基于SWOT分析的高校物业管理研究

2011-08-15朱米娜

重庆电子工程职业学院学报 2011年6期

关键词：物业管理物业服务

朱米娜

（四川外语学院,重庆 400031）

基于SWOT分析的高校物业管理研究

朱米娜

（四川外语学院,重庆 400031）

高校物业管理体制是高校后勤社会化改革的产物，是高校管理的一项重要内容。目前高校物业管理中还存在许多问题。该文运用SWOT方法,分析了影响高校物业管理的内部优势因素、劣势因素，分析了外部环境对高校物业管理所带来的机会和威胁,探索了提高高校物业管理水平的对策，为进一步规范高校物业管理提供参考。

SWOT分析；高校；物业管理

高校物业管理是指专门管理机构受高校的委托，依照国家有关法律法规、管理标准及委托合同，利用科学的管理手段，对高校物业设施和营运活动进行专业化的管理，为高校教学和科研活动提供有力的后勤保障，也为广大师生提供全方位和多层次的综合性服务，形成和谐、健康的校园文化环境，推动高等教育发展。要提高物业管理的效率和服务质量，必须把高校物业管理推向社会,实施专业化经营管理。高校应当在统一认识物业管理在高校发展中的重要作用的基础上,采取切实有效的举措,完善物业管理措施和制度,理顺业主和管理者之间的关系，明确各方的权利和义务。本文运用SWOT分析方法,分析高校内部影响物业管理的优势和劣势因素，分析外部环境对高校物业管理所带来的发展机会和威胁，为进一步规范高校物业管理提供有益的借鉴。

1 高校物业管理SWOT分析（strengths）

SWOT分析是威瑞奇提出的一种企业战略分析方法。通过分析，找出影响研究对象发展的内部优势和劣势因素以及外部环境对研究对象所带来的发展机会和危机，并将分析结果描述成SWOT决策分析图。SWOT的内部分析着眼于描述组织的竞争优势和劣势，外部分析着眼于描述外部环境给组织带来的发展机会和危机。

1.1 优势分析

第一，政治觉悟高。高校物业管理人员长期从事与教育有关的活动，了解国家的政治教育方向，也熟悉学生的思想状况，具有一定的政治思想觉悟，与其他物业管理企业的员工相比，高校物业管理队伍的政治思想水平普遍较高，员工的思想和行动容易与学校保持一致。

第二，员工的专业技术水平高。在高校物业管理专业技术岗位上都配备了相应的专业技术人员，如电工、管道工等。一般来说，这些人员的工作岗位稳定，长期从事专业技术工作，与其他物业企业的员工相比，他们既有一定的理论知识，又有丰富的工作经验和较高的专业技术水平。

第三，组织机构和管理制度完善。一般来说，高校有较长的发展历史，学校必须按照国家的有关规定，设置物业管理机构和工作岗位，并要制定相应的人、财、物管理制度，配置相应的资源和人员，高校物业管理组织完善，高校开展物业管理具有较好的基础条件。

1.2 劣势分析(weaknesses)

第一，管理制度不规范，执行制度的力度不够。虽然各高校都制定了完善的物业管理制度，但是由于受到管理体制的影响，各高校物业管理制度还不尽规范，执行制度的力度还不够，导致物业管理部门资产账目混乱，劳动纪律涣散，服务不规范。物业管理制度按性质分为物业管理企业管理制度和物业辖区管理制度。物业管理企业管理制度可分为综合、行政、财务、业务管理制度等。物业辖区管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。尽管各高校物业管理机构也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度，但是，高校的物业管理机构缺少相应财产支配权和人事用人权，严格执行各项制度的难度非常大，容易受到各种外部因素的影响。

第二，缺乏专业管理人才。目前从事高校物业管理的员工老龄化现象非常普遍，缺乏从事物业管理的专业技术人员，更缺乏高级管理人才。一方面，虽然高等学校是人才聚集的地方，但是学历高、专业技术能力强和管理水平高的各类人员都不愿意从事物业管理工作。另一方面，高等学校是事业单位，人员编制有严格的规定，对要进入学校的人员的学历要求非常苛刻，高校物业管理需要的专业技术人员与高校教学系列的专业技术人员相比，他们的学历文凭低，很难达到学校进人的基本条件。因此，高校往往与下岗工人、农民工签订劳动合同，支付给他们的劳动报酬明显低于学校的正式职工。目前，不少高校通过劳动力市场招聘员工，导致从事高校物业管理的专业技术人员和管理人员的素质出现了下滑趋势，影响服务水平。

第三，高校物业管理规模效应差。各高校独立管理本校物业，物业管理规模较小，不能形成规模化经营。按照规模经济理论，一个组织经营的业务没有达到经济规模时，经营成本高，经营效益差。高校各自为政，没有统筹各高校物业管理资源，开展统一的规范化管理，这是各高校物业管理规模偏小的重要原因。

1.3 机遇分析(opportunities)

第一，高校后勤社会化改革为高校物业管理提供了发展机遇。目前,各高校积极推进后勤社会化管理，势必要改革用人机制和管理体制，为高校物业管理提供良好的政策环境和管理环境，促进员工转变工作态度和工作作风，提高物业管理水平和管理效率。

第二，推行ISO9000服务管理体系，规范管理行为，有助于提高管理质量和服务质量。目前,我国已经有一批物业管理企业推行了ISO9000服务管理体系的管理方法。ISO9000管理体系是由一系列标准管理方法构成，制度内容、业务流程、员工行为等都是标准的。在高校物业管理活动中，推行ISO9000管理体系，有助于规范管理行为、工作行为等，有助于提高管理质量和服务质量。

第三，后勤社会改革，形成灵活的用人机制，有助于解决人才短缺的问题。高校物业管理人才短缺的根本原因不在于人才供给不足，而在于高校用人制度的限制。高校后勤社会化将促进用人制度的改革，形成灵活的用人机制，能够吸收优秀的专业技术人才和管理人才进入高校物业管理领域，缓解人才短缺问题。

1.4 威胁分析(threats)

第一，高校物业管理法律法规不完善。《物业管理条例》是最系统、最权威的物业管理法律规范,对高校物业管理具有指导意义。但高校物业管理与其他物业管理显然存在一定的区别，不具有普遍性，高校物业管理的政策法规明显滞后,目前政府还没有颁布统一的政策法规来指导高校物业管理。高校的职工住房、教学和行政管理房屋、教学设施等有其特殊性，与普通商品房的物业管理存在较大的区别。高校物业管理法律的滞后性使业主和物业企业双方都要承担较大的法律风险。

第二，高校物业管理缺乏社会管理机制。物业管理作为一个新兴行业，管理还存在许多问题。许多高校的物业管理公司只是高校的一个管理部门，还不是独立法人单位，导致产权不明，政企不分，形成多层次、多实体组织结构。

第三，经费投入不足。经费是物业管理的基础。目前高校物业维修资金严重不足，给物业管理工作带来很大的困难。随着高校物业建设档次的提高，对物业管理服务的要求也越来越高。各高校物业管理经费主要来源于学校行政拨款和少量的物业收入，投入不足的问题日渐突出，各种物业管理设施设备严重不足或不完善，如自动消防、安防装置、设备自动化管理系统和监控系统、物业管理信息系统。

2 提高高校物业管理水平的措施

2.1 建立健全高校物业管理体制

高校应从实际情况出发,按照《物业管理条例》的要求，建立适合高校管理要求的物业管理体制，从根本上理顺产权关系,建立产权明晰、自主经营、自负盈亏、独立核算的经济实体。完善决策机制，提高管理效率；建立人才激励机制，不断提高员工素质；要积极参与市场竞争，拓宽经费来源渠道,促进高校物业管理产业可持续发展。建立高校物业管理的监督机制，推动高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。

2.2 加强高校物业管理法制化、制度化建设进程

为了促进我国高校物业管理事业健康地发展,必须完善物业管理法律法规体系和和监督体系。通过法律法规、管理细则和监督体系，规范高校物业企业管理行为，明确管理层、执行层以及经营层的管理职责，充分发挥他们各自的作用。推进思想观念转变，促进管理制度、组织结构的创新，规范物业管理行为。建立激励与约束相容的奖惩制度，明确经营者、所有者、劳动者各自的权利与义务，完善现代企业制度，建立科学合理的物业企业管理架构。

2.3 推行科学管理方法和手段

服务质量是物业管理的立足之本,必须从提高自身服务水平、管理水平和服务技能入手,诚实经营，提高服务质量。各高校物业企业应导入和实施诸如ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系等科学管理方法，增强企业的科学化管理水平。有计划地组织企业管理者和员工开展业务学习和培训,提高管理者的管理水平和员工的专业技能水平，增强企业的执行力。建立有效的人才激励机制，对员工实施科学管理。建立内部公平合理、外部具有竞争性的薪酬体系，最大限度地发挥员工的潜能，充分调动员工的积极性和创造性。

2.4 加强人才培养

高校物业管理过程中，对物业管理人员的思想素质、业务素质、文化素质的要求都很高,各高校物业管理企业要加大人才培养力度。一方面通过培训、进修等方式，培养一批综合素质过硬的物业管理人才；另一方面,要通过各种渠道选拔一批高素质的人才来充实高校物业管理队伍,建立合理的人力资源结构。

2.5 强化服务意识，转变服务理念

高校物业企业不仅要服务于教职工，还要服务于教育教学。强化服务意识，转变服务理念，坚持以人为本,以服务为本，从被动服务转向主动服务,从封闭服务走向开放服务。首先好文明服务，规范员工的行为举止、言辞谈吐、衣着服饰等。其次，拓展服务内容和范围,不仅做好安全、保洁、维修工作,还必须加强与师生的沟通和交流,了解业主的需求，扩大服务范围。