论和谐视野下的小区停车位的法律规范

张 芳

(新疆师范大学，乌鲁木齐830054)

论和谐视野下的小区停车位的法律规范

张 芳

(新疆师范大学，乌鲁木齐830054)

通过对我国《物权法》第74条关于小区停车位、车库归属的分析，指出《物权法》第74条中存在的问题，并提出通过设定法定停车位和自行增设停车位的方式，以缓解车库与停车位的需求日益增多所带来的一系列法律问题。从而一方面保障广大业主的合法利益，另一方面也能兼顾开发商的利益，同时缓解环境污染，加速经济增长，最终促进和谐社区与和谐社会的建设。

小区停车位;车库;物权法;业主利益

随着社会的发展和人们生活水平的提高，私家车的数量也越来越多，作为业主代步工具的存放地点——车库，其作用也越来越重要，停车位和车库归谁所有的问题逐渐成为热点。房地产开发商为了谋利，在商品房开发和销售过程中，总是以不公平的格式合同条款占据或私下处置小区停车位、车库的归属，从而引发了一系列小区停车位、车库的归属权的问题。尽管我国《物权法》对小区停车位的归属做了规定。但这些规定过于笼统，缺乏具体的可操作性，而且也存在着不合理的方面，很难解决现实生活中复杂、多样的权属争议。停车位的权属纠纷之所以愈演愈烈，其深层社会原因是经济的快速发展与环境保护、资源利用之间的矛盾关系。从古至今，社会的平等、安定、和谐是人类一直所追求的，和谐社会一直是人类共同的价值理想和价值追求。本文试图从法律的视角去审视这其中纷繁的利害关系，从中寻求一个利益平衡点，使各方的利益最大化，从而促进和谐社区与和谐社会的建设。

一、我国《物权法》第74条对于车库、停车位归属的规定

《物权法》第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该条款确定了小区车库，停车位的归属原则。

于2009年5月19日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》第6条规定:建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共用道路或者其他增设的车位，应当认为是物权法第74条第3款所称的车位。此种停车位不需要花费建设成本，且其建设费用已计算在公摊费用中。其占用的土地属于业主共有的财产范围。因此，此停车位归全体业主共有［2］。根据此规定占用公共用地的停车位的归属问题已明确，那么现实生活中，小区物业管理公司向业主收取地面停车费，其性质也明确了。业主缴纳的费用不是停车位的租金而是停车保管服务费。物业管理公司应维护车辆停放秩序，杜绝事故隐患，因看管不善造成停放车辆丢失或损坏的，应当依法或协议承担相应的赔偿责任。

针对《物权法》74条的上述规定，可以看出它能够在一定程度上解决现实生活的纠纷，因而具有重大的现实意义。但是同时笔者认为《物权法》74条亦存在失误与遗漏，对车库的归属态度则很模糊，而这些失误和遗漏很可能会给将来的司法实践留下隐患。

二、《物权法》74条中存在的问题

(一)“首先满足业主的需要”的规定不明确

“首先满足业主的需要”的规定体现了立法对业主的一种倾向，但是表述不够明确。因为以何种方式、方法操作并未言明，如果售予业主而业主无法承受畸高的价位而将车库售予小区业主以外的人，则是否属于“首先满足业主的需要”?如果不明确什么样的状态是“首先满足业主的需要”，那么很可能出现房产商将停车位售予非小区业主或使小区业主与外部人被迫竞价等等局面，这对广大业主来讲是十分不利的。

(二)《物权法》对未约定或约定不明的小区停车位、车库的权属缺乏规范

《物权法》74条第2款中虽然将小区内车库归属交由当事人约定，但没有规定未约定或约定不明的情况下的归属。目前对此学术界有两种观点:一是归业主共有。主要依据有两点:(1)从功能上看，车库是为了辅助业主实现生活居住的功能;(2)从行政法来看，我国从国务院到各地方政府都规定了居住小区车库的配建标准，说明我国法律已承认车库为小区业主的配套设施［3］。二是归开发商所有。赞成小区车库的所有权应当属于开发商的理由有两点:(1)独立客体说，有些学者认为“小区车库可以与其上面楼层分开而成为单独所有权客体，也可以作为独立的财产成为单独的交易客体”［4］;(2)“谁投资，谁受益”的原则，车库和房屋一样都由开发商投资建造而成的，按照“谁投资，谁收益”的原则，开发商享有最初的所有权，只要开发商在售房合同中没有对车库的归属做出约定，没有对车库的权利做出让渡，那么无疑表明开发商保留了所有权。而且依照民法原理，建造建筑物是原始取得的一种情形。

(三)停车库的登记制度不健全

目前我国的房地产登记制度还不完善。尤其是对小区车库的容积率是否计入公摊面积不予记载。不动产登记簿和产权证书作为公示的基本载体，在小区权利归属上并未发挥其作用。而这种回避态度使纠纷变得复杂化。在房地产初始登记的实务中，登记机关除了办理土地使用权证、房屋所有权证或房地产证外，对于共有他项权的房地产证登记机关并不办理。停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证上。登记机关现行发行的房地产权证对建筑物共有部分，他项权利不予记载的登记方式，无形中给开发商拟定的有违法规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的房地产证，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。

(四)停车位、车库配置比例与业主停车需求之间的矛盾突出

笔者认为“首先满足业主的需要”中的“需要”应当是业主对车库购买的需求。如果业主经济条件普遍优越，那么业主对停车的基本需求就高。对经济条件一般的业主来说，随着时间的推移业主的经济条件普遍改善，拥有车辆的业主就会随之增加。因此停车需求、购买需求是动态的，而车辆配置比例是固定的。这样基于业主需要的无限性、无时间性与开发商提供停车位、车库的有限性、利润最大化之间的矛盾总是存在的。显然，业主对停车的需求应当限定在一定期间，遗憾的是相关立法并未规定。

三、完善《物权法》74条之规定的若干建议

(一)应明确“首先满足业主的需要”原则的法律规定

对“首先”一词要做具体的解释。“首先”不同于“优先”。许多学者将这里的“首先”理解为“优先购买权”或“优先承租权”［5］。而笔者对此并不赞同，因为“优先”在我国法律中是指同等条件下的优先，而在此将“首先”理解为“优先”就会很容易使开发商引用“同等条件”而将停车位出让给小区业主以外的人，或以此相要挟让业主被迫承受更高的价格。在此，笔者认为只有利用公共道路建造的停车位才使用“首先满足业主的需要”的原则。在对“首先”的问题上，我们可以借鉴美国的做法，认为开发商或以后的业主在未满足小区居民需要前不得对停车位加以营利的利用。如“法律赋予购房而当时没有购买车库的业主，在以后购买车后可以以缴纳一定的费用与开发商签订将来才生效的买卖或租赁合同，并通过相应的公示来保障自己的权益”。最后对违反“首先满足业主需要”原则而转让或出租车位的行为做出规定。如果开发商没有满足业主需要而将车库出让给了第三人，而第三人又存在知情或不知情两种情况，那么这个时候就存在如何平衡业主与第三人的利益问题。笔者认为判断这种行为有效还是无效，应该看开发商或以后的业主是否履行了通知义务。

(二)应完善未约定小区车库归属的法律规定

对于约定小区车库的归属问题学术界主要有以下几种学说:针对业主共有说，这种观点确实有利于保护广大业主的利益，得到了较多学者的支持。但这一规定也有一定的缺陷，对没有买车的业主来说显得不公平，因为如果车库归业主共有，那么开发商为了自己的利益势必将车库的开发成本以及可预见的利益分摊到购房价格中去，而没有车的业主也得承担这个高出的价格。

对于车库的归属问题，我们也不能简单地根据“谁投资，谁受益”的原则来确定产权的归属。诚然，地下车库的兴建，开发商需要做出一定的投资，甚至需要承担一定的风险，我们也只能说开发商可以主张地下车库的产权。但这并不意味着开发商当然享有地下车库的产权。因为尽管一方面开发商做出了投资，甚至是巨大的投资，也并不排除开发商将这些投资摊入售房成本中，最终由消费者承担。再者，车库本身不是在属于开发商的土地上兴建的，开发商也不能根据其享有的地下空间权主张对地下车库的使用权。笔者认为应根据小区车库的面积是否分摊到房屋的建筑面积当中去决定车库的归属。如果是不归业主共有则归开发商所有。因为这种归属的规制平衡了业主与开发商两者之间的利益，体现了公平原则，而且也得到了司法实践的支持。

(三)应完善车库登记制度

《物权法》规定对不动产实行统一的登记制度，但是只停留在原则性规定层面，具体到车库权属登记时仍然是模糊的。“小区停车位、车库可以与其上面楼层分开而成为单独所有权客体，也可以作为独立的财产成为单独的交易客体。”既然车库作为一个独立的客体可以交易，这种车库就可以单独办理产权证。此外可以在不动产登记制度中新增一种关于小区车库的预售登记制度，即业主如果在近期内如果不能买车，可以先交一定的保管费，对于车库享有优先权，这里的登记采用的是登记对抗主义。

(四)应重视解决停车位，车库配置比例不足的问题

为更好地平衡开发商与业主利益关系，建议采纳台湾地区立法中关于法定停车位与自行增设停车位的提法。法定停车位是建筑区划内设定的必须满足小区业主的停车需求，此停车库若未计入公摊面积仍由开发商享有所有权，但其只能将此停车库出售、出租、附赠给小区业主，不得转让给小区业主以外的人。此部分的停车库为了防止开发商哄抬车库价位，应由政府根据市场价格作参考制定出政府指导价，开发商只能在此市场指导价的幅度范围内出售、出租。但每户业主只能享有一个法定停车库，若业主有两辆或三辆车其必须在自行增设停车库进行购买。而另一部分则是自行增设停车库，此停车库开发商可以向小区以外的人、法定停车库不能满足其停车需求的业主或在法定停车库售完后才购车的业主进行出售。此自行增设停车库根据市场竞争的原则在同等条件下谁竞价高谁得车位，但在为了方便的条件下，小区业主享有优先购买权。在此笔者认为为了保护当初只购房未购车的业主的将来的停车需求，在法定停车库售完后，开发商应在自行增设停车库中预留一部分车库给那些业主，为了确保开发商的利益，开发商对这部分车库可以出租，但不能出售。若5年后经开发商通知，此部分业主仍未购买车库则视为放弃购买。开发商可将此部分车库和其他自行增设车库共同出售给第三人。

笔者认为虽然自行增设停车库的价位高于法定停车库，开发商为了追逐高额利润，在确保法定停车库的情况下，必定会想方设法多建自行增设停车库，这样就能满足业主将来的停车需求，对业主来说也是有利的。规定法定停车库每户一个，这样就会使有些业主在考虑到高额的自行增设停车库的费用时，放弃去买第二或第三辆车，这样就相对缓解了交通拥挤的城市环境和减少汽车尾气的排放。同时法定停车库和自行增设的停车库等“车位经济”在将来势必会对我国经济的发展起到促进作用。

(五)应对小区停车位、车库的规划加以行政指导

在我国土地资源稀缺而城市住宅与人口较为密集的情况下，停车位问题如果完全市场化，有可能导致停车位的不正常运行。所以，对于这个问题，一方面政府要对房地产开发企业加以支持和鼓励，进而促进其进行停车位建设。如鼓励兴建立体停车库，立体停车库兴建不仅有效改善了停车环境，也改善了行车环境，增加了行车流量，改善了人的活动环境，住宅社区则由于车入地库，实现了人、车分流;增加了绿化面积。另一方面政府也应该对停车位市场的非正常运行加以适当干预，以维护市场稳定，保障民众基本生活条件。

所以要解决停车位问题其基本方案应该是从地上和地下寻找可能。地下停车位以及架空停车位等形式的停车位应该加以大力发展，从而减少对土地的消耗，对此相关行政部门应该做好法规的横向配套。城市规划部门、建设部门、国土资源管理部门以及房地产管理部门应该统一必要的规范，对于地下停车库以及其他对于建筑面积以容积率的计算与商品住宅有所区分的停车位而言，要予以统一对待，给予其地权基础，并且要对其产权凭证问题予以统一规定，衔接妥当，维护各方合法利益。

［1］ 陈浩然，管媛媛.和谐思想的国际认同［J］.长春工程学院学报:社会科学版，2010(1):12.

［2］徐海燕.区分所有建筑物管理的法律问题研究［M］.北京:法律出版社，2007:125.

［3］韩晓利.论居民小区停车位、车库的归属与利用［J］.研究生法学，2007(4):86.

［4］王利明.论物权法中车库的归属及相关法律问题［J］.现代法学，2006(5):77.

［5］韩晓利.论居民小区车位、车库的归属与利用——兼评《物权法》74条的得与失［J］.研究生法学，2007(4):92.

［6］ 念义.小区停车位权属法律问题及完善［D］.厦门大学硕士研究生毕业论文，2008:5.

［7］王伟.立体停车库带动“车位经济”［J］.建设科技，2008(17):60.

Talk about the law of the parking garage by the harmonious view

ZHAnG Fang
(Xinjiang normal University，Urumqi 830054，China)

This paper points out the problems existing in the 74th clause of Property Law by analysis of regulation，about ownership of parking space and garage，in it，and put forward that we can alleviate the legal problems that are derived from growing needs to parking space and garage by setting legal parking space and spontaneously setting parking space.On the one hand this way will protect general owners'legal interests;on the other hand it also can juggle developers'interests and easeenvirmental pollution，boosting economic growth and eventually promoting harmonious complex and the constructionof a harmonious society.

residential parking spaces;garage;property law;interests of the owners

DF521

A

1009-8976(2011)01-0071-03

2011－01－08

张芳(1988—)，女(汉)，新疆伊犁，硕士主要研究婚姻家庭法。