浅谈房地产开发项目的风险管理

贾守国

房地产项目运作周期长，从前期策划、手续审批、项目开发到后期管理环节众多，尤其是一些关键环节，如土地获取、规划设计等，对整体运营有着举足轻重的影响，对项目开发的综合运作能力提出了很高的要求。每个房地产项目需求密集大量的资金，运作程序繁多，对企业的投融资和资金管理能力有很高的要求。所以，必须对房地产开发项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。房地产企业应加强风险意识，在国家良好的政策和法律基础上，搭建符合自身特点的风险管理架构，完善风险信息管理体系，建立科学的风险管理机制。房地产项目的决策层和管理层应具有充分的风险意识，熟悉可能出现的各类风险，将风险管理纳入日常的经营管理工作中，对那些不可控因素造成的风险，更要有清醒的认识和妥善的应对措施。根据风险源划分，房地产项目的风险有以下六类:政策和政府风险、决策风险、经营风险、管理风险、开发流程风险、法律风险、自然风险。

1 房地产项目风险管理的意义

1 )房地产项目开发是一个较长周期的动态过程，风险因素众多，加强风险管理有助于开发项目管理层识别风险认清风险本质，适应房地产开发市场不确定性的环境。2)保障房地产项目管理的正确性，提高企业风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，保障开发项目的顺利实现。3)有效的风险管理，可以避免因风险事件突发，引起对房地产开发项目巨大的财务冲击，在灾后可获得必要的资金补偿，以保证项目稳定经营。4)风险管理以最小成本获取最大风险管理效果为宗旨，通过风险管理可以达成减少风险损失，提高经济效益的目标。5)有助于房地产开发商更好地为企业员工提供安全保障和安全措施，消除员工们的后顾之忧，提高员工的积极性和创造性，促进开发商更好地履行社会责任，树立良好的社会形象。6)促使房地产开发商建立和加强与银行、消费者以及建筑承包商等方面的协作关系。善于防范风险的开发企业总是受到人们信赖的，这些对开发项目的融资和销售等都有莫大的帮助。

2 房地产项目风险管理的内容

风险管理是通过风险识别、风险评估、风险响应、风险监控，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制，妥善处理风险导致的后果，达到以最少成本获得最大安全的目标。风险管理的主体是项目管理决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组合，目的是实现最大安全保障。

1 )风险识别。风险识别是确定风险来源和风险分类的过程，是风险管理的基础。根据房地产开发项目的工作分解，不同阶段的风险因素不同，风险分类和分组的依据也不同。其工作程序:收集与项目风险有关的信息，确定风险因素，形成项目风险识别报告。2)风险评估。风险评估是通过对风险的定性、定量分析，估计房地产开发项目风险发生的概率和损失量，在此基础上确定风险量和风险等级，根据风险的程度进行专题风险估量的过程。风险评估应从项目可行性研究、项目规划设计、施工建设、销售及售后服务各阶段的工作特点可能出现的风险进行分析。3)风险响应。风险响应是指针对项目风险的对策进行的响应行为。常用的对策包括风险规避、转移、减轻、自留及其组合。4)风险监控。风险监控是对风险应对计划执行情况不断修正提高的过程，也是房地产开发项目风险管理有效实施的保障。风险监控不仅依据风险应对计划采取风险应对措施，还应该随着项目的深入，对风险识别、评估的结果不断修正，对风险应对计划进行及时修改，即风险识别、评估、应对、监控和再识别的循环过程。

3 房地产开发项目风险响应的方法

1 )风险回避。风险回避是根据风险预测评估，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止或改变开发项目条件，避开风险源从根本上消除风险隐患的措施，属消极的防范手段。通常可能发生的事件损失程度和发生概率太大，又无适当的风险管理措施可用时，常采取风险回避措施。风险回避一种是放弃或终止可能引起风险损失的活动，另一种是改变活动方案和目标。回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。

2 )风险控制。风险控制是积极的风险管理措施，是在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。风险控制分为风险预防和风险抑制。风险预防以降低风险损失发生概率为目的，风险抑制以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，成本低、效益好，不会产生不良后遗症，房地产开发过程中应优先采用风险控制措施。

3 )风险转移。风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。开发商可以根据项目的情况采取适当的形式，合理转移风险。风险转移一般在以下情况下采用:风险的转移方和风险接受方之间的损失可以清楚地计算和划分;被转移人能够且愿意承担适当的风险;风险转移的成本低于其他风险管理措施。

4 )风险自留。风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留具体措施有:自己保险、损失摊销、借款补偿、自负额保险。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险已经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。

5 )风险利用。风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验、娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。

自2009年以来，中央从提高贷款准备金率开始，逐步出台房贷收紧政策，连打房地产市场调控“组合拳”。对地方政府提出“房价问责”，施压限购商品房，遏制房价过快上涨，实行更为严格的住房信贷政策。“新国十条”将减少甚至切断投机房地产的资金，投资房地产需求的资金链受到巨大影响。个别精明的房地产开发商另辟蹊径开辟“团购”渠道，适当低价一次性预售房屋。“订单化”开发既节省了房屋销售、广告宣传费用，又规避了收紧政策下的融资困难，看似利润少了其实很好地利用了政策风险。

4 房地产开发项目风险管理中应注意的问题

1 )制定风险应对计划应具有针对性。风险应对计划的制定是风险管理的关键环节。由于房地产项目的独特性和唯一性，在制定应对措施时不可能照搬现有的模式，必须根据项目自身的条件和项目风险识别、评估的结果，提出有针对性的解决方案。同时在制定应对计划时必须克服侥幸心理，不为省小利而铸大错。上海“莲花河畔景苑”发展商梅都地产公司，为了降低成本，放弃使用施工周期长，成本高，但是抗压能力和侧向刚度都很高，足以应对一般的土体滑移的钻孔灌注桩基础;采用便宜、施工速度快、抗推剪能力差的PHC预应力管桩。又在深基坑施工中同样是为了节约成本、缩短工期，不做支撑围护，结果地基土体滑移造成两项风险叠加终使楼房失稳倒塌，酿成大祸。

2 )注重应对管理方法的组合。无论是风险控制、风险转移还是风险自留等，每种风险应对措施都有它的局限性，面对复杂多变的风险，需注重多种方法的组合，根据项目的具体情况做出多种方案，按照优先等级排序，避免单一方案无效带来的措手不及。

3 )注意应对管理的经济性。为了避免或减轻风险获取较高的回报，必须付出一定的代价。但是本着节省的原则，有必要对应对措施的有效性和经济性做一个综合评估。在应对不可预测的风险时，可以采取保险或风险自留的方法，但是哪个方法更经济有效，就需要根据投保的费用和风险预留金的支出做一个比较，从而选出更加经济有效的方案。

从某种意义上讲，风险管理、规避风险贯穿房地产开发项目的全过程，风险管理靠项目集体管理的力量。每个风险的规避、控制和转移都是综合管理的结果。因此，建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构，重视“过程控制”的管理，重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设，客观看待风险，对风险进行有效的管理，就会减少或规避风险对开发项目的不利影响。

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