业。第二，不同的经济行为的税收负担不一。现行房产税规定，主要体现在企业自用的房产和租用的房产事业不同的税率和计税方法上。最后，企业所处的地域不同也会承担不同的税负。

3、房地产适用税种的设计存在的缺陷

土地增值税设计不当，调节力度有限，而对不同的纳税人，还有不同的扣除项目，容易造成课税的不公；城镇土地使用税只对城市、县城、建制镇和工矿区所在企业征税用地开征土地使用税，对企业在城镇以外的用地不征收土地使用税。而且税率过低，征收面太窄；耕地占用税征税范围过窄。征税的耕地只是指种植农作物(包括菜地、园地)的土地，对林地、草地和养殖水面等非耕地没有明确的规定，无意中助长了乱占滥用其他农用土地的不良之风；现行房产税的计税依据是以房产原值一次减除10%-30%后的余值或房屋租金入为基础。但计税依据应该是房产现值而不应该是房产余值，且随着我国经济的发展，房产税的税率明显过低。

4、房地产税收征收管理中存在的问题

我国目前缺乏一套完善的税收征管体制，而且各地区税负的征管也不尽统一；另外，对 于房地产的征管也缺乏一套科学的评估体系，主要原因在于人员的专业素质难以保证。

最后，缺乏一定的奖惩机制，力度不够难以保证税收征管工作的顺利完成。

二、完善我国房地产税收制度的建议

根据以上对我国房地产税收制度所存在问题的分析，现对我国房地产税收制度的调整提出以下建议：

1、规范房地产税收种类，减少并规范房地产费项

由于就目前情况来看，对房地产行业的行政性收费实际所起的调控作用不明显，且容易造成“乱收费”的现象，因此建议相关部门减少费项，并规范征收办法。

实现“费改税”的转变。另外，由于我国目前房地产税收包含的税种较多，同时建议简化对房地产行业征税种类，做到“减而精”，真正实现对房地产行业的调控作用。

2、进一步完善保有环节税收制度，促进税负公平

首先，应开征统一的房地产税，并实行从价计征；其次，应同时将现行内资企业适用的耕地占用税、城镇土地使用税和外资企业适用的土地使用费合并，统一开征土地税；再次，应将现在的“土地闲置费”纳入税的范畴，征收土地税，一减少土地的闲置与浪费。

3、暂停征收土地增值税

随着我国房地产业的快速发展以及房地产市场的规范化，行业利润已逐步趋于平均化，土地增值税事实上已经完成了它的使命，甚至会对目前我国一些国有企业的资产重组过程形成一些障碍。所以，建议取消对房地产行业土地增值税的征收。至于取消土地增值税后产生的消极影响，可借鉴国际经验，把土地增值所得并入一般所得计征所得税。

4、健全、完善房地产课税征管制度，提高工作人员素质

首先，应建立起一套完整的房地产评估与征收制度，规范税款的征收；其次，应建立起 配套的将整机制，保证房地产税收的合法性、规范性；最后，应加大专业人员的相关专业知识的培训，保证我国的房地产行业税收制度的不断完善，真正发挥我国税收的调节作用。

本文比较系统的分析了我国房地产行业税收制度存在的问题，提出了完善我国房地产税收制度的建议。在目前我国房地产行业投资规模过大、房地产行业价格增长过快的情况下，调整、完善我国房地产税收制度，实现税收对房地产行业的有效调控，有利于我国房地产行业的有序、健康发展，促进社会的公平，最终推进我国和谐社会的建设。

[1]陈多长，房地产税收论［M］。北京：中国市场出版社，2005

[2]王洪卫，陈歆，戴招扬。房地产租费税改革研究［M］。上海：上海财经大学出版社，2005

[3]陈长多，踪家峰。房地产税收与住宅资产价格：理论分析与政策评价［J］.财贸研究，2004