政策生了“套娃房子”

肖善子

“一个房产证一套房，习以为常。但是，在这里，一套大房里有两三个小套房，拿的，却还是一个房产证。这种户型产品设计,不正是限购政策下无所适从的投资者的最佳标的吗？一个房产证就有两三套房，不但最大化地满足了投资的需求，还可以留一套自住，另外一套甚至两套出租，既能自住又兼顾投资。”这段如同出自电视购物栏目的广告词的主角，是深圳的某个项目。

这种被称为“全国首见的套娃房”是针对限购政策的最新产品，其特点是可以“1变N”，即1个房产证变出N套房。而就在不久之前，“N变1”却还曾经风行一时呢。

变形金刚

2006年6月，“九部委十五条”出台并实施了著名的“7090政策”，“开发商们闭门开会三天逐字研读，名编名记们费了很多笔墨，各方辩友又费了许多唾沫星子，而地方政府在监察部门的督促下终于雷厉风行、坚决贯彻九部委十五条的各条规定”，这是当时本人给《中国房地产报》写的《“九部委十五条”出台三年后》中的一段话，还在那篇文章中猜想了政策出台三年后的几个场景，其中包括了90平方米以下的小户型拼合成大户型、两套89.5平方米的平层房子组合成一套179平方米的联排别墅。

奇妙的是，还没到三年，这些猜想就全部应验了，拼合户型（又称合拼户型或合并户型）应运而生。几乎每个城市都能列出一打这种有拼合户型的楼盘，不乏北京××锦绣、××万和城、深圳××第五园三期这样的明星楼盘，这种户型的特点是两套房进行“捆绑式销售”，交房时打通隔墙，把多余的厨房和卫生间打掉，摇身一变，“2变1”变成大户型。

2007年11月，在上海青浦有一块适用“7090政策”的地，被一家基地在重庆的开发商拍出了每平方米楼板价上万元的天价。在此后几个月内，青浦地价急跌，住宅售价约八九千元，然而开发商仍坚定地宣布项目在2008年亮相，难道真要亏本卖房？答案在2008年底揭晓，开发商把两层单套面积在80多平方米的公寓房“2变1”，拼成一套叠加别墅（叠拼），再加上大量的赠送面积，普通住宅区变身为高档别墅区，身价因此倍增，销售价格锁定在每平方米1.6万元以上。

人们的智慧总是超出想象，“2变1”已不奇怪，“N变1”更是令人叹为观止。2008年，一位昆明的业主贷款购买了一套200多平方米的房子，2011年还清贷款从银行拿回房产证时，发现他的房子竟然有三本房产证，客厅和主卧一本，两个次卧一本，地下室一本；在杭州，某别墅项目推出了一栋9联排的楼栋，公示却有18套房子，其中6套大户型，另外12套小户型按照“4变1”的原则拼合成3套联排；而同样在杭州，西溪湿地附近的一个项目，三层的联排上“5变1”户型，其中一层算一套，二层、三层各算两套，当然，“6变1”户型也不缺。

除了“N变1”，珠江三角洲的开发商还把“偷面积”做到极致，发明了所谓的“N+N户型”，下面这个佛山楼盘的广告也是直截了当：“N+N户型的创意设计，使整个户型格局可自由组合，一房可变两房，两房可变四房、三房可变六房。自成一室的内庭院只计算一半面积，阔达的赠送面积实现了N+N户型的多元功能，最大化诠释了高层空间的价值。”于是90平方米以下的两居成功突围，成为使用面积远大于90平方米的四居，尽管有被认定为私搭乱建的风险。

游戏攻略

经过若干的实践，拼合户型形成了非常系统的方法论：“拼合户型在设计上分为平面拼合户型和立体拼合户型两大类，平面拼合户型是在同一楼层内将相邻的户型进行拼合，立体拼合户型是将位于上下两层的单体户型进行拼合”，原来我的猜想已经被提升到著书立说的理论高度。

再随便引几段：“设计平面拼合户型时需注意：设计时将厨房和卫生间相邻，拼合改造后可增大厨房和卫生间的实用面积；保证拼合前的户型均有南向窗户，每套拼合前的单体户型尽量减少拐角的设计，为以后拼合方正的大户型提供方便；拼合时，在可能的情况下将两户的公共空间恰当地改为户内空间，即将公摊面积改为户内面积，提升实用率……立体拼合户型在拼合时多在阳台添加楼梯进行拼合，所以阳台设计应够大，且阳台位置需合适；同时，大阳台也方便配备各种排水、污水管道，为后期上、下拼合作卫生间提供方便。若户型为小阳台，则可做成结构板，入伙后直接围合作楼梯间，设计户型时应提前考虑卫生间的位置，若卫生间靠近客厅，朝向最好与客厅相同，为以后复式拼合的二层客厅改作主卧提供方便，可作套内卫生间……”如此不厌其烦的攻略，不知道费了多少人、多少机构的多少精力。

攻略最后总结说：“拼合户型在规划设计过程中应尽量灵活，预留可以调整的弹性空间，尽量做到既能保证拼合后户型的综合素质，又能兼顾拼合前户型的合理性，既能拼合又能拆分，以备不时之需。”

出套入套

“以备不时之需”，到了2010年，这个“不时”就真的来了。先是差别化信贷政策，首付比例和贷款利率与购买套数挂钩，“N变1”户型中只有1套有机会按照首套对待，其他的N-1套则要上浮首付和利率，成本大增；后来是限购，再后来是更严格的限购，“N变1”户型实际上是N套房，所以只要已有一套房，就不能再购买这种拼合户型了。

怎么办？第一个办法是卖给有N张房票或能控制N个人的买家，问题是：一套“6变1”户型就需要6个人名来买，你当买家是人口贩子？办法二是把“N变1”户型拆成N套卖，问题是：仅适用于N小于等于2的平面拼合情况，不适用于N大于等于3的立体拼合户型，因户型基本无法接受，还必然会把别墅卖成了小户型的价；办法三是“买1租N-1”，即一套按正常程序销售，另N-1套签70年的长期租约合同，等到政策解冻后再正式签约办理房产证，问题是：夜长梦多，容易产生产权纠纷，毕竟N鸟在林不如一鸟在手；第四个办法是“N合1”，向政府申请把N套合并成一个产权证，转让时算一套房，问题是：你当建委和房产局是你家开的？最后一个办法是握在手上，不卖了！等到鼓励购房的政策来临的那一天，问题是：这也算个办法？

总之，你被套了，无论买家还是卖家。从“N变1”到“N＋N”，从“N合1”到“1变N”，有时政策就如同一個又一个套子，当你挣扎着从一个套子里钻出来、正在洋洋得意的时候，一不小心又被关在另外一个管治的套子里，让崇尚市场的你感到无助和绝望。张维迎的研究表明，西方企业家应对的主要是市场的不确定性，进行技术和商业的创新，精力主要用在预测未来消费者是什么口味，未来技术发展的趋势是什么，用什么样的新产品才能赢得市场；而中国的企业家却把大多数精力放在应对政策的不确定性上，用于应对政府，以找出一些绕过现行政策的办法，进行所谓的“制度创新”。在政策的套子里生存的能力，决定着你能挺多久、走多远，至于你信不信，反正我信了。

一个好的制度，应当鼓励对客户、对最终消费者的关注，而非对某个人、某个机构的察言观色；一个好的政策，应当鼓励价值的创造，而非因内耗带来的价值毁灭；一个好的体系，应当鼓励自由的竞争，而非无谓的管制。政策，不应成为窒息经济活力的套子，更不应把人们变成“装在套子里的人”。