滨海欣嘉园区域开发建设的可行性技术研究

李光照

(天津滨海新区建设投资集团有限公司，天津300073)

1 现状条件

党中央、国务院一直十分注重区域协调发展，先后实行了东部率先发展、西部大开发、中部崛起、东北老工业基地振兴等重大战略。为促进环渤海经济发展，在新世纪新阶段，中央政府继上世纪建立深圳特区、浦东新区之后，把加快天津滨海新区开发开放纳入全国总体战略布局，要求滨海新区在推进京津冀和环渤海区域经济振兴、促进东中西互动和全国经济协调发展中发挥更大的作用。这是我国为落实科学发展观、促进区域经济协调发展做出的一项重大决策。党的十七大再次强调，“更好发挥经济特区、上海浦东新区、天津滨海新区在改革开放和自主创新中的重要作用”。

按照中央要求，滨海新区编制完成了“十一五”规划纲要、城市总体规划和土地利用规划。规划确定滨海新区的功能定位为：依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。

在当前全球经济危机危及中国经济稳定发展的情况下，我国的宏观调控目标已经由前期的“一保一控”转向“保增长”。国务院常务会议正式提出当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，并提出了确保经济增长的十项措施。财政政策由稳健转向积极，意味着国家未来寄希望于通过加大基建投资、扩大内需，以达到刺激经济，防止增速过快下滑的目的。

今年来，随着房价的步步高攀，高昂的房价使无数人沦为“房奴”，买房难带来了一系列的社会问题，严重影响了民生，为了控制房价，大规模建设价钱较低的经济实用房、限价房和廉租房成了必要的手段。

2 滨海欣嘉园区域开发建设的意义

2.1 滨海欣嘉园区域的开发建设是对国家加强基础设施建设政策的回应

自从次贷危机爆发以来，中国的经济发展受到了严重的影响，经济增长的速度明显减慢。

2008年11月5日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。会议认为，为抵御国际经济环境对我国的不利影响，必须采取灵活审慎的宏观经济政策，以应对复杂多变的形势。当前要实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，出台更加有力的扩大国内需求措施，加快民生工程、基础设施、生态环境建设，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。

欣嘉园区域的开发建设，是加大基础设施投资的具体体现，可以拉动相关产业的发展，同时由于区域的开发建设，为社会提供了大量的就业岗位，推动了经济的持续增长，减小了次贷危机对经济发展的影响。

2.2 滨海欣嘉园区域的开发建设符合天津滨海新区“十一五规划”的目标

根据滨海新区发展现状和趋势，在滨海新区“十一五规划”中，将“构建和谐新区”作为未来发展目标，其中，在“创造安居乐业的条件”中提出：“提供多样化的居住条件。建设一批商品房、经济适用房和廉租房，发展外籍人员居住区和外来务工人员居住区，满足各类人员的住房需求。”

滨海欣嘉园区域规划为二类居住用地，主要建设一批限价商品房，为企业蓝领职工及其他中低收入者购房提供保证。

2.3 滨海欣嘉园区域的开发建设对稳定房价有一定的作用

国家自2009年底始发的本轮房地产宏观调控意在遏制房价过快上涨，尽管调控采取了限贷、限购、限制外资等多种措施，从信贷、税收、住房保障、土地各个方面收紧。但是，房价却一直处于僵持状态，市场仍预计未来房价将持续走高。反映出了楼市巨大的“抗压性”及政策的“无奈”。专家认为，住房市场的供需矛盾导致了目前楼市困境，增加住房供应、调整供应结构是解决困境的有效方法。

该区域主要建设限价商品房房，住房的价格较商品房来说较低。该区域的开发建设，可以在部分程度上调整供应的结构，在中低收入者在购房上有更多的选择余地，减小住房的供需矛盾，对房价的平稳起到一定的作用。

2.4 滨海欣嘉园区域的开发假设是建设和谐社会，落实滨海新区20项民心工程的需要

为了进一步建设和谐社会，使广大建设者共享改革成果，滨海新区政府2010年决定实施20项民心工程，改善中低收入群众住房条件被列入其中。滨海新区提出2010年将开工建设保障性住房379万m2，其中限价商品房200.2万m2。欣嘉园项目主要建设限价商品房，此举配合了保障性住房的建设，是20项民心工程的重要组成部分。

2.5 滨海欣嘉园区域的开发建设可推动“十大战役”的进行

为了进一步加快滨海新区的发展建设，2009年，滨海新区正式推出了“十大战役”的部署，总投资达1.5亿元，这将在未来使滨海新区的产业结构更加合理，产业链更趋完善，整个滨海新区的城市载体功能和辐射功能得到进一步提升，宜居城的建设也将得到完美体现。经济的快速发展，基础设施和城市功能的进一步提升，必然带来人员的大量流动。据统计，十大战役中仅南港战役和临港工业区的战役就需要增加50万的就业岗位。因此，滨海新区的快速发展将促使住宅建设需求快速提升。根据滨海新区“十一五”规划预计，2010年和2020年滨海新区人口规模将增加至180万人和300万人，人口净增分别达到50万和170万。以天津市2005年统计滨海新区人均住房建筑面积28 m2计算，到2010年，滨海新区需新增住房面积1 400万m2；到2020年，需新增住房面积4 760万 m2。

该区域的开发建设，可缓解“十大战役”所需工作人员的住房需求，为“十大战役”的进行提供有力的保证。

3 滨海欣嘉园区域开发建设的可行性研究

3.1 经济的快速发展为项目的开发建设提供了资金上的保证

滨海新区经过十几年的开发建设，新区经济社会得到了长足发展，积聚了雄厚能量。GDP由1993年的112亿元增长到2009年的3 810.67亿元，年均递增20%以上。人均GDP已达到9 136美元。世界500强中82家跨国公司在新区投资了210多家企业。滨海新区已经成为外商在中国投资回报率最高的地区之一。

经济的发展使滨海新区的税收有了大规模的增加，也有了足够的财力开发保障性住房。

3.2 地处未利用土地为项目的建设提供了保证

近几年，“18亿亩”耕地红线，成为制约我国房地产业发展的瓶颈，各大城市都出现了建设用地不足的紧张局面。

在2009年国际金融危机背景下，天津市委提出“天津市将着力构筑高端产业、自主创新、生态宜居”三个高地，全面提高天津市经济社会发展水平和发展质量。其中，在构筑“生态宜居高地”方面,天津市委强调，“要加快‘南北生态’保护区和中新天津生态城建设,大力发展绿色经济、低碳经济、循环经济,使天津成为国内外公认的生态宜居城市”。

滨海欣嘉园区域水域面积广阔，湿地生态资源丰富，在规划开发之前为未利用芦苇地。滨海欣嘉园区域北靠黄港水库二库，东临北塘水库，湿地资源丰富，生态环境优良，滨海欣嘉园区域周边未来规划黄港生态湿地公园，为建设生态宜居的现代化小城镇提供条件。

滨海欣嘉园区域的规划开发，将大大提升生态资源的开发和利用价值，一方面促进了天津市生态旅游建设，为天津市民提供了有一个生态湿地的休闲好去处，而且提升未利用土地价值，创造了经济和社会财富；另一方面天津滨海欣嘉园项目的开发建设，充分利用了区域内的湿地、水库等自然景观，大大提高了居住社区的绿化和宜居水平，切实推进天津市“生态宜居高地”战略规划的实施。

3.3 交通路网为项目的开发建设提供了便利

滨海欣嘉园区域地处塘沽区东北部。滨海新区海、陆、空立体交通网络发达，是连接海内外、辐射“三北”的重要枢纽。同时拥有跻身世界20强深水大港的天津港，是中西部重要的海上大通道。滨海国际机场是我国重要的干线机场和北方航空货运中心。在如此优越的投资环境下，在天津建设一个高水准的滨海欣嘉园区域成为天津市“十一五”发展计划中的重要一笔。同时滨海欣嘉园区域位于京津高速公路联络线及西中环快速路附近，周边交通便利，临近天津港、开发区西区、滨海高新区，市场需求坚实稳定，为滨海欣嘉园区域的快速发展提供了良好的基础条件。

4 主要结论

本文通过对滨海欣嘉园区域开发建设的意义与可行性研究，得出以下结论：

(1)滨海欣嘉园区域的开发建设既响应了国家加强基础设施建设的号召，也符合天津市的总体规划，配合了保障性住房的建设，紧跟了建设和谐社会的步伐，为滨海新区民心工程之一。

(2)滨海欣嘉园区域开发建设的前提条件已经成熟，应加快其开发建设。