实行“三轨制”抑制房价

保障房建设落实情况

国家决定十二五规划期间全国将建保障房3600万套，其中2011和2012年各建1000万套，全部建成后保障房在城市住房面积中约占20%。据主管部门有关负责人介绍，今年的1000万套保障房约200万套是产权型的经济适用房和限价商品房，400万套是棚户区改造，还有400万套是廉租房和公租房，其中廉租房180万套，公租房220万套。总投资1.3万亿，这是初步的测算，其中中央财政安排补助1030亿。据测算，经济适用房、限价房和棚户区改造资金是可以自求平衡，即通过销售收回投资并产生一定的利润，真正需要政府出钱的是廉租房和公租房。中央财政的1000亿主要是补贴这方面的支付，而这方面的总支出约5000亿。

今年1000万套保障性住房如何分解到地方？从媒体报道来看，由于作为政绩考核实行问责制，许多地方对保障性住房建设是积极认真的，各地政府纷纷仿效重庆和湖北黄石建立保障性住房的融资平台，银行和各类社会资金对于经济适用房和限价商品房也表现出很大的热情。但是廉租房和公租房融资存在一定困难，除了中央财政补助1030亿，还安排土地收益10%，大体也是1000亿，加上公积金增值收益四、五百亿，合计可落实2500亿。还有2500亿需要各地自己想办法来筹集，各地想了许多的办法：一、捆绑式配建，让开发商建商品房的同时配建公租房，建经济适用房的同时配建廉租房；二、廉租房和公租房的项目中配套10%～15%商业设施，用于出售可以回笼部分资金；三、廉租房和公租房分配五年以后可以出售，给符合条件的承租人，以缓解资金压力；四、政府融资平台以储备土地抵押或以政府的信用担保贷款；五、有政府融资平台或者政府回购担保成立公租房投资资金；六、政府或者融资平台向社会发债，重庆今年计划要发60亿；七、鼓励有条件的大企业用自有的土地建公租房；八、没收违法建筑做廉租或者公租房，主要是河北省石家庄；九、要求国有企业承担公租房的建设任务。

国家主管部门的有关负责人判断，今年完成1000万套保障性住房的建设任务没有大的问题，但是房子建起后管理难，比如说准入、退出、维修则是比较严峻的挑战。

保障房建设对房价的影响

增加保障性住房的供应无疑可以从整体上抑制房价过快增长。由于刚开始的时候保障性住房的数量少，作用不太明显，随着数量的增加作用会逐渐的加大。本轮政府调控的主要目标是让商品房价格降下来回归理性。我判断保障性住房建设起不到这样的作用，理由如下：近些年导致房价飞涨的机理是由于住房制度的缺陷，大量自住性的需求资金没有相应的供应渠道，只能与投资、投机需求混在一起。在商品房市场上竞争，投机、投资是不管价格高低，只要预期判断就可以出手买了再卖，卖了以后还可以再卖反复赚钱。房价就是这样一路上去的，在这个过程中自住性需求根本无法与投资、投机需求竞争，只起垫底的作用。

按保障性住房建设计划最终占城市住房的20%，保障房3600万套完成以后，还有80%的家庭要靠商品房解决居住问题，假设其中富人，这些人也是投资、投机的主力占10%或20%，那么还有60%～70%的中等收入人群的自住需求与富人投资、投机需求竞争，房价怎么降下来呢？虽然我们住房自有率很高，城市户籍居民当中有一些已经有了住房，但是考虑新增的城市人口，流动人口，特别是农民工等因素，恐怕这个基本格局不会有根本的变化。在这样的态势下，一些措施，如收紧流动性、限购只能在一定时期内抑制房价过快上涨，但是不可能降下来，比如提高首付还会使自住性需求受到伤害。

进一步改革住房制度

要房价降下来，根本的解决办法是把自住性需求与投机、投资的需求切割开，各自走不同的渠道，为此必须进一步改革住房制度，针对现在流行的住房双轨制，我提出应实行“三轨制”。所谓的“三轨”，就是在完全的市场轨和完全的政府保障轨之外再加一个半市场半保障的轨。我国最早提出半市场半保障设想的是邓小平同志，在80年代，他讲解决中国的城市住房问题要走民建公住的路子，这个民建公住其实就是半市场、半保障。

半市场半保障或者民建公住的具体形式国外有很多经验可以借鉴，国内也有人提出了各种各样的意见。比如一个学者建议：“补砖头”不如“补人头”。他提出要对符合廉租标准和公租标准政府发放住房补贴，这也不失为半市场半保障的一个思路。

我认为，半市场半保障比较好的形式是发展住宅合作经济，合作社既是市场的主体又是政府提供一定保障的对象，便于规范。住宅合作经济在国际上有近200年的历史，有成熟的经验和管理规范，对解决民众的住房问题发挥重要作用。比如德国的居民住房30%是由合作社提供的；欧洲其他国家，美国、日本等住宅合作社也都有相当程度的发展。在我国住宅合作社作为非盈利的经济组织也有广阔的发展前景，政府对于合作社的扶持及保障力度，如土地供应，税收优惠，资金支持可以因时因地而宜，符合条件的人有居住权，但是不能上市买卖，就不会产生投机炒作引起房价大起大落。这种方法有广泛的适应性，收入高的人可以参与建档次高的房子，收入低的可以建档次低一些的房子，住宅合作经济如果能够蓬勃发展，可以大大增加住房的有效需求和有效供给，充分发挥建筑业支柱产业作用。

现在讲的双轨只是打破一小部分，但是这也并不妨碍富人对住房的投机、投资活动。投机、投资是市场的常态，用行政的限制限制不住。有了“第三轨”，土地、金融、财税、工商等才好发力配合，如低地价等等。

一段时期以来，对房地产业调控，以打压为主要方向治标而不治本。单纯打压后果是减少供应，在现行利益格局下会影响政府财政，因而难以持续。社会上有大量的游资是客观存在的，一个温州就有一万亿游资，这些钱你暂时的抑制住了，他就到别处去了，不炒房子就炒金子了，但是政策一旦放松他就会回来，一旦回来房价还是难控制。因此，这需要增加供应，只增加保障房和商品房仍然不能解决中等收入人群的制度，必须要增加“第三轨”供应渠道，才能从根本上解决城市居民问题。

政府不宜包办太多

实现“三轨制”，可以为合作社提供相应档次的租赁住房渠道。我认为有了合作社，合作社的住房有的是出售，有的是租赁，公租房就没有必要了。政府只负责提供廉租房就可以了，政府包的太多弊端也多：一是财政包袱重，可能产生政府信用危机。二是不利于转变政府职能，许多地方为保障性住房和公租房，既负责融资和建设，还负责经营和管理，既储备土地又有房产，结果权利不断扩大，不符合市场经济的要求。三是公租房的准入退出整个管理事物烦琐复杂，势必增加公务员和准公务员队伍，不利于精兵简政，而且会把矛盾集中在政府身上，不利于社会和谐。

发展住宅合作经济没有这些弊端。建房资金有合作社筹集，主要来自于社员、财政，合作社有理事会、监事会，以及法人代表分别履行职责，负责房屋的建设分配和日常管理，政府就必须超脱了。主要是裁判员，对合作社进行监督，并采取必要的扶持和调控措施，这样会有效缓解供需矛盾，内部的监督制约机制可以有效保证住房的质量。

总之，解决城市住房问题政府不易包办太多，改革住房制度，发展合作经济大有可为。