郭松海：让房价回归到合理的价位

“如果要降房价，首先就要完善房地产行业各项制度。”一向敢言的全国政协委员、山东经济学院房地产经济所所长郭松海掷地有声。

以落实“国八条”调控为契机的限购政策，目前已经在全国近30个城市推行。与此同时，银监会等机构推行的紧缩贷款政策，更让各界对房价下降充满了期盼。

“房价问题是全社会关注的焦点。房价问题的重要性，不仅关系到千家万户的民生，而且持续高涨的房价将危及到国民经济价值体系，九十年代初的日本经济崩盘，近年的美国金融危机，究其原因，都与房地产泡沫形成乃至破灭直接相关。”郭松海表示。在郭松海看来，中央政府下决心让房价回归到合理价位的一个信号是，国务院总理温家宝在去年12月26日中央人民广播电台中国之声直播间回答听众时表示，“一定要使房价能够保持在一个合理的水平，抑制房地产泡沫膨胀。”

郭松海表示，1998年根据联合国对96个国家的统计资料，公布房价收入比的中位数为6.4倍，中位数与平均值相比较，更趋合理。根据中国社科院《经济蓝皮书》，2010年我国城镇房价收入比为8.76，与联合国公布数字相比，房价显然偏高。根据2001年到2008年房价同比增长率均值及其标准差，如果按城镇居民人均可支配收入年增长10%，房价年增长率3%计，那么，约6年房价可回归到合理区间；如果房价增长率在-3%，那么，约2年房价可回归到合理区间。“当然，各地方房价高低不一，城市人均可支配收入也相差较大，按新国八条各城市确定其新建住房价格控制目标也会大相径庭。但考虑到2010年房价预计较上年同期上涨15%左右，远大于3%，故今年应进一步加大调控力度，像抑制通涨一样调控房价。”如何让高房价回归到合理的价位，郭松海提出了建设性建议：

一、政府应履行社会公共管理职责，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。政府的公共责任在于为所有公民提供生存发展的必要经济福利和社会福利。当前，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任，切实将房价控制到合理水准。早在2003年 [18号文]《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中就指出：要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，要增加其供应。“对普通商品住房建设，要调控土地供应，控制土地价格，清理并逐步减少建设和消费的行政事业性收费项目，多渠道降低建设成本，努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应。”[18号文] 通知自发出至今已过去七年多了，但大多数地区并没有很好执行，为此，要进一步落实地方政府责任，落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

二、完善土地招拍挂制度，调整住房用地的供给结构。社会主义国家的城市土地资源，属于全民所有，城镇居民人人都应该公平地享有城区土地的使用权利。针对目前土地市场交易中存在缺陷, 要在与公众利益密切相关的土地供应方式上予以调整,以进一步完善经营性用地招拍挂制度。在各地安排年度建设用地指标时，应优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的用地，确保廉租房、公共租赁房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地。在 “主城区”要增加普通商品房用地，“主城区”不能成为富人集聚地；不能谁给得钱多，土地就由谁来攫取，应让城市的公共资源为广大群众所共享。富人提高住房的档次和水准，可以到郊外建别墅和高档房。要把土地利用规划作为宏观调控的基础性工具，调整用地结构，确定各种土地出让方式的合理比例，使得单位面积用地带来社会经济效益得到优化。

三、积极筹措住房社会保障基金，建立住房社会保障。住房保障作为政府向居民提供的一种公共产品，其效用就是通过转移支付，实现社会收入的再分配，用于解决中低收入者的住房困难，保持分配公平和社会稳定。各国政府支出中都有住房保障一项，英国政府此项开支约占GDP的2%以上，占公共支出的5%左右。我国随着经济实力的增长，也应调整各级政府支出结构，压缩经济建设费和行政管理费支出，如现下每年公车消费就超过3000亿，具有很大的压缩空间，将节省下来的经费用于社会保障，提高财政支出中住房社会保障资金的比重，保障保障性住房建设。

四、实行地区差别化的市场调控政策。依据国发［2010］10号，“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，”各地控制目标有所差异，其相对应地调控措施、调控力度也应有所区别。北京、上海等城市房价收入比在十几倍，而一些二、三线城市房价收入比则在6.4倍左右，前后二者在调整住房用地的供给结构如增加限价商品住房用地计划供应量上要有所不同；在住房信贷上也应有所差别，在国家统一信贷政策的基础上，对贷款购买第二套住房家庭的首付款比例和利率上也要有所差异；在限购令实施细则上也应有所区分，无须完全照搬北京的“限购令”。

五、建立多元化的住房生产供应模式。各级政府要引导一些有品牌、有实力的国有企业开发中低价位普通商品住房，为房地产开发市场树立表率。也可由政府组建住宅投资公司，成立以承担社会责任为主，盈利为辅的集团公司，开发廉租住房、公共租赁房、经济适用住房及限价房。实际上，世界上许多国家，特别是当住房成为严重社会问题的时侯，多是由政府开发社会公房的。另外，也可由住房合作社来建设保障性住房，住房合作社是世界上许多国家解决居民住房问题的重要途径。这样，就可以打破只能由开发商一家生产商品房的垄断局面；住房市场要开放，不论哪种建房方式，只要能为居民提供成本低、品质高的住房，就应得到政府的支持和帮助。

六、规范政府及相关部门不合理的涉房收费项目，降低收费标准。住房开发过程中的各种收费繁多，提高了房地产开发成本，最终打入房价，转嫁给购房者。为此，应进行房地产开发行政审批和收费制度改革，如项目可实行所在区域的规划环评，区域内单个开发项目不再单独办理；又如严格规范房地产开发收费项目，对空气监测费、项目可研费用应不再收取；对用地规划测图费、防空地下室异地建设费、新墙体材料专项资金等，应合理降低收费标准。再如对一些经营性服务收费行为，如天燃气新增用户建安价格、电力新增用户配套费、有线电视新增用户收费等应合理定价，不得垄断定价。

七、积极稳妥地推进房产税，抑制房地产的过度投资行为。要积极稳妥地推进房产税，做好房产税“十二五”规划的实施方案，要实行差别性的税收政策，区分消费性需求和投资性需求；对三套住宅或三套以上住宅，应按面积或按套数实行累进制税率，对过多投资性购房征收较高税额，以提高其保有成本，降低其收益预期，以此来约束过度投资、投机炒房行为。也可借鉴法国、韩国的经验，开征房产闲置税，开征房产空置税有法理依据，税制要素的设计简便易行，可操作性强；以此可减少对大城市稀缺土地资源的浪费，减少对公共资源享有不公平的影响。

八、更多地培育住房租赁市场。租赁和销售是住房市场中两种基本的流通和消费方式,住房租赁市场与住房买卖市场,应该是两个并重发展的市场。据资料显示，从改革开放30多年住房建设的总量、年住房增量和城镇人均住房面积来看，从位于城乡结合部的相当部分社区生活已趋成熟的数量巨大的“小产权房”来看，大致估算，我国城镇住房供应并不是那么短缺，问题在于住房资源的分配不均，富有与短缺并存。当前，大规模建设公共租赁房是必要的，但毕竟有个滞后期限；为此要增加租赁市场的有效供给，可以在住房空置率高的特大城市开征闲置税，迫使大量闲置住房进入市场，进而在一定程度上能够稳定住房出租价格。我们要集约利用现有的土地、房产资源，调整住房资源的分配方式和使用方式，当前政府应运用政策推进住房租赁业务，加大向存量市场拓展力度，改变长期以出售为中心的住房流通格局，从长远来看，这对消费者和经营者都是有利的，也有利于房地产市场持续健康发展。