试论城市规划和房地产开发的协调发展

王 琳

城市规划是城市发展的目标和城市建设的依据，房地产开发则是城市发展目标的实施过程。房地产开发必须服从城市规划，服从城市社会经济发展的需要，这是从城市建设与发展的全局利益出发考虑的，同时也保证了房地产开发的社会效益、经济效益、环境效益的统一。然而，在当前我国城市化进程快速推进的过程中，城市规划与房地产开发之间并非是理论上的协调发展，一方面房地产开发速度过快，过度开发、破坏性开发等现象严重;另一方面城市规划则滞后于城市房地产的发展，严重影响了政府对城市发展的宏观控制力。

1 城市规划和房地产开发的关系

1.1 城市规划对房地产开发的影响

由于城市规划是一种整体的、长期的行为，而房地产开发是一种个体的、短期的活动。因此，城市规划对房地产开发的影响主要体现为:

1)城市规划对房地产开发起着规范和管制作用。

城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。因为在市场经济条件下，房地产开发商由于受到自身利益的驱使，往往只考虑到自己的经济效益，而忽视全局和社会利益。体现在具体的开发过程中就是房地产开发商任意提高容积率或建筑密度或占用公共绿地。因此，有必要通过城市规划对房地产开发行为进行规范和管制。

2)城市规划影响房地产开发的效益。

影响房地产开发效益的因素很多，城市规划就是其中的主要因素。城市规划通过影响地价从而影响房地产开发的效益。城市的性质、职能、规模，城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以及城市建设总体容量控制标准从总体层面上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是由城市规划决定的。

3)城市规划指导和促进房地产开发。

由于城市规划是一个城市在比较长的一段时间内的发展蓝图。因此，城市规划都是建立在详细调查和科学论证的基础上的，具有一定的前瞻性和指导性。

1.2 房地产开发对城市规划的反馈作用

1)房地产开发是实现城市规划的有效手段。

房地产开发，尤其是房地产综合开发，由于能够较好地解决规划和实施的矛盾，从根本上克服了分散建设的不足，成为了实施城市总体规划的有效手段。在市场经济条件下，城市规划在实施过程中可以借助房地产开发这一经济手段来调节和促进城市的用地结构、布局形态和功能分区等趋于合理。

2)房地产开发可以促进城市用地结构的合理化。

在计划经济体制下，我国的城市用地结构极不合理和土地资源得不到合理配置。房地产开发热的兴起和城市土地的有偿使用在很大程度上改变了这种状况，促进了城市规划的发展。地价促进了城市用地结构的合理化，通过集中合并，综合开发等途径，提高了城市土地的经济效益和利用效率。

1.3 从城市规划和房地产开发内涵、性质不同来看

在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同。从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展;从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，兼顾近期的发展，而房地产开发更注重近期的效果;从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择;从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或企业经济效益;从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。所以，城市规划和房地产开发是宏观和微观、整体与局部、长期与短期关系，后者服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。又因其侧重点不同，而产生矛盾。如何处理两者的关系影响着城市未来的建设和发展。

1.4 从城市规划的不同分类对房地产开发的指导来看

房地产开发中的商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发和商品房建设，也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。但是，城市规划是有层次的，有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划，后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。

一般来说，城市总体规划对房地产开发的指导主要体现在三方面:指明房地产开发用地的方向和地段;确定房地产业的开发规模、时序和步骤;安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下两方面要更加明确:确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模;指明各居住区、片区、组团的建筑及用地的容量控制指标。详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，规定各地块建筑密度、容积率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距;提出各地块的建筑体量、色彩等要求。

因此，以为有了总体规划就可以对房地产开发进行完全的指导，或者要求总体规划就做到像详细规划那样来指导房地产开发都是不切实际和无法做到的。

2 城市规划和房地产开发的协调发展

随着中国城市化快速来临和科学发展观的确立，追求城市综合效益的最大化是成为现代化城市发展的最终目标，城市规划与房地产开发经营协调发展则是实现这一目标的现实选择。因此，在科学发展观的指导下，寻求促进城市规划与房地产开发经营协调发展的有效途径，已经成为当前城市建设工作的重点之一。

2.1 城市规划应加强对房地产开发的管理

必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想，物质准备按照规划进行开发建设，而且能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。各城市应根据各地的实际情况，以市场经济为前提，以《城市规划法》为依据，制定《城市规划法》实施细则、城市规划管理技术规范等地方法规，使城市规划的法律效力对房地产开发的全过程起到重要的宏观制约作用。必须增强规划行政主管部门的职能意识。规划行政主管部门还应加强对开发区的规划管理。

2.2 房地产开发要符合城市规划

房地产开发要符合城市规划，就要配合政府宏观调控和规划，不能违规操作。其次，在政府的领导下，小区规划、建筑风格定位、产品定位、产品配套等方面，也要结合市场以及城市规划、城市发展定位、城市的人文文化和风土人情。

2.3 重视市场需求，促进城市运作

现代城市规划除了注重其系统功能，形象功能，商业功能，居住功能，交通及其基础设施等常规功能外，还应重视其经营和市场需求功能，在布局合理的前提下，提高城市的运作效率和经营效益。由于城市规划及建设目标的实现与房地产开发密切相关，对一些重要的城市中心区建设工程项目，应注意规划部门与房地产商的协同与配合。

2.4 符合城市需求，达到可持续发展

将项目开发与城市运营结合起来，自觉围绕城市的总体发展目标，获得可持续发展，而且房地产开发要与城市的规划、发展相一致。这个城市发展需要什么，就做相应的开发。一个项目的定位一定要符合这个城市、片区的发展需求，也要符合片区消费的需求。

2.5 城市规划应具有弹性

现代城市规划应具有一定的弹性。由于市场及环境是在不断变化中的，为适应这种变化，提高经营效益在总体规划布局不发生重大改变的前提下，局部应具有一定的可调性，这样可促进城市与环境也应注重创新，特别应考虑具有地方的资源优势和支柱产业特点民族风特色结合，增强城市的吸引及辐射功能。另外，在规划指导下的房地产开发经营公司，也必须构建不断创新的经营理念，以独特的环境文化，经营文化，经营技巧的运作手段提升自身的核心优势，增强自身竞争能力。

3 结语

在探索城市规划与房地产开发的协调发展时，必须本着规划先行的原则，而在加强城市规划调控力度的同时也要增加规划的灵敏度与灵活性。城市规划和房地产开发因主体和目的不同，故它们之间存在一定的矛盾。由于两者是城市建设的不同阶段，所以其关系联系紧密，相辅相成。城市规划具有前瞻性，房地产开发按城市规划的指导而进行才能使得城市建设有条不紊的建设，实现科学发展的观念。

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