重庆老年住宅投资风险及对策

□文/张雪芹

一、重庆老龄化的趋势及对社会的影响

（一）重庆老龄化趋势。根据国际上通用的标准，当一个国家65岁以上的人数占国家总人数的7%或60岁以上的人数占总人数的10%以上时，即标志该国家进入老龄化社会。近年来，中国成为世界上老年人口最多的国家，老龄化渐渐成为中国人口发展的一个趋势，也成为重庆人口发展的一个趋势。截至2009年，重庆常住人口2，859万人，其中65岁及以上的人口有325.35万人，约占总人数的11.4%，表明重庆已成为老龄化的城市，且人口出生率比2008年降低0.2%，死亡率降低0.1%，可见未来几年重庆老年人口有增加的趋势。

（二）重庆老龄化对社会经济的影响。重庆人口老龄化趋势的加剧，不仅对老年人自身带来了问题，同时也给社会、政治、经济和文化等方面也带来了诸多问题。

1、对重庆养老负担的影响。我国现处于社会主义初级阶段，城市经济发展水平不高，此外随着重庆老年人口数量的急剧增加，使重庆成为一个“未富先老”的城市。重庆人口老龄化趋势的加速，其结果必然是加大了重庆社会养老和医疗服务的压力，如老年人口的数量增多，势必导致养老保险费用的增加等，此外，老年人患病的几率增大，对城市医疗服务体系提出了挑战。

2、对劳动生产率和经济增长的影响。重庆人口老龄化速度加快，使劳动适龄人口数量急剧减少，劳动适龄人口逐渐老化，尤其在2025年到2040年之间，是重庆人口老龄化的高峰时期和人口高龄化的高峰时期，低龄人口的数量减少，老龄人口的数量增加，人口老龄化加速，其结果使得重庆成为一个老化程度较高的城市。而劳动适龄人口的数量直接影响城市经济发展和劳动生产率，到时劳动力人口数量减少，进而使重庆经济发展缓慢和劳动生产率降低。

3、对老龄产业的影响。重庆人口老龄化速度加快，使老年人的寿命增长，老年人口的数量也不断增加，老年人对社会的需求将越来越大，将会形成一个竞争性弱，开发潜力较大的老年市场。又由于老年人这一特殊群体的需求特殊性，就要求了老年消费市场的多元化、多层次。老龄产业的发展将会成为重庆经济发展的一部分，将会为重庆经济的发展做出自己的贡献。

4、对消费结构和经济结构的影响。随着老年人口的增加，市场为满足老年人的精神和物质需求，将会不断的开发老人医疗用品、生活用品、保健用品，以及老年旅游、老年大学等产业，拓宽老年消费市场，尤其是在高龄老龄化阶段，老年人口对社会消费需求将明显增大，因而，人口老龄化很可能对城市的消费结构和经济结构产生深远的影响。

5、对税收、储蓄及收入的影响。重庆人口老龄化加剧，使得劳动力人口数量减少，而劳动力人口是税收的主要提供者，进而影响国家税收收入；老年人口的数量增加，使得老年人口平均抚养费增加，养老负担系数提高，劳动力人口的养老费用支出大大提高，这样就降低了银行储率；在城市人口结构和就业率不发生变化的情况下，人口老龄化将导致劳动力人口数量减少，受赡养的人口数量增多，税收、储蓄减少，这些都将导致生产总值下降，进而影响收入分配。

二、重庆老龄化背景下的老年住宅供需分析

（一）重庆市老年住宅现状

1、重庆现有的老年机构较少。截至2008年底，重庆市约有养老机构1，255所，床位64，374张。主城区养老机构的入住率接近100%，部分受欢迎的老年公寓存在排队一年以上才能入住的情况。可见，重庆养老机构远远不能满足重庆老年人的需求，养老住宅的发展空间很大。

2、重庆现有的老年住宅面积普遍偏小，且户型设计落后。设施功能单一，未完全按照老年住宅施工标准进行建设，不能满足老年人这一特殊群体的生活功能要求，未体现以人为本的关怀。

3、重庆现有的老年住宅设施落后，且人员素质不高。重庆现有的老年住宅大部分是传统的福利院、养老院等，其配套服务设施落后，休闲娱乐更为落后，且医疗服务不完善。同时，重庆现有的老年住宅中缺乏大量专业的护理人员，除了要对老年人身体上的照顾，还要对老年人精神上给予关怀。

（二）重庆市老年住宅市场需求量分析。截至2009年，由于社会转型、政府职能转变、家庭养老功能逐渐弱化，养老服务业发展严重滞后，难以满足日益壮大的老年人群，特别是迅速增长的“空巢”、高龄和带病的老年人的医疗需求。根据对老年人养老服务需求情况调查，截至2009年，重庆市60岁以上的老年人有超过3%明确提出要入住养老机构，超过7%的老年人需要养老服务。由此可以测算得出，现有的养老机构远远不能满足重庆老年人的需求。随着重庆经济的发展、老年人生活质量的提高，老年人对老年住宅的需求将会逐步提高。

（三）重庆市老年住宅市场供给量分析。截至2008年底，全市有城乡养老机构1，255所，床位64，374张。其中：城镇福利院、社会福利中心、老年公寓等203所，床位23，983张（国办94所，床位13，160张；社会力量办109所，床位10，823张），但2008年重庆65岁及以上的人口有319.39万人，仅按5%的老人选择机构养老计算，全市还有接近15万张的床位缺口，可见养老床位供求矛盾突出，已远远不能满足老年人的需求，且重庆老龄化趋势加重，老年人口的数量日益增多，养老机构的不足与老年人需求的增多之间的矛盾将会日益明显。

三、重庆老年住宅投资风险及对策

（一）政策风险。老年住宅带有的一定的社会福利性质，因而政府的政策扶持对老年住宅的发展起着至关重要的作用，是房地产商投资开发老年地产首要考虑的因素。一般而言，政府会在土地的取得、贷款政策、税收等方面给投资者提供一定的优惠条件，投资者获得政府或多或少的政策扶持和鼓励，但目前有关老年住宅的支持政策太少，且在实施过程中往往不能落实到位，如老年住宅使用水电气，仍按照商业住宅收费标准；有关行政事业性收费较难得到减免；相关税收政策优惠较少等，政府没有及时采取一些如给予老年住宅建设的专项拨款、税收优惠和资金援助等措施，在一定程度上制约了老年住宅的发展。

站在开发商的角度，建议开发商应熟悉国家关于老年住宅方面的政策，积极主动地去争取政府的优惠政策，就建设用地、养老服务设施、财务税收与费用等方面积极与政府进行洽谈，争取一定数量的资金扶持，减免相关行政费用，降低项目建设中的政策风险。

（二）市场风险。市场的需求直接决定了项目的存活。市场需求量很大时，项目发展的空间就很大，反之，项目发展空间较小，项目存在市场风险。老年地产项目作为一个新兴的地产市场，必然面临新兴市场所要面临的市场风险。家庭养老作为中国最传统的养老模式，其养老理念在社会生活中牢牢占据统治地位，在很多老年人眼中，把老年住宅和养老院、福利院区分不开，认为去老年住宅居住是一件不光彩的事，在一些子女看来，则是一件不孝顺的事。可见，老年住宅尚未被社会真正认可与接受，此外，老年住宅市场化程度较低，尚未形成一套完善的运行管理机制，一定程度上阻碍了养老住宅的发展。

项目开发商应做好项目的市场宣传工作，加大宣传力度。积极宣传项目是以老人为本的建设宗旨，项目建设的目标是为了解决老年人的养老问题，减轻年轻子女的负担。要破除“只有孤寡老人才入住养老机构”、“送老年人入住老年住宅为不孝者”等陈旧观念。同时，项目开发者保证项目优质完成，在老年市场逐渐树立自己的品牌，适应市场的需求，为以后进一步的开发老年住宅做好准备。

（三）经济风险。老年住宅项目入住人群主要是老年人，因而项目要充分考虑老年人的切身需要和人性化设计，才能受到老年人及其子女的热捧，才能在市场上站稳脚跟。老年住宅不仅需要一个“无障碍设计”的生活空间，还需要有相应的生活配套设施如医疗配套设施等，其投资额一定高于其他一般的房产项目。项目投资额度较大，资金的回收期就会较长，项目运行管理中的财务管理难度也会加大，项目经济效益的平衡点就很难把握，使得项目存在一定的经济风险。

开发商在争取政府有关费用税收优惠政策的同时，可向银行申请低息贷款，差额部分向政府争取补贴。另外，可以发挥社会力量，建设老年人事业基金，通过慈善会、红十字会、志愿者协会等慈善机构社会融资渠道筹措一定数量的老年住宅资金。

（四）运营管理和人才风险。入住人群的特殊性使得老年住宅项目开发完成后的运营管理绝不是一般房产项目的物业管理，老年住宅项目的后期运营管理更需要多种专业化项目（如医疗护理、学习娱乐等）的管理。老年人作为主要的入住人群，需要专业的医疗护理和体贴入微的服务，因而老年住宅项目运营管理要求较高，项目运营需要大量素质较高的专业性的护理人员和服务型人员。

建议项目建设时应注重个性化服务理念，体现“以老人为中心”的服务理念，招聘一批具有专业资质的护理人员和素质较高的管理人员，保障提供服务的质量。定期进行员工培训，不断提高员工素质，同时，可加强非专业人员的培养工作，加强员工储备，使得项目建设专业性高，从而形成良好的品牌效应，使项目进入良性循环。

（五）设计和施工风险。老年住宅的建设存在设计和施工风险。项目的设计直接关系着项目建设的功能，从而影响市场需求。老年人这一特殊的群体，对住宅的功能要求自然不同于一般住宅的功能，对住宅功能的要求更加具体化、细节化，且由于老年人在收入水平、家庭观念、思想观念、知识水平、生活习惯等方面存在较大差异时，对老年住宅的功能需求就会有所不同，老年住宅的设计就存在多样性变化的倾向。由于项目投资额较大，项目施工过程中存在资金是否按时到位的风险，存在进度风险、施工安全风险等。

项目设计前，应对老年人对住宅功能的要求进行市场调研，调查对象尽量范围广，了解不同层面老年人的多样需求，避免在住宅使用中出现一些制约性的住宅功能问题，使项目满足更多老年人的多样性需求。在项目施工期间，应加强项目成本控制、进度控制和质量控制，进行适当的记录，保障项目按期并保质保量地完成，以达到项目建设的目标，降低项目的施工风险。

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