央企盯上保障房

李慎

尽管保障房有种种曲径通幽的诱惑，但如何在纯粹的保障房开发投资上获得收益，仍是大多数企业需要解决的难题。

5月初，国资委在网站上挂出通知，要求央企积极参与保障房的开发建设。“中央政府承诺今年建设1000万套保障房，实现难度很大。”一位接近住建部的人士说，今年保障房建设任务下得“太猛、太大”，各地开工和资金情况均不乐观，正因如此，中央高层早有意推动央企进保障房。

搞保障房要啥给啥

经过一段时间的探讨和摸索，央企发现了更多源于保障房的机遇。比如，保障房“概念扩容”，棚改、旧改、拆迁安置、单位自建房等类型都被地方纳入了保障房范畴，一些央企敏锐地发现了其中的新门道。

“棚改、旧改项目大部分实质上还是商业开发，现在用保障房的概念来包装、立项，能够获得优惠政策支持。”全国房地产经理人联合会副秘书长陈宝存表示，这种现象在各地非常普遍。由于商品房市场销售低迷，一些开发商不愿亦无力在旧改、棚改项目上先期投入大量資金进行拆迁，因而很多旧改、棚改项目都陷入停顿。在这类项目上，央企也因资源优势而更具议价能力。

信贷政策对保障房的倾斜，对央企有着足够的诱惑，“在信贷紧缩的背景下，谁能撬动银行贷款，谁就能活得更好。说到底，房地产是资金和土地的游戏。”

中国中冶在其年报中已经明确房地产发展规划，以保障性住房开发带动商业地产、商品住宅和土地一级开发业务，探索新的开发模式，提高投资回报率。“中冶和中交等基建型央企，更可以大打保障房的牌，因为拆迁安置也纳入保障概念，有助于他们的一级开发业务。”中交房地产集团内部人士透露，这有助于地方完成保障房的数字指标，也有利于企业与地方政府的谈判。并且，还可以将拆迁安置的成本纳入土地一级开发总体费用，在土地出让时予以回收，以此保证投资收益。

央企的存地堪称天量

更大的政策口子，开在了自有土地建设保障房上。国资委的《通知》虽对此并未提及，但央企对此显然更为关注，特别是去年3月被要求退出房地产业的78家央企。目前，北京、广州、陕西、河南、山西等地已经公开表态或出台相关政策，鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房。

上述“78家之一”央企人士甚至称，仅78家央企的存量土地就不好估算，堪称“天量”。恒天集团，中国电子，中国兵器，兵装集团，各大航天、钢铁央企，在全国各地都有着大量的土地资源。“过去多年间，经济适用房的主要形式都是划拨土地至各企事业单位进行集资建房，流入社会公开分配的极少。”陈宝存认为，央企利用自有土地建保障房，仍然逃不出经适房的老路，成为部分群体的福利和特权者的专利。

陈宝存直言不讳地指出，从以往的经验和现有部分央企的做法来看，以经适房的形式操作自有土地建设保障房的可能性非常大，央企可借此低价获得受限产权，几年后解禁入市赚得巨额差价。

保障房不是你想做就能做的

万科集团董秘谭华杰对开发商参与保障房算过一笔账，明确指出目前还不存在经济上可行的模式。“代建模式风险低，但也没什么收益，所以基本上不能构成一个真正业务。”谭华杰假设，即使全国保障房的10%都交由一家公司代建，投资规模大概在1500亿元，代建的管理费用按总成本的1%作为上限，那么收到管理费不超过15亿元，再扣除人员工资、办公费用等成本，基本没什么收益。

知情人士透露，在住建部和国资委的相关会议上，几家保障房业务较多的央企，都曾反映规定的保障房利润率太低，要求适当提高利润率。

即便如此，保障房项目也不是央企想做就能做的。“比如，经济适用房的用地是划拨方式，相当于政府定向的计划形式，不是谁想做就给谁的。”在中国铁建房地产集团市场发展部部长楼英瑞看来，如果政策到位、操作规范的话，经济适用房项目还是“有搞头的”，一年能回收资金的话，资金回报率能达到10%以上。

（来源：《新世纪周刊》）