浅析房地产及物业管理如何与节能型建筑接轨

杨慧娟，李 宏，董润涛

（太原理工大学，山西 太原 030024）

浅析房地产及物业管理如何与节能型建筑接轨

杨慧娟，李 宏，董润涛

（太原理工大学，山西 太原 030024）

节能建筑已成为社会能源可持续发展的必然选择，相关的生产链势必会发生一次变革。通过了解目前我国节能型建筑所面临的问题，参考国内外的节能机制，文章分析了房地产、物业管理这两种市场主体参与节能的条件以及运行模式，从而消除对节能建筑的经济价值的忧虑，为房地产业与物业在节能建筑领域的新发展提供参考。

房地产；物业管理；建筑节能服务；合同能源管理

目前，我国每年会有20亿m2的新建建筑，其寿命往往只有25～30年，随着城镇化建设的推进，住宅建筑面积的总量会呈现增加趋势，其代价就是建筑能源的高消耗和环境的破坏。在全球能源日益紧张和“可持续发展”理念在国内推广的大背景下，我国政府在哥本哈根会议上，承诺到2020年单位GDP温室气体排放量比2005年下降40%～45%。因此，选择节能型建筑成为一种必然，其中既有机会，又有挑战。

1 我国节能型建筑市场的经济现状

依据我国目前节能型建筑的发展水平来看，我国还处于沿袭欧洲国家单纯强调技术创新与设备改造的阶段，并且节能技术的不足在一定程度上限制了节能型建筑的推广应用。

首先，由于我国节能技术存在着研究经费投入不足、起步较晚、技术不成熟、市场前景不确定、推广宣传力度不够等问题，节能技术与市场无法有效接轨应用。如节能材料与设备的选用一般是由业主与开发商决定，由于会增加工程造价，而节能效果难以在房屋销售时明确，所以会影响到他们的选择。如果没有强制规定，一般不会主动选择节能。

其次，节能产品良莠不齐。据2009年上海市建设工程安全质量监督总站对112组工程节能材料的监督抽查，结果显示抽样不合格率高达19.6%。其中在某住宅项目中，某涂料公司提供的两种外墙外保温产品均不合格。如果客户与开发商不配合，节能效果不明显，势必会导致一系列的官司纠纷案。

2 房地产、物业在节能型建筑领域中的抉择

2.1 房地产在节能领域的博弈

房地产行业是消耗资源、能源以及排放有毒、有害气体的大户。我国的住宅建设呈现出这样一种发展态势：逐步形成以“三高（高层、高密度、高容积率）建筑”为主的格局；旧城改造，重复建设现象严重，交通成本增高；随着生活水平的提高，人们对舒适度的追求，使得家用耗能设备越来越多等等，他直接或间接消耗大量的能源以及造成大面积的环境污染。因此，房地产行业无疑是节能减排的重点之一。

尽管房地产企业知道节能减排具有公益性，但从现实来看，开发商与运行能耗没有直接关系。市场生存肯定会追寻利益的最大化，效益好的企业不愿意采取行动，因为“减排”会降低经济发展速度，效益差的企业面临扩大企业规模，严峻的现实不允许他们以停滞发展为代价来参与环境保护。对于节能，如果没有强制性的规定，其主动参与的动力会很小。建筑节能的积极性，只有节能建筑收益大于或不小于非节能建筑收益时，开发商才能自觉地选择节能。

2.2 物业在节能领域的博弈

在节能领域中，有了先进的技术手段，并不代表建筑能耗就会下降。在实际应用中，经常会因缺乏相应的物业管理，从而影响预期的节能目标。现阶段，国内物业管理方仅追求于只要设备设施无故障，能保证建筑的使用性能（如暖气、空调的舒适程度，电梯照明效果等等）达到规定的节能指标就可以。一幢现代化大楼的建成，物业公司往往只招聘一些对建筑物业设备精通的人才，便使大楼运转起来。由于缺乏节能意识，造成许多大楼的设施设备加速损耗。但随着节能型建筑的投入使用，建筑逐渐市场化，物业管理的问题将逐渐暴露。

3 参照国外节能模式，分析国内房地产、物业节能型企业的发展

3.1 国外建筑节能服务市场发展的状况

西方国家的建筑节能市场发展比较成熟，建筑节能理念得到了广泛的认同和实施，发展出一系列的建筑节能产品和服务。比如有典型的大型节能服务公司以及相对应的操作模式（如合同能源管理模式）[5]。这种节能服务公司，在政府的积极引导和政策推动下，通过与愿意进行节能改造的用户签订服务合同，为用户的节能项目进行投资或融资，向用户提供能源效率审计、项目设计、施工、监测、管理等一条龙服务，与用户分享项目运行后产生的节能效益。这种运行方式又称为合同能源管理，有效促进了全社会节能项目的实施。这种专业化的节能公司，在实施节能项目时具有资金、专业技术服务等多方面的优势。

3.2 国内建筑节能服务市场发展的状况

在节能减排目标任务的紧逼下，全国也陆续掀起了一阵合同能源的节能建筑热。一些小型的节能公司应运而生，但在实际运作中却屡遭失败。一位业内人士坦言：“合同能源管理在国外比较成熟，在国内推广时却屡遭市场失灵，诚信危机是最大障碍。”加上我国目前也没有统一的节能行业标准，节能产品鱼目混珠，严重阻碍节能产业的健康发展。

合同能源管理如何才能又快又好发展？2010年6月3日，国家印发了《合同能源管理财政奖励资金管理暂行办法》，将安排中央财政资金20亿元，支持合同能源管理。在此之前，国家相关部门已联合发布《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的意见》，落实了四项税收优惠政策。业内人士指出，虽然各级政府十分重视节能产业，但由于合同能源管理缺少详尽的操作细则，节能服务企业几乎承担了所有风险。

3.3 房地产、物业与节能型建筑服务市场接轨发展

在节能型建筑领域中，房地产的能源消耗，物业公司的中立态度，以及节能企业进入市场的艰辛，还有建筑从完工到全生命周期结束期间，各方的分工存在一定的断层，这些对节能型建筑的推广起不到积极的作用，甚至会阻碍其发展。那么，如何才能营造出一个让各方都可以从中获益的双赢环境呢？

（1）必要的政策扶持和适合我国国情的节能评估体系。房地产业低碳节能的发展需要建立相应的经济及政治激励机制，制定严格的法律税收规定，如采用以旧换新、给予折扣率、补贴、回扣、分期付款、先用后付款、减免税等办法吸引用户购买或更换节能设备，使得低碳节能建筑的发展更加切实可行。

（2）房地产开发商在开发建筑阶段就应该以节能的思想，用节能的设备，建节能的住宅。由于我国各个地区的经济及技术水平存在很大差异，应该因地制宜地选用节能技术及产品，形成各具地域特色的建筑节能技术体系。

（3）如果参与者的全部或者部分一起为节能型建筑负责和保障，那么相对应的参与者就都能从建筑全生命周期的节能中受益。物业公司可以与房地产一起参与到房屋的设计、施工、运行等一系列过程中，共同分享由节能带来的收益。采用科学的节能运行管理模式，替企业实现节能“零投入”、“零风险”的节能融资模式。

4 结束语

我国发展节能型建筑具有广阔的前景，在推广实行过程中，应注意加强产业链间的合作，制定出适合我国国情的节能型发展模式，从而使我国的建筑更多的从用户角度出发，确保“十一五”节能减排目标，实现真正意义上的可持续发展。

[1] 朱丹.建筑节能在房地产业的应用，科技创新导报，2010.[2]谢颖，李慧.低碳节能视角下房地产业发展对策研究.

[3] 胡文瑾.物业管理中的建筑节能研究，上海交通大学硕士学位论文，2006.

[4] 牧水.国外节能服务公司发展概况，中国遮阳网.

[5] 李琪，聂甲森.合同能源管理在建筑节能领域的应用研究，建筑经济，2010.

[6] 贾长麟.建筑节能的激励机制框架研究，建筑经济，2010.

O f Real Estate,Property Management and Energy-saving Construction Standards

Yang Huijuan，Li Hong，Dong Runtao

Energy-saving building has become the inevitable choice for a social sustainable and made the related production be changed.Knowing the problems to current energy-saving building in our country,and refering the international energy-saving mechanism，we learn the energy-saving condition and operation mode on the real estate and property management and then eliminate the economic value anxiety of energy-saving building.It provide the reference in the new development of energy- saving building areas.

Real estate；property management；building energy efficiency services；energy management contract

TU521

A

1000-8136(2011)02-0119-02