对国家关于房地产市场调控措施的探讨

曹叶

从去年初的“国十一条”到4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，再到三季度的“二次调控”，政策的效果毋庸置疑是显著的，房地产市场出现了积极的变化。为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产平稳健康发展，今年1月26日召开的国务院常务会议确定了2011年房地产宏观调控的新“国八条”。新“国八条”的调控力度如何，新出台的措施将会对房地产市场形成什么影响，就这些问题笔者谈谈自己的理解和看法。

1 理解新“国八条”的几个要点

1 )限购的范围进一步扩大，升级版的限购令将是“国八”奏效的关键。“限制”，毫无疑问要成为今年房地产市场的主基调，在新“国八条”中加强的限购政策无疑也是最关键的。2010年的限购政策中，无论一个家庭已经拥有多少套住房，都允许其再购买一套住房，这样的限购政策似乎不是十分的名副其实，对比新版的限购令只可谓一个过渡。新版的限购令中要求，对于已经拥有一套住房的当地户籍居民家庭，能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购一套住房;对于已经拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭，拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭，无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

新的限购政策听起来纷繁复杂，但却更加的细致严厉，我们不妨举个例子简单的说明一下:以北京为例，如果一个北京户口的家庭已经拥有了两套住房，那么今年这个家庭将没有资格再购买住房;如果一个不是北京市户口的家庭，但长期工作在北京，那么只可以在北京购买一套住房;如果这个家庭既没有北京市户口，家里又没有人在北京长期工作，那么这个家庭今年则不允许在北京购买住房。说了这么多，新的限购条件到底有没有针对性，据调查，近几年来北京市的商品房中，约有1/3是由无北京市户口同时也不在北京工作的人购买的，这些人又是些什么人。可以说他们中的大多数应该是炒房者，投资客。他们在北京买房当然不是为了居住、办公，而是为了在房地产大潮中获得更多的金钱和利益，正是因为有了这样投机性的购房才使得房价上涨速度变得如此离谱，才使得房地产泡沫不断的扩大。而“国八条”中限购措施无疑将会对炒房者造成巨大的冲击。值得注意的是，新的严格的限购政策并非只针对北京、上海、深圳等一线城市。从去年5月北京率先在全国实施限购令后，限购令的实施范围一直在扩大，至新版限购令出台，已经达到了基本所有一二线城市都须限购的程度，部分三四线城市也将开始限购政策，预计限购的城市将达到70多个。

2 )新“国八条”进一步对问责内容进行了细致划定，而且直指房价。新“国八条”中规定，地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。国务院还进一步对地方调控目标下达了任务，即2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标，新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障向安居工程目标任务的人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行责问。

高房价的危害是显而易见的，高房价将严重影响到国家的金融安全，会影响整个中国经济的持续发展。中央政府要让房地产市场健康稳定发展，就要在地方政府搞问责制。如果地方市场出现了泡沫，出现了问题，那么当地政府要承担责任，就是说房价问题成为了地方政府政绩的体现，过去房地产是提高地方GDP的重要先锋，是各地方经济的重头，是地方政府达成城市经济发展的目标的法宝，而如今在房价问题急需控制的情况下，曾经的GDP先锋已不复存在，如果房价问题没有控制好，GDP再高也是不行的。

3 )新“国八条”中提及的税收、信贷政策，均达到了有史以来的“最强度”。去年1月的“国十一条”中要求二套房贷首付不得低于40%，4月份“国十条”中要求二套房贷首付不得低于50%。到了今年，新“国八条”中要求二套房首付比例已经提高至60%的高点，对抑制房价上涨而言不可谓不严厉。

新的信贷政策下，优惠的利率和低首付与炒房者们是彻底无缘了，首付至少是六成，如果炒房客全部是用自己的钱来炒房的，那么这样的政策当然对他们不会产生什么影响，但关键是绝大部分炒房客的资金来源依靠的是银行，在银行没有限制第二套房及多套房时，100万元的房子只需要首付20万元。有这样的一笔账，如果这套100万元的房子一个月内涨个10万元，那么炒房者就有近50%的收益率。一旦他需要支付更高的首付金，甚至于全额时，他的收益率自然就没有那么客观了。与此同时，升高了的贷款利率也将增加资金压力。

总的来说，新一轮调控可以说是增加交易成本、抑制消费需求、减少交易流通的过程。增加交易成本则体现在营业税的政策调整上。新“国八条”规定，对个人买住房不足五年转手交易的，个人转让住房营业税政策统一按销售收入全额征税。例如，以一套2008年购入的100万元房产为例，在如今以200万元出售的情况下，按照五年内交易营业税计算，之前只需要按照差额缴纳5.5%的营业税即5.5万元，而按照全额收入征税的话，缴纳税费将上升至11万元。这样的营业税收政策，取消了普通和非普通住宅的区分化，使得五年内房源再交易成本明显上涨，这样的调控力度是相当大的。

2 新“国八条”对房地产市场的影响

1 )加速保障性住房体系的建设。

中国房地产未来的目标非常明确，抑制投资性购房，建设商品与保障房双轨机制。新“国八条”第二条强调保障房建设。第五条强调土地供应保障，各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房，用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。

2008年后，保障性安居工程住房建设规模逐年增大，2008年的保障性住房建设规模仅有100多万套，2009年达到330万套，2010年保障性安居工程建设规模达到580万套。在此基础上，住建部于2010年11月中旬向各地发出的通知明确提出，2011年计划建设保障性安居工程任务是1 000万套，相比2010年增长72.4%。由此可见，随着计划的推进，今后两三年内必将形成保障性住房的供应高潮。

大规模加速推进保障房建设，不仅是一项民生工程，也意味着住房保障制度的调整，不仅事关着楼市，还将影响到金融市场、经济机构，甚至于发展理念。这些年，商品房垄断的住房市场，地方的土地财政积重难返，扭曲的发展观不仅由此引发暴力拆迁等一系列新的社会问题，还严重挤压实体经济和企业创新空间，已成为转变经济发展方式的障碍。政府主导的大规模保障房建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。从这个意义上说，大规模加速推进保障房建设，还有望成为转变发展方式的重要突破口。

2 )二、三线城市房地产市场发展势头强劲。

新的房地产政策使得房地产市场格局出现了新的变化趋势，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降，但是中西部一些中心城市出现量价齐头势头，说明一些投资投机目标从一线城市转到二、三线城市。未来，一线城市与二、三线城市在房地产发展水平上的差距将不断缩小，在国家战略支持、区域发展梯度转移的带动和自身经济基础的日渐落实基础上，二、三线城市房地产市场的发展潜力将日益显现。

新“国八条”等政策叠加效应已经开始日渐显现，在政策、金融手段的双重打压下，楼市泡沫积聚的一线大城市将会迎来一轮深幅调整。一线城市的土地供应进一步受限，拿地价格高、竞争大、资源又稀缺，加之由于政策的影响未来的购买力不容乐观等因素，促使很多开发商转战二、三线城市寻找新的利润点。况且随着国家区域规划的不断制定和中小城市城镇化进程的不断加快，二、三线城市乃至三、四线城市房地产的潜力必将成为未来房地产企业竞争的主要战场。

［1］ 刘炳南，周 理.土地新政策对房地产企业的影响分析［J］.山西建筑，2010，36(18)：226-227.