我国房地产市场非均衡特征及原因

○姜建

（华中科技大学经济学院 湖北 武汉 430074）

我国房地产市场非均衡特征及原因

○姜建

（华中科技大学经济学院 湖北 武汉 430074）

本文针对我国房地产市场所表现出的非均衡状态，分析了其存在的若干特征，并对其进行了深刻的原因分析，指出致使我国房地产市场出现非均衡的原因包括供给方的垄断、公共物品的属性、我国传统的文化观念等。

非均衡 供给垄断 公共物品

一、引言

我国现已建立起社会主义市场经济体制，商品的价格由价值决定，价格围绕价值上下波动。同时，根据供需法则，商品的供给和需求同时影响商品均衡价格的波动，也就是说，市场通过“无形的手”实现自身的自我调节，实现市场的出清状态。然而，市场的自发调节存在盲目性、自发性、滞后性，如果放任市场自由发展，市场经济所存在的固有弊端就会导致市场失灵，进而引起资源分配不公、贫富差距拉大、社会根基不稳、资源浪费严重等一系列严重的社会问题，这些问题反过来又会影响经济的持续、健康、稳定发展。

二、市场失灵现象在我国房地产市场的具体表现

1、囤积居奇的炒房者与收入不足但确实需要房屋的购房者并存

由于市场经济本身的逐利性，市场机制遵循资本优先与效率优先的原则，同时由于“马太效应”的存在，导致市场上存在大量囤积居奇的炒房者，他们看到房屋供给不足而需求旺盛的现实，于是推测房价在未来将持续走高，因此通过各种手段购入多套房屋，意在炒高房价。同时市场上存在着大量房屋的真正需求者，他们却因为收入有限而只能苦苦等待，这是房地产市场失灵的表现之一。

2、房地产行业主要依靠银行贷款进行融资，融资渠道十分单一

据统计，房地产开发项目总投资中，大约35%需要通过银行贷款融通资金，在商业房地产市场，超过70%的个人通过按揭贷款的方式购买住房。房地产行业对银行的依赖程度如此之高，不但加大了房地产公司的财务杠杆和资金成本，以至于房地产市场的价格波动常常会引起金融波动，甚至是对银行业的稳定产生冲击。

3、“地王”现象层出不穷

我国的土地政策比较特殊，并且同时由中央、地方两级分治，土地是地方政府增加财政收入的主要来源，由于土地资源的稀缺性和有限性，大量的房地产开发商预期房地产市场必将继续走高，因此，即使商业房地产的成交量处于不断萎缩的态势中，土地价格不但不降反而会继续上涨，各省市“地王”频现。这种“面粉比面包贵”的异常现象是房地产市场失灵的又一表现。“地王”现象频现，反过来又促使地价越升越高，远远超出合理预期。继杭州上城区投资控股集团有限公司、万科等分别于2009年成为杭州、佛山等市“地王”后，北京于2010年也已经迎来新的“地王”。

2010年的两会刚刚结束时，在一片高房价的讨伐声中，新的“地王”就新鲜出炉。3月15日，北京分别诞生了总价和单价两个“地王”。专家认为，开发商对楼市未来预期看好和资金充裕是“地王”频现的主要原因，而地方政府对土地财政的依赖也起到了推波助澜的作用。专家提醒，在中央调控政策渐紧，部分城市消费者观望氛围浓重的背景下，未来楼市走势尚不明确，不惜血本拿地并不可取，风险巨大值得高度警惕。同时，应反思招拍挂制度，发展多种出让方式。3月15日，经过64轮竞价，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目（X I-1B），总金额超越2009年“地王”顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿元，创下北京拍地最高总价。

同日，经过84轮的激烈竞价，远洋地产旗下子公司远豪置业以40.8亿元竞得北京大望京1号住宅混合用地，地块楼面地价达每平方米2.75万元，被认为是北京市场上新任的“单价地王”。北京“地王”并非个案，2010年3月，南宁、青岛等地也相继曝出“天价地王”。其中，3月10日，南宁琅东新区紧邻原民歌广场的金浦路141-1号G C 2010-003地块，以每亩8650万元、总价15.9亿元被拍下，而楼面地价11033元/平方米的价格也成为广西土地出让史上新“地王”。

4、保障性住房供给量严重不足，高档商品房供给量严重超过需求

由于市场经济的逐利性，小户型商品房、经济适用房等保障性住房虽然拥有潜在的巨大需求，但因此类住房受政府政策影响大，利润空间小，虽然是民生所需但却得不到开发商的足够重视。反观那些大面积的户型、高档住宅甚至别墅，由于售价极高、利润极大而得到众多开发商的一致青睐。而且，大部分购房者在购得此类住房后大多闲置不用，只待日后房价上涨再待价而沽。据统计数据显示，截至2008年末，全国商品房空置面积将近1.5亿平方米，同比增长超过15%，而且又有继续上扬之势。同时，城市居民中有大约一半以上家庭的收入水平低于新建商品房的价格水平，这证明了开发商对房地产的供给存在着严重的失衡。

二、房地产市场失灵原因探析

为了抑制房地产市场价格持续走高势头，政府颁布多个法令政策，紧缩信贷、严格税费的征收、大力提高保障性住房供给量、切实增加土地供给等措施都是当前过热房地产市场的一剂温补良药，有力地拉动了过高的房价向正常价格理性回归。但是由于大量囤积居奇的炒房者仍然手握多处房源，看准地产行业长期内必将持续走好的趋势，不愿在当前政策打压下以相对较低的价格释放房源，同时我国房地产市场热钱充斥，当前政策对此类炒房者形成的资金压力有限。另一方面，大量真正的住房需求者持观望状态，希望政府能够再出有力措施打压房价，等待房价的持续下跌。由于受到中华民族传统文化的影响，大部分家庭希望居有定所，再加上城市生活方便、快捷，各项公共服务措施更为完善，大量的农村居民希望搬迁到城市居住生活，潜在的住房需求并没有得到有效释放，房价的下跌只是暂时现象。市场失灵现象并未因为政府的宏观调控政策而真正完全消失，房地产市场出现市场失灵的主要原因有以下几点。

1、土地供给垄断

由于我国政府规定要严守18亿亩耕地红线及现行的土地招牌挂制度，意味着我国的土地在相当长的一段时间内供给数量有限，这是房地产市场持续走高的根本原因，也可以说是房地产市场一级市场土地供应不足形成了土地价格只涨不跌的神话，而“地王”现象的频频出现又进一步推进了商品房价格的持续飙升。同时，土地收入是大部分地方政府的财政支柱，据统计，作为预算外收入的土地出让金相当于地方财政的34%，土地出让净收益相当于财政缺口的94%。土地收益是城市公共投资、工业开发投资、保障性住房建设以及政府融资平台的重要支撑，地方政府的土地财政现象近期不可能发生大的改变，土地短缺背后是地方政府作为土地唯一供应方和地价上涨的最大受益者。

同时，由于房地产位置的固定性以及市场的集群效应，房地产开发商不但表现出在个别大中城市聚集的现象，更表现在一个城市内的个别区域房价明显高于市内其他地方，这些房地产开发程度高的区域房价飙升，在一定程度上可以说是人为原因，是政府政策调控不足所致。

2、需求过于旺盛

首先，受到传统思想的影响，“居者有其屋”的观念深入大部分家庭。有一种普遍的想法，房屋必须是归个人所有的，即必须拥有房屋的所有权，“居者有其屋”在大多数中国人眼里是“居者购其屋”。然而在西方发达国家，30%左右的家庭通过租赁解决了住房问题，特别在年轻人中，这一比例超过50%。我国大部分刚毕业的大学生不具备相应的购置不动产的能力，在这时购房并非明智之举，不但会阻碍他们寻求更好的发展机会，抑制人口流通，而且会为房地产市场再添一把柴。

其次，我国13亿人口中，有9亿是农村人口。由于城市较农村而言，各项基础设施更为完善，各类交通更为便利，各项生活服务设施更加方便，大量的农村人口正在向城市移动。更重要的是，虽然农业是立国之本，但由于现在农业机械化程度不断提高，人力已经基本从土地上解放出来，同时我国的产业政策是大力发展第二产业和第三产业，城市提供了大量的工作机会，为了生存和持续不断的经济收入，越来越多的人不得不被钉在城市中。

再次，“80后”一代构成当前住房市场的生力军。“80后”一代大多开始成家立业，这一代人接受了更多的西方思想，他们开始放弃传统观念，追求更多的独立和自由，不愿意与父母住在一起，原来一套住房可以解决一个家庭的住房问题，现在却需要两套，这在一定程度上加大了房地产市场的需求量。

3、市场的外部性

我国经济的长足发展在很大程度上依靠投资拉动，房地产行业的发展拉动了建筑业、家居行业等的发展，对GDP的上涨做出了巨大贡献。个别地方政府片面追求经济增长，放松了对房地产市场的监管，各项政策实施力度不够，致使部分地区创造出房价神话，对整个房地产市场的价格走势产生了不良影响。同时，房地产市场开发、购买等资金主要依赖银行贷款支持，房地产市场的崩溃将导致银行资金回收困难，进而引起金融波动，对我国资本市场产生难以想象的影响。可以说，房地产市场在一定程度上“绑架”了银行业，受其影响，房地产市场占用了大量的社会资源，造成资源配置不当，影响了经济效率。

4、难以走出保障性住房困局

保障性住房供给不足，大量中低收入家庭的住房需求得不到有效满足，加大了商品房市场的购买压力，促使房地产市场虚假繁荣。我国缺乏保障性住房相应的法律、制度，与之匹配的个人信用制度、收入统计制度、监管体系更是十分落后。虽然房地产商品化以来，我国解决了4000多万户中高收入者的住房需求，但同时也遗留了3000万套面对中低收入人群的保障性住房欠账，保障性住房建设相对于发达国家而言仍然相当滞后。这种现象一直得不到改变的主要原因是地方政府的财政压力以及分配制度，根本原因在于缺少立法且没有完善的信用及监督体系。

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（责任编辑：李文斐）