公司营业执照吊销后能否将土地使用权直接变更登记到个人名下

□贺斌 巧梅

案 例

2011年4月，某市第二建筑工程公司的股东张某和李某到当地土地登记部门提出申请，要求将2002年办理的出让土地使用权初始登记，按照出资份额由公司变更登记到个人名下。土地登记部门在审核上报资料时发现，该公司的营业执照2008年已经被工商部门吊销。

分 析

根据《企业法人登记管理条例》第七章第二十条规定：“企业法人歇业、被撤销、宣告破产或者因其他原因终止营业，应当向登记主管机关办理注销登记。”《公司法》第一百八十四条规定：“应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。”第一百八十九条规定：“公司清算结束后，清算组应当制作清算报告，报股东会、股东大会或者人民法院确认，并报送公司登记机关，申请注销公司登记，公告公司终止。”本案中，该公司在2008年被吊销营业执照，但没有经工商管理部门进行清算，以及按照合法程序终止一切经营活动。根据《公司法》第一百八十七条规定：“清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。公司财产在未依照前款规定清偿前，不得分配给股东。”土地登记部门不应为其办理土地变更登记。

笔者认为：《土地登记办法》第四十一条规定：“因法人或者其他组织合并、分立、兼并、破产等原因致使土地使用权发生转移的，当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件、原土地权利证书等相关证明材料，申请土地使用权变更登记。”因此，土地登记部门在办理这类登记时，可以根据实际情况要求当事人提供清算报告、工商登记部门的注销登记证明，以及经过公告的证明材料，重点审查其对外的债务是否得到有效的处理，再作出是否进行变更登记的决定。