我国房地产价格波动趋势分析

□文/杨帆

房地产业作为宏观经济的基础性、先导性产业，不仅是各国经济发展的晴雨表，而且早已成为国民经济的增长点，对各国经济的增长意义重大。而房地产价格则因其与我们的日常生活息息相关而成为老百姓最为关注的基本问题之一，更是房地产业发展过程中最基本、最灵敏的经济因素之一。

近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飚升，上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其他行业产品与服务的上升幅度。这不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。

一、我国房价上涨原因初探

随着经济增长与城市发展，消费者对于房屋建筑的需求有了质与量的改变。“有土斯有财”的传统观念根深蒂固，住宅不仅提供“居住”及“消费”，还伴有投资的功能，因此住宅市场一直是经济研究与分析不可或缺的一环，房价的变动影响民生经济甚巨。笔者在此对房价上涨的原因分五个方面进行初步探索：

（一）供需不平衡是房地产价格不断上涨的根本原因

1、从供给角度分析

（1）我国的土地所有制度及耕地稀缺导致住房尤其是商品房供给不足。我国房地产市场的一个独特之处在于其所有土地均为国家所有，土地的供应由政府控制导致我国用于商品房建设的土地不可能无限供给。正是人们看到了土地供应的矛盾，才加剧了人们购买商品房的意愿，商品房的价格自然会不断上涨。

另外，我国人口众多，有限的耕地面积更加限制了用于住房建设的土地面积，加上政府从粮食安全的战略高度出发，坚决保证耕地面积最低指标，用于住房建设的土地更加有限。

（2）地价上涨，建材价格、工程造价等增加致使开发成本过高。从供需角度看，商品价格主要取决于成本，房地产也不例外。

土地固有的稀缺性决定其供给缺乏弹性，土地价格主要由土地需求一方决定。城市土地的需求其实是一种引致需求，是由于人们对房屋的需求而引起对其承载物土地的需求。近年来，随着我国城市化进程的加快，土地成本已占到我国商品房成本的30%～60%，地价的刚性上涨从成本方面推动了房价上升。

近年来，我国房地产和建筑生产直接相关的主要建材成本明显上涨，建安工程造价也由1992年的499元/平方米上升到了2005年的1，451元/平方米；拆迁成本也较高，各种配套设施多、要求高。这些均导致了房地产开发成本过高，从而助推了房地产价格。

2、从需求角度分析

（1）人均可支配收入增加、城市化进程加快推动了商品住宅需求。从社会大背景看，城镇住房制度改革的推进，人均可支配收入的增加，以及我国城市化、工业化进程的加快都从住房的需求一方推动了人们对房地产、特别是商品住宅的需求。再加上房地产投资投机活动的增加，势必会推动房地产价格的提高。

（2）农村剩余劳动力的转移增加商品房的潜在需求。随着农村剩余劳动力的转移、农业人口不断下降，一定会出现更多在城市、城镇购买住房的居民，这些潜在的商品房需求不仅维持了城镇房地产的价格，而且会进一步拉升房地产价格的上涨。

（二）国民经济高速发展推进房地产价格攀升。国民经济状况好坏直接影响房地产市场运行情况，从而对房地产价格产生影响。从国际经验看，人均GDP在1，000美元左右时是一个国家房地产业发展的黄金时期。2003年开始我国人均GDP超过1，000美元，并且一直保持高速增长，2010年我国国内生产总值达到近40万亿元，GDP增长“保八”目标完美完成。与此相对应，我国房地产业进入了高速发展的黄金时期，房地产价格也大幅攀升。

（三）相关政策制度影响

1、地方政府“土地财政”催高房价。我国目前各地政府的主要收入来源是土地的出卖，一个价格高的房地产市场有利于政府获得更多的土地出让收入，即所谓的“土地财政”。国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

2、利率水平较低、银行信贷宽松助推房价。我国近年来利率水平持续较低，而同时我国信贷政策进一步的宽松。2009年信贷规模总量达到39.96万亿人民币。2009年期间为完成GDP增长目标的实现，拯救2008年末出现的房地产市场滑落情况，各地政府都出台了包括放松购房首付比例、二手房市场的税费优惠、贷款核查标准、减免房地产项目相关税收等方面的房地产救市政策。

3、各种税费增加催升房价。我国各种税费较多，且所占比例大，市政费、出让金、营业税及摊派占房价的30%～50%。中房指数系统专家调查问卷结果表明，83.6%的专家认为土地费用和相关税费过多是商品房价格过高的主要因素。

4、规划条件限制严格，容积率低。我国开发房地产时规划条件限制严格，容积率低，因而摊到每建筑平方米上的土地开发费和配套费就高于全国其他城市中心地段。

（四）国际金融危机带来通货膨胀压力及对人民币的升值期望。金融危机后，以往拉动经济增长的出口大幅度下降，为了保证我国经济不陷入衰退，政府出台的经济刺激计划中，必定伴随货币数量的投入——国务院出台4万亿振兴方案，使2009年上半年广义货币供应量同比增速高达24%，公众对市场的通货膨胀预期增强。不少人看中房产可住、可投资的灵活性，将存款转化为房产，以求保值增值，甚至在海南还出现了“抢房”的现象，这无疑进一步推动了房价上涨。

此外，这两年受人民币升值的影响，国外游资进入我国房地产市场，进一步推动了国内的房地产投资活动，一定程度上促进了房地产价格的上涨。

（五）开发商对房地产业利润期望值过高。我国开发商对房地产业利润期望值过高，商品房开发利润达50%～100%、甚至几倍，在市场低迷时也有27%左右，安居工程的利润最低也在15%以上，而国外房地产回报率一般为6%～8%，少的仅为2%。

二、我国房地产价格走势预测

综合各专家学者的说法，笔者认为我国未来房地产价格将继续增长，但增幅有可能会变化。

经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展，GDP在某种程度上反映了一个国家的整体经济发展水平。有数据显示，在其他条件不变的情况下，国内生产总值上升1个单位，房地产价格就将上升0.030455个单位。根据我国有关部门公布的人口数据可知，在13亿人口中有2.5亿人处于30～39岁，其中的40%是城市人口，是目前的购房主力；有2.2亿人处于10～19岁，他们是未来购房的主力，这些都是潜在的购房需求。而从当前我国的宏观经济形势分析，人们会把这种潜在的购房需求变成真实需求，刺激房地产价格的上涨。

而房地产价格的增速则受到社会经济发展、城市化进程、土地价值、住宅需求、通货膨胀、国际经济环境等多因素影响，则未来房价的增幅可能会变化，至于具体是增大、减小或是不变暂且不易判定。但随着2011年“限购政策”和1，000万套保障房政策的出台，房价的增幅更有可能呈现减小趋势。

总之，展望我国未来的房地产市场，大致呈以下趋势：房地产泡沫有所收缩，房地产投资更加理性，房地产市场进一步稳定，房地产潜在需求强劲、有效需求呈波动性不定期释放。因此，房价将在小幅波动中上扬。

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