保障房的博弈与挑战

□ 本刊记者 陈 晓

保障房的博弈与挑战

□ 本刊记者 陈 晓

在过去的十年，甚至更长时间里，地产行业的低迷和高企，不断刺激着购房者的神经。犹如过山车般的房价令众多购房者或狂热或心悸。

暴利与低质的诟病、危机与风险的挑战，房地产业的每一次波动，都与民生并行，并挑动全民神经。去年，一纸史上最严厉的限购令重燃购房者信心之时，史上最大规模的保障安居工程在政府的庄严承诺下，如火如荼。十年房产调控政策转舵前行。

2011年是保障房建设大提速的关键一年，今年目标1000万套，整个“十二五”期间要建设3600万套保障房。这一目标承载着更多家庭“居者有其屋”的朴素梦想。

今年2月24日，千万套保障房计划正式拉开帷幕，国家保障性安居工程协调小组与各省级政府签订工程建设目标责任书，1000万套保障房建设任务分解到地方。

千万套保障房的落地吹响了“保民生”的号角。据统计，相比去年的全国580万套，千万套造房计划同比增加了72%，建设资金总额高达1.4万亿元。

资金、土地、任务……各种挑战接踵而来，如今年度计划实施将半，资金筹集是否到位？用地供应是否得到保障？在国企生力军之外，众多民营房地产企业是否有足够的热情投入？一切都面临一场新的考验。

2011年4月15日，福州东山新苑社会保障房项目中已主体建成的公租房。

3600万套的期待

保障房无疑是面对高房价时代的一场“及时雨”，“十二五”开局之年，保障房建设再次提速，整个“十二五”期间的规划令人瞩目。

业内人士指出，今后五年，我国将立足加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系，倡导符合国情的住房消费模式。

可以预见，在“十二五”规划中，国内的房地产行业在政策的掌舵下将华丽转身，民生性、保障性功能将成为调控的主要方向。

2011年5月24日，中国指数研究院发布《2011保障房白皮书》，报告称3600万套保障性住房基本上与商品房供应量“平起平坐”，按照一套住房解决3个人的住房来计算，那么3600多万套保障房就能解决1亿人的住房问题。

中国指数研究院副院长黄瑜表示，在土地供应量和住宅供应量均占六七成左右的保障房，将大大稳定人们对市场的预期并为中低收入人群改善居住条件带来希望，为平抑房价过快上涨创造积极条件，也进一步增强了各方对楼市调控的信心。

趋利还是公益

北京市通州区马驹桥镇的一个工地一片繁忙景象，头戴安全帽的工人在紧张作业。在这里，一个近10万平米的社区即将竣工，与周边售价达18000元/平方米的商品房价格相比，这个售价不到5000元/平方米的小区显得十分特别。

时间回溯到2009年9月，作为京城第二个配售的两限房项目，东亚·瑞晶苑在崇文区率先开始摇号配售，4960元/平方米的销售均价不仅远低于同期商品房的价格，更成为当年开卖的限价房中的最低价，首期配售的786套房源很快一售而空。

经过为期两年的建设，该项目一期建设工程于去年年底通过了长城杯结构验收，来自开发商的工作人员不无骄傲地告诉记者，长城杯是建设工程质量的最高荣誉，摘此殊荣不仅代表着项目工程质量高于国家工程建设标准，更超越了许多商品房的工程建设水平。

这名工作人员还表示，小区户型为南北通透及纯南户型，而一梯三户、两梯四户的设计更是超越了许多高端项目的配置。作为该民营房企的第一个保障房项目，公司上下都对其寄予厚望。 在2008年地产行业低迷时期拿下的这片保障房用地，在地产调控日渐严厉的今天，为公司的运营与开发开辟出一条新路径。

一位业内人士表示，参与保障房建设能够为民企带来实实在在的好处，如项目审批可纳入“绿色通道”，大大提升建设速度。该人士表示，保障房项目的审批通常在10个月左右，远低于商品房一年多的审批周期。

除了行政政策和土地出让对保障房的倾斜之外，资金的支持也奠定了基础。2011年两会期间，全国社会保障基金理事会理事长戴相龙表示，2011年全国社保基金规模将接近1万亿元，用于保障房项目的投资比例可达500亿元。

去年国务院发布《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》提出，要进一步拓宽民间投资的领域和范围。其中特别提出，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造，享受相应的政策性住房建设政策。

住房和城乡建设部副部长齐骥曾透露，住建部制定了相应优惠政策，鼓励和吸引更多企业参与公共租赁住房的建设和运营。

全国经理人联盟秘书长杨乐渝则表示，尽管保障房5%-7%的利润非常微薄，但“保障房比例的大幅增加将导致房地产市场供应结构的变化，势必将会对商品房市场形成冲击，所以有远见的开发商会提前布局保障房。”

在记者采访中，数家民营房地产企业均对政策支持表示了更大期待，而对于相对较低的利润，一位业内人士透露，“其实两限房的利润还可以接受，公租房利润太小，开发商一般没有兴趣。”

1.4万亿的考验

在声势浩大的保障房建设大潮下，各地保障房建设计划纷纷出炉。

2011年北京计划建设及收购各类政策性住房20万套，计划未来五年建设100万套保障房；2011年上海也将新开工建设和筹措1500万平方米保障性住房；海南省2011年保障房建设计划为9.1576万套，这其中不含新增廉租住房租赁补贴的2000户和农村危房改造；2011年天津市将建各类保障性住房1200万平方米、19万套……

巨大的数字背后是一系列措施的跟进，每一项举措无不对地方财政提出了考验。

以北京为例，100万套保障房包括，公租房（含廉租房）30万套，限价房和经适房20万套，旧城人口疏解对接安置和棚户区改造定向安置房10万套；城乡接合部整治、土地储备和重点工程拆迁等定向安置房40万套。此外，还将为10万户住房困难家庭发放住房补贴。

具体到今年的目标，根据住房和城乡建设部公布的计划，今年1000万套保障房建设需要1.4万亿左右的资金，其中5000亿由政府以土地的形式筹措，剩余8000亿元通过社会机构和保障对象及其所在企业筹建。

专家指出，在1.4万亿的资金需求中，其中5000亿将来源于地方政府土地出让，剩下的的9000亿资金，可以来源于社保基金、保险资金等方面。但专家同时表示，这些来源都并不能从实质上解决问题，真正的资金来源还是依赖于政府的资金与企业资金支持，企业的资金则更多依赖于央企等国有企业。

显然，中央财政的支持并不能完全解决资金问题，大头仍要由地方政府自己买单。

一位北京的民营房企负责人接受记者采访时则表示，北京商品房开发需要配置30%的保障房，如果开发商不配置保障房就连地都拿不了。如何使保障房在房地产市场中达到市场性与公益性的共赢，既是对民企的考验，也是对地方财政的考验。

□ 编辑 崔银娜 □ 美编 王 迪