探析常州市保障性住房设计

吕 晔

常州市是国内较早实现全面小康的城市之一，也是全国住房制度改革和住房保障制度开拓探索的先行城市之一。全市家庭人均可支配收入23760元，城镇居民人均住房建筑面积32.9 m2，商品房均价5500元/m2。近几年随着房价的不断攀升，政府对全市中低收入家庭的住房困难非常关注，提出了“小康常州，居者有其屋”的愿景，实现经济适用房和廉租住房相结合，至2010年上半年，全市已有10197户低收入困难家庭享受了经济适用房保障，有6666户享受了廉租房保障，其中1016户为实物配租［1］，另外，在中低收入群体中有一部分既不符合廉租住房条件又买不起经济适用房的“夹心层”家庭，还有相当数量刚刚从学校毕业的新就业人员，以及大量外来务工人员，他们收入低、积累少，住房非常困难，决心大力开展公共租赁住房建设，为这些困难群体提供经济、便捷、体面的住房保障公共服务［2］，将“十二五”期间的住房保障重点转向公共租赁住房保障。

1 设计实例

常州市选择一批“周边较为便利、环境较为优美、服务设施较为齐全”的地块，用于建设保障性住房，其中飞龙新苑、华康家园、华盛家园是比较典型的代表。

1)飞龙新苑。该项目位于常州市新北区飞龙居住区内，是集各种类型住房的综合性小区。总建筑面积23.2万m2，住宅总建筑面积18.7万m2，以11层、18层高层住宅为主。其中有经济适用房382套，公共租赁房274套(见图1)，拆迁安置房471套，商品房855户［3］。通过部分商品房的开发建设来平衡保障性住房建设资金。

图1 飞龙新苑户型示意图

2)华康家园。该项目原址为教学用地，学校整合后，土地被政府收购后集中新建公共租赁房，投资4600万元。它的相邻周边是建成于20世纪90年代的丽华三村居住小区，用地面积1.01 hm2，规划多层住宅建筑面积 1.37万 m2，共237套(见图2，图3)。商业和配套公建建筑面积共798 m2，配备地面机动车停车39个，住宅下设半地下停车，按住宅面积每百平方米配置0.3辆标准解决非机动。这个项目通过部分店铺的对外出租来平衡平时运营管理成本的空缺。

2 问题剖析

2.1 户型设计与问题

在保障性住房设计中，按安置方式主要分购买和租赁两类，购买者为符合享受经济适用房的购买政策条件，有一定的经济基础，固定的收入来源人均比较低，但可以正常维持少量国家贷款还贷的，这种基本上以购买经济适用房的方式解决住房困难。

租赁对象主要为下列几种:1)低收入住房困难家庭，具有市区城市常住户口且实际居住三年以上的;或家庭人均年收入低于上年度市区人均可支配收入的80%;或无房户;或单身满35周岁。2)新就业人员。3)外来务工人员及家庭，按使用对象分家庭和单身两类，居家式成套住房建筑面积大量的是在60 m2左右，单身的分单身公寓和集体宿舍两种，单身公寓控制在50 m2以下(见图4);集体宿舍建筑面积控制在30 m2以下以四人居占多数， 另外在租赁小区内配备公共食堂、娱乐用房等。

图2 华康家园户型示意图（一）

图3 华康家园户型示意图（二）

图4 单身公寓户型示意图

从图4可以看出，要满足国家和省的住宅标准，有相当的难度，比如卫生间面积和采光通风，起居和卧室的窗地比，餐厅和起居合用问题，起居、卧室的最小面宽和面积要求等等这些问题，都需要制定相应的设计标准，以示推广。

2.2 开发建设成本与交付标准

保障性住房项目中，开发建设成本与交付标准有直接的关系，交付标准主要包含:建筑自身的用材用料，小区的停车配套指标，公建配套指标，市政绿化标准。这些涉及国家投资的具体体现，我们在设计中基本上重点考虑的是以下几方面:

1)建筑自身的用材用料。a.建筑内配备消火栓系统、火灾应急照明、疏散指示标志。每户设置一个数字电视、宽带、电话接口。b.小区设置周边电子监控设施，每个单元设置电子对讲门，户门为甲级安全防卫门。c.公共租赁房:厨卫间墙地面为耐擦洗浅色墙地砖，塑扣板吊顶，厨房有操作案台和不锈钢双槽水池及龙头;卫生间配备坐便器、立式洗脸盆和龙头、淋浴龙头和拉帘。其他室内楼地砖面层和踢脚，墙面和平顶为白色乳胶，内门采用成品免漆木门、门套和窗帘杆，阳台封闭处理并且安装成品不锈钢活动晒衣架。保障性住房:除厨卫间墙地为水泥面层，仅提供上下水接口，给用户个性装修留有余地，其他室内墙面平顶均为白色乳胶漆，内门为双面夹板材料，调和漆面层。d.外墙采用彩色外墙涂料，外门窗为灰色塑钢框料配中空玻璃。e.每户设置太阳能管道井，水电到达屋顶，屋面上预留太阳能热水器的安装位置。2)小区的停车配套指标。针对保障性住房为大量的低收入家庭入住，拥车率不高，主要以地面解决停车，适当配备地下车库(100辆以下)，所以，常州市在停车指标上适当放宽。目前此类项目还没有具体规定，视具体地块情况酌情处理。3)市政公用设施。市政配套完全按照居住区运行的要求实施，有雨污水、电信电缆、管道煤气、消防等综合管线设计，配套小区变开闭所、煤气调压站、给水加压站、消防水泵房和控制室、通信机房等等。这些投资大约占总投入的15%，合每平方米建筑面积400元。4)绿化设计。绿化投资大约占总投入的2%，合每平方米建筑面积60元。5)公建配套指标。常州的做法是，位于成熟社区的小地块，除物管用房其他项目尽量安排地块外配套增建(缴费补偿)，或者组合建设统一使用，弥补租赁管理成本。

3 结语

党的十七大提出“住有所居”。意即要让每个人都能有房子住，而不是“居者有其屋”，就是并非强调每个人都拥有自己所有权的住房。美国1974年拥有所有权住房的居民只占63.3%，我国人均GDP只有美国的1/4，要实现人人拥有所有权的住房实在为时尚早。所以，有必要大力发展公共租赁住房民生建设工程，缓解中等偏下收入家庭以及新就业职工、外来务工人员的住房困难，在制度设计上考虑老百姓的承受能力，逐步形成梯度消费的住房模式，实现可持续发展。

［1］ 周瑾亮.我市10197户困难家庭享受经济适用房保障［N］.常州日报，2010-07-27(A).

［2］ 周瑾亮.起步早 考虑全 成效好［N］.常州日报，2010-07-28(A).

［3］ 常州市住房保障和房产管理局.常州市市区公共租赁住房建设情况简介［Z］.2010.

［4］ 姜小莉.探索住房保障金融合作新模式［N］.常州日报，2010-07-30(A).

［5］ 瑾 亮，思 思.大力发展公共租赁住房 加快实现“住有所居”［N］.常州日报，2010-07-28(A).