2011：房地产业理性回归

时光荏苒，岁月如梭。转眼间又到岁末年初。回顾2011年，中国保障房建设在这一年提速急进，空前的规模和空前的力度并举；房地产市场在持续深入的宏观调控政策下，房地产行业经历了理性回归到转型创新的征途。

2011年，在房地产行业行进历史上不可忽视的一年。

保障性住房建设：进入加速期

关键词：一千万套

2010年12月，中央经济工作会议明确提出：“要加快推进住房保障体系建设，强化政府责任，调动社会各方面力量，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，缓解群众在居住方面遇到的困难，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”

根据这一精神，“十二五”期间，我国将进一步加大保障性安居工程建设力度，其中2011年将初步安排保障性住房和各类棚户区改造达1000万套。

2011年元旦前夕，胡锦涛总书记冒着严寒，考察了北京市朝阳区管庄路保障性住房常营项目建设区，听取了北京市保障性住房规划建设总体情况汇报，并来到廉租房住户家中看望。

根据估算，2011年用于保障性安居工程的投资总额将达到1.3万亿元至1.4万亿元之间。住房和城乡建设部副部长齐骥在十一届全国人大四次会议新闻中心举行的主题为“保障性住房建设和房地产市场调控”记者会上表示，其中有8000多亿是通过社会机构的投入和保障对象以及所在的企业筹集来的。剩余的5000多亿的资金，将由中央政府和省级人民政府以及市县政府通过各种渠道来筹集。

为贯彻落实党中央、国务院关于加快推进保障性住房建设的相关精神，银行业加大支持经济适用房、限价房、公共租赁房、廉租房、棚户区改造等保障性住房建设，积极探索支持保障性住房贷款业务健康发展之路。

国土资源部表示，为实现2011年1000万套保障性住房建设任务，确保保障性住房土地用地供应。

截至10月底，全国开工建设保障房超过1000万套，比原计划提前1个月完成目标任务。这一年，克服了保障房资金、土地、工程质量等诸多难题，1000万套保障房建设计划提前实现。

11月，住房和城乡建设部重申保障性住房建设进度统计的三项考核标准，即对仅开挖基坑或圈建施工围挡，不计入地方保障性住房任务建设进度的评估和考核。同时，该部向各地派出保障房建设督查组，实地检查各地保障房建设完成情况及工程质量。

关键词：工程质量

2011年1000万套保障房建设计划如果是颗重磅炸弹，1000万套保障房的工程质量则更是牵动亿万人的心。

为确保保障房工程质量，住房和城乡建设部2011年5月下发《关于加强保障性安居工程质量管理的通知》（以下简称《通知》），《通知》要求各地要进一步提高保障性安居工程质量重要性的认识，把加强质量管理摆在实施保障性安居工程的首位，把“质量第一”的原则贯穿到勘察、设计、施工、监理和竣工验收工作的全过程，增强使命感、责任感和紧迫感，强化工程质量管理，切实把保障性安居工程建成质量过硬、人民群众满意、经得起历史检验的德政工程。

《通知》要求各地保障性安居工程领导协调机构和相关主管部门要根据职责分工，切实履行工程质量监督管理职责，把工程质量管理纳入住房保障工作考核、约谈和问责范围。各地住房城乡建设部门要加大监督检查和工程质量责任追究力度，依法严肃查处保障性安居工程建设过程中各种违法违规行为。要建立保障性安居工程质量投诉举报制度，公开举报电话，做好工程质量投诉处理工作，主动接受社会监督。

随后，住房和城乡建设部分批派出保障性住房督导检查组奔赴各地，现场指导、督导保障性住房建设，把工程质量放到保障房建设重中之重。

2011年7月，为确保高质量建设城镇保障性安居工程住房，由住房和城乡建设部住宅产业化促进中心组织建立保障性住房建设材料、部品采购信息平台（以下简称平台）公布。平台旨在为保障性住房建设提供性价比优良的部品和材料，推广应用符合节能环保要求的新技术、新材料、新工艺、新方法，提高保障性住房的建设质量和性能。符合准入条件的部品部件、材料供应企业和适用技术企业进入平台，并向规划设计、施工建设、装修装饰及物业管理等保障性住房参与单位推介平台，有效促进了有质量保证的建筑材料、部品部件及技术服务进入保障性住房建设，确保了保障房建设工程质量。

2011年10月11日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在湖南省长沙市主持召开加强保障性安居工程质量和分配管理工作座谈会并讲话。他强调，要把确保质量和公平分配作为保障性安居工程的生命线，建设质量优良、分配阳光的工程，使之经得起历史和人民的检验。

关键词：公共租赁房

2011年9月，《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（以下简称《意见》）发布。

《意见》对保障性安居工程建设和管理提出了明确的总体要求和基本原则。

提出了大力推进以公共租赁住房为重点的保障性安居工程建设目标，要求加大政府投资建设力度，综合运用土地供应、资本金注入、投资补助、财政贴息、税费优惠等政策措施，吸引企业和其他机构参与公共租赁住房建设和运营，多渠道增加公共租赁住房供应；要求各地根据实际情况继续安排经济适用住房和限价商品住房建设。规范发展经济适用住房，严格执行建设标准，单套建筑面积控制在60平方米以内。房价较高的城市，要适当增加经济适用住房、限价商品住房供应。

要求加快实施各类棚户区改造、加大农村危房改造力度。

要求落实各项支持政策，包括：确保用地供应；增加政府投入；规范利用企业债券融资；加大信贷支持；落实税费减免政策，对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。

要求提高规划建设，优化规划布局和户型设计。

进一步要求落实工程质量责任，强化工程质量监督。

要求建立健全分配和运营监管机制，包括：规范准入审核，严格租售管理，加强使用管理，健全退出机制。

要求加强组织领导，进一步落实地方政府责任，包括：建立目标责任制，统筹安排年度建设任务，建立考核问责机制，明确对在保障性安居工程建设、分配和管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、失职渎职的政府及其相关职能部门工作人员，要依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。

房地产市场：进一步加强宏观调控

关键词：“国八条”

为巩固和扩大调控成果，进一步做好房地产市场调控工作，逐步解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，国务院办公厅1月26日正式出台了2010年以来的第三轮房地产调控政策《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（国办发[2011]1号)》（简称“国八条”），提出“明确房价控制目标，更大范围更加严厉的限购”等一系列政策，拉开了2011年进一步加强房地产市场调控的大幕。

根据“国八条”要求，截止3月底，38个大中城市出台“限购令”，包括北京、上海、天津三个直辖市，25个省会城市（呼和浩特市未出），大连、青岛、厦门、宁波和深圳5个计划单列市及苏州、三亚、佛山、温州、无锡等5个房价过高、房价上涨过快城市，608个城市公布房价控制目标。

在所有限购城市中，北京的目标是“新建普通住房价格为稳中有降”，是仅有的提出“降房价”的城市。公布房价控制目标的城市多数与GDP增幅挂钩，以不高于GDP增幅为限。

为加大政策的贯彻执行力度，加强对地方政府落实调控政策的检查。2011年4月，国务院派出8个督察组对东北、华北、华东、西北、华南的16个省市自治区就落实贯彻国务院房地产市场调控政策情况开展专项检查，针对以下重点进行：房地产交易营业税、增值税、个人所得税等差别化税收的征管情况；差别化信贷政策的执行情况；执行限购的城市，限购政策的执行和实施情况；省级人民政府对市级人民政府的约谈问责机制等。彰显了中央严控房价的决心。

关键词：问责

“国八条”第七条明确：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。指出：国务院有关部门要加强对城市人民政府住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的，住房城乡建设部、国土资源部、监察部要会同有关部门，约谈省级及有关城市人民政府负责人。对未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的，相关省（区、市）人民政府要向国务院作出报告。监察部、住房城乡建设部等部门要视情况，根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也要纳入约谈和问责范围。

省级人民政府及其有关部门，要参照上述规定，建立健全对辖区内城市落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

房价控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标将被问责，“问责”第一次在房地产调控相关政策里出现，对地方政府压力不小。对于一贯依赖“土地财政”的地方政府而言，这次无疑是“动了真格”。接近年底，迫于问责制的压力，为完成目标，一些地方政府陆续出台限价令控制价格上涨幅度，丹东、韶关等城市主要是与周边同类楼盘做比较，限制价格销售，而中山、珠海则直接以本地区的房价控制目标为价格上限。问责制显然对地方政府执行中央政策力度发挥了重要作用。

关键词：房产税

瞩目已久的房产税在这一年“千呼万唤始出来”，上海、重庆两直辖市分别出台了房产税改革试点暂行办法，标志着我国房产税改革迈出实质性步伐。

两地房产税一是针对新购住房征税；二是计税依据都暂时按住房交易价格为标准，条件成熟后依据房产评估值征税；三是征税的税率较低，基本在1%以内，都根据本地居民家庭人均住房面积及本地居民的工作条件给予一定优惠减免。

房地产税对抑制投机性住房需求有积极作用，对房地产市场长效调控机制的形成有促进作用。上海、重庆两地迈出了一小步，中国房地产市场健康发展迈出了一大步。

关键词：房企转型 回归

在“国八条”、限购令、信贷收缩、房产税等政策、行政、经济手段宏观调控严控房价的压力下，房地产企业开始了2011年的转型之旅，2011年因此也成为房企转型年。住宅产品在房地产企业中所占比重逐渐下降，保障房项目、商业地产、旅游地产、向二三线城市发展成为房企的新的增长点。

龙湖地产将发展眼光放到了商业地产的布局，并表示未来所开发的建筑面积中，将有10%-20%用于商业类建设；同其他开发商一样，龙湖开始多业态发展，其在山东、云南拿到的不少体量的地块将用于旅游开发。

向二、三线城市进军已经是各大房企心照不宣的布局路线。以龙湖地产为例，其项目储备中有70%-80%集中在二、三线城市。

万科则在日前鲜明地提出了“回归”的概念，一个是从传统的营销向技术科研上的转型，另一个便是从建房卖房转到服务型的转型。而无论从技术上转还是服务上转，都一定以消费者为导向。万科董事长王石表示，未来万科应该摆脱目前利润导向的模式，重新回到消费者导向。

经营沉稳、注重产品品质的提升并不断加强消费者服务质量，从粗放型管理向精细化管理转变，则成为房企度过寒冬，迎来新的发展机遇的不二选择。

关键词：不动摇

2011年5月1日，中共中央政治局常委、温家宝总理视察北京朝阳区王四营保障性住房项目建设工地说，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。

2011年11月6日，温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡出席上海合作组织成员国总理第十次会议时表示，“房地产调控已经进行了两年，一些重大措施都已经出台，特别是今年要确保1000万套保障性安居工程建设，这势必会缓解房价的压力，缓解居民的需求，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。”温家宝说：“在这里我特别要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不能有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”

温家宝说：“中国下调房价是国家坚定的政策，调价后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展”。这次本轮房地产调控以来温家宝总理首次提及下调房价，这给出了一个非常明确的信号：当前房地产宏观调控不会松绑，中央下调房价的决心决不动摇。

2011年12月9日中共中央政治局召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。

会议提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展质量和效益。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比下降了0.28%，与去年同期相比上涨4.06%，涨幅较10月缩小1.15个百分点。总体而言，11月100个城市的住宅平均价格连续第三个月环比下降，且降幅有所扩大，今年以来，首次出现一线城市和典型二三线城市成交量环比和同比同时下降的局面。数据显示，经过历时将近一年的严厉调控，全国重点监测城市房价呈现环比和同比下降的趋势。

中央坚持房地产调控政策不动摇的决心已在房价上得到了明确反映。

结束语

从年初“国八条”的严厉调控到年末的“不动摇”，从商品房一条腿走路到年终1000万套保障性住房提前完工，从天价“地王”到商业地产、苦修内功，中国住房和房地产市场2011年脉络渐渐清晰，与其说是房价的下降，不如说是理性的回归；与其说是市场的调控，不如说是市场的成熟。让我们借用温家宝总理的一番话结束2011年房地产市场的回望，那就是：“中国下调房价是国家坚定的政策，调价后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展”。