房地产业与区域发展的协调度评价

杨 波，杨亚西

（重庆邮电大学 经济管理学院，重庆 400065）

当前，我国房地产业发展是否健康，已经成为社会广泛关注并且争论最多的焦点问题。房地产业具有区域性极强的特点，其天生就是为区域发展提供辅助配套服务的产业，因此，评判房地产业发展是否健康，主要应看房地产业与区域发展是否协调。

近几年，国内外学者研究房地产业问题，或是从金融角度研究房地产泡沫问题［1］，或是从宏观层面研究房地产业与社会经济协调问题［2］，或是单纯研究房地产市场均衡问题［3］，鲜见研究房地产业与区域发展关系的文献，更没有专门评价房地产业与区域发展协调度的论文。因此，本文研究具有重要的意义。

一、评价模型

区域本身可以看成是一个由诸多个子系统组成的大系统，房地产业就是其中的一个子系统，而房地产业与区域发展的协调度评价指标则是用来衡量房地产业与区域其他子系统的协调程度的。设房地产业与区域发展的协调度评价指标变量为ui(i=1，2，3，…，n)，其值为xi(i=1，2，3，…，n)，ai、bi为系统稳定临界点上指标的上下限，即分别为评价指标的目标值和低值。根据协同论可知：①系统处于稳定状态时，状态方程为线性；②势函数的极值点是系统稳定区域的临界点；③慢驰豫变量在系统稳定状态时也有量的变化，这种量的变化对系统有序度有两种功效：一种是正功效，即慢驰豫变量的增大，系统有序趋势增加；另一种是负功效，即慢驰豫变量增大，系统有序度趋势减少。因而，房地产业与区域发展的协调度评价指标变量对系统有序的功效可表示为：

式中，UH(ui)为指标ui对系统有序的功效，H为系统的稳定区域。

可用线性加权法对每一项指标功效配以权系数Wi，则协调度函数表示为:

协调度C介于0～1之间。

该模型合理的关键在于评价指标的选取，以及评价指标变量上下限值的确定。

二、评价指标体系构建

（一）评价指标及其上下限值的确定

区域系统是由区域经济系统、区域社会系统和区域环境系统组成的，因此可以房地产业与区域发展的协调度评价指标（第一层次），可以分解成三类指标（第二层次）：第一类是房地产业与区域经济发展的协调度评价指标，第二类是房地产业与区域社会发展的协调度评价指标，第三类是房地产业与区域环境发展的协调度评价指标。第二层次评价指标可以进一步分解成若干第三层次的具体评价指标，本文按照相关性原则、可代表性原则、数据的可获得性原则选取第三层次指标，并根据经验数据确定其上下限值。同时为了分析简便起见，假设第三层次指标只与该指标所属第二层次指标有关系，与第二层次其它指标没有联系。

1.房地产业与区域经济发展的协调度评价指标

房地产业与区域经济发展的协调度评价指标可分解成以下3项具体评价指标：

（1）房地产开发投资占区域固定资产投资比重，记为C1。该指标从投资方面反映了房地产业与区域经济发展的协调程度。房地产开发投资与区域固定资产投资应保持一个合理的比例，过高和过低均有害区域经济的的发展。根据国外发展经验，在城市化中期阶段，房地产业开发投资占区域固定资产投资比重为30%较合适。因此，取30%为该指标的目标值,即 a1＝30%。当 x1＜30%时，取 b1＝0,当 x1＞30%时,取b1＝60%。如此取值是假设房地产业开发投资占区域固定资产投资比重超过60%时，会挤占其他方面的投资，与其值为0时给区域经济发展带来的负面影响是一样的。

（2）房地产业增加值占地区生产总值比重，记为C2。该指标反映了房地产业对区域经济发展的直接贡献率，也从产出方面反映了房地产业发展与区域经济发展的协调程度。根据发达国家的经验，在城市化加速时期，房地产业增加值一般占到GDP的10%左右［4］，因此，我们取10%作为该指标的目标值，即a2＝10%。其低值为0，即b2＝0。

（3）房地产销售面积与竣工面积比，记为C3。该指标反映房地产供给与区域经济发展导致的房地产需求之间的协调性。我们取100%作为该指标的目标值，即a3＝100%，表示房地产供给与房地产需求刚好相等，房地产市场实现完全出清，不存在资源的闲置。取0和200%作为该指标的低值，即b3＝0，表示房地产供给与房地产需求完全不符，房地产市场存在极其严重的资源闲置现象，当b3＝200%时，房地产市场存在严重的供不应求，现房极其短缺，一半是靠期房支撑，这是难以持久的。

2.房地产业与区域社会发展的协调度评价指标

房地产业与区域社会发展的协调度评价指标可分解成以下3项具体评价指标：

（1）人均居住建筑面积，记为C4。区域人口的增长必然要求住房建设总量同步增长，人均住房建筑面积为区域住宅建筑面积总量与区域人口之比，可以反映区域住宅建设速度与区域人口变化速度的协调程度。我们以人均居住建筑面积35平方米的小康水平标准作为该指标的目标值，即a4＝35 m2，取0作为该指标的低值，即b4＝0。

（2）商品住房价格收入比，记为C5。商品住房价格收入比为平均一套住房的总价格与一个家庭的全年平均可支配收入之比，该指标反映了区域居民对商品住房价格的承受程度。发达国家的房价收入比一般为3～6，发展中国家一般为4～7［5］，综合发达国家和发展中国家的数据，以及考虑到中国的国情，取4作为该指标的目标值，即a5＝4。我们认为房价收入比12已经达到了人们的最高承受能力，因为房价收入比12意味着平均每个家庭需要用30年的时间才能买得起一套住房（假设用收入的40%购房），这相当于一个人工作一辈子才能买得起一套住房，因此，我们以12作为商品住房价格收入比的低值，即b5＝12。

（3）经济适用房竣工面积占住宅竣工面积比重，记为C6。该指标反映了区域住宅保障的强度，体现了房地产业与区域社会公平发展要求的协调程度。经测算，西方国家的高、中、低收入之比一般都稳定在20∶60∶20［6］，以后我国的情况也会与西方国家相似，按照高收入家庭购买高档住房、中等收入家庭购买普通商品住房、低收入家庭购买经济适用房的原则，经济适用房竣工面积占到住宅竣工面积的20%比较适当，因此取该指标的目标值为20%，即a6＝20%，该指标的低值为0，即b6＝0。

3.房地产业与区域环境发展的协调度评价指标

（1）人均绿地面积，记为C7。该指标是指区域内城镇人口平均每人拥有的园林绿地面积，体现了城镇居住环境的舒适程度，也从人口方面反映了房地产开发与环境发展的协调程度。据统计，世界“绿都”波兰华沙和澳大利亚的堪培拉人均绿地面积均达到70m2，因此我们取该指标的目标值为70 m2/人，即a7＝70m2/人，同时取该指标的低值为0，即b7＝0。

（2）建成区绿化覆盖率，记为C8。该指标是指建成区内绿化覆盖面积与建成区面积之比，其数值高低是衡量城市环境质量及居民生活福利水平的重要指标之一，也从空间方面反映了房地产开发与环境发展的协调程度。国外学者认为城市绿化覆盖率达50%时，可保持良好的城市环境，因此我们取该指标的目标值为50%，a8＝50%，同时取该指标的低值为0，即b8＝0。

这样就构建了整个房地产业与区域发展协调度评价指标体系，如表1所示。

表1 房地产业与区域发展协调度评价指标体系

（二）评价指标权值的计算

由于层次分析法具有将主观性和客观性进行有机结合的优点，本文运用层次分析法计算评价指标的权值。

首先，运用德尔斐法（专家调查法）建立判断矩阵。本文请专家采用1－9标度方法进行每两元素间的相对比较。本文共向来24位专家发放了调查问卷，这些专家分别来自高校教师、政府机关、房地产公司三个领域，其比例为1∶1∶1，共获得19份有效答卷，整理结果如表2、表3、表4和表5所示。

表2 A-B判断矩阵及单排序权值

表3 B1-C判断矩阵及单排序权值

表4 B2-C判断矩阵及单排序权值

表5 B3-C判断矩阵及单排序权值

其次，对B层和C层的判断矩阵进行归一化处理，可以获得该层次指标相对于上一层次指标的排序权值，即为该层次的单排序权值。

然后，对判断矩阵进行一致性检验。A-B判断矩阵的一致性检验：λ0＝3.0185，CI0＝(λ0－n)/(n-1)=0.00925，CR0=CI0/RI=0.00925/0.52=0.018＜0.1，判断矩阵的一致性是可以接受的。同理，B1-C判断矩阵的CR1=0＜0.1，判断矩阵的一致性是可以接受的。B2-C判断矩阵的CR2=0.008＜0.1，判断矩阵的一致性也是可以接受的。

最后，进行层次总排序及一致性检验。C层总排序权值见表6，可以计算出CR=0.015＜0.1，可以认为C层总排序结果具有较满意的一致性并接受该分析结果。

表6 C层总排序权值

三、评价模型的应用

分别在我国东、中、西部地区随机地选取4个省市作为评价的对象，来考察房地产业与区域发展的协调度。东部地区抽取了上海、北京、广东和山东4个省市，中部地区抽取了安徽、河南、吉林和湖北4个省，西部地区则抽取了重庆、广西、陕西和新疆4个省市。

样本省市每项评价指标的现状值，均从该省市2006年至2008年统计年鉴的相关数据计算整理得出，除“房地产销售面积与竣工面积比”外的所有指标现状值数据为2007年数据。考虑到房地产项目建设周期一般为2～3年，“房地产销售面积与竣工面积比”指标的现状值以2005—2007年三年的平均值表示。将相关数据代入评价模型中的（1）式，可以得到表7中的样本省市每项指标的功效值。将表7中样本省市每项指标功效值乘以C层指标相对于B层的单排序权值并加总，可以得到样本省市的B层指标值（见表8）。将表7中样本省市每项指标功效值乘以C层总排序权值并加总，可以得到样本省市的A层指标值（见表8）。

表7 样本省市房地产业与区域发展的协调度评价指标取值及功效值

表8 样本省市房地产业与区域发展的协调度评价值

四、评价结果分析

由评价模型可知，协调度C介于0～1之间，协调度评价值越大，则反映房地产业与区域发展越协调。根据协调度的取值范围，可以将房地产业与区域发展的协调程度分为5个档次：当C≥0.85时,房地产业与区域发展很协调；当0.7≤C＜0.85时,房地产业与区域发展比较协调；当0.55≤C＜0.70时,房地产业与区域发展基本协调；当0.3≤C＜0.55时,房地产业与区域发展较不协调；当C＜0.3时，房地产业与区域发展处于很不协调状态。

根据上述协调度分档标准，对表7和表8的数据进行分析，可以得到以下结果：

(1)从第一层评价指标来看，只有一半样本省市的房地产业与区域发展基本协调，其余6个省市的房地产业与区域发展较不协调。从地区来看，中部地区有3个省市的房地产业与区域发展基本协调，西部地区有2个省市的房地产业与区域发展基本协调，东部地区则只有1个省市的房地产业与区域发展基本协调。也就是说，中部地区房地产业与区域发展的协调度要高于西部地区，而西部地区则要高于东部地区。

(2)从第二层评价指标来看，房地产业与区域经济发展的协调度指标平均值最高，房地产业与区域社会发展的协调度指标平均值最低。从房地产业与区域经济发展的协调度评价指标来看，有3个省市达到比较协调水平，有7个省市处于基本协调状态。从房地产业与区域环境发展的协调度评价指标来看，有4个省市达到了比较协调或基本协调水平。从房地产业与区域社会发展的协调度评价指标来看，只有2个省市达到基本协调水平，有7个省市为较不协调，有3个省市甚至为很不协调。从地区来看，东部地区的第一个评价指标和第三个评价指标的数值与其他两个地区相差无几，甚至稍高，但第二个评价指标的数值平均远远低于中部和西部，反映出东部地区房地产业与区域社会发展普遍处于较不协调状态，比其他两个地区的问题更为严重。

(3)从第三层评价指标来看，各个省市房地产销售面积与竣工面积比、人均居住建筑面积以及建成区绿化覆盖率3个指标的平均功效值超过了0.7,反映出我国大部分省市房地产供应数量与区域发展对房地产的需求数量较为匹配、住宅建设速度与城市化进程比较协调、房地产开发中的空间绿化水平较高。房地产开发投资占固定资产投资比重指标的平均功效值也达到了0.623,说明我国房地产开发投资规模基本合适。商品住房价格收入比指标、房地产业增加值占地区生产总值比重指标的平均功效值均稍大于0.4而小于0.45，反映出我国大部分省市的商品住房价格偏高，超出了人们的承受能力，也反映出我国很多省市的房地产业仍处于粗放型发展阶段，房地产业对区域经济增长的直接贡献率远未达到其应有的水平。经济适用房竣工面积占住宅竣工面积比重以及人均绿地面积指标平均功效值仅为0.332和0.367，说明我国大部分省市的保障性住房建设与区域社会发展处于较不协调状态，城市人口密度过大，居住环境欠佳。

五、结论及建议

通过以上分析可以得出结论：我国只有一半样本省市的房地产业与区域发展基本协调，这些省市基本上处于中西部地区，另一半样本省市的房地产业与区域发展较不协调，其中主要为房地产业与区域社会发展不协调。具体表现为：经济适用房建设数量过少，远远不能满足低收入阶层的需求；普通商品住房价格偏高，已超出了人们的承受能力；另外，也存在房地产业增加值偏低以及人均绿地面积偏少的问题。从地区来看，东部地区问题的严重性要超过中西部地区。

针对问题，建议采取以下对策：

第一，高度重视房地产业与区域社会发展的协调性。区域住宅既具有商品属性，也具有保障品属性，因此，在重视房地产业对区域经济发展作用的同时，也应重视房地产业与区域社会发展的关系，保证房地产业与区域社会协同发展。

第二，扩大经济适用房建设规模。目前，我国大部分省市均存在经济适用房建设规模过小，低收入家庭购买经济适用房十分困难的问题。要解决这个问题，需要中央政府制订统一的经济适用房建设规模标准，例如，规定每年经济适用房建设数量要达到当年住宅建设数量的20%，并监督地方政府具体实施。

第三，抑制普通商品住房价格快速上涨。近几年，我国房地产价格持续快速上涨，其动力有成本推动和需求拉动两个方面。在成本方面，政府应该适当扩大土地供给，避免因土地成本上涨过快而推动房地产价格上涨，在需求方面，应该综合运用经济、法律和行政手段重点打击房地产投机需求，防止房地产泡沫越来越大。

第四，引导房地产业走集约型发展道路。当前，我国房地产业发展主要以数量扩张为主，房地产业增加值不高，这是一条不可持续的发展道路。政府应该出台政策，鼓励房地产业走集约型可持续发展道路。

第五，适度控制城市人口居住密度。当前，城市建成区绿化覆盖率并不低，但人均绿地面积却偏少，这主要是由于我国城市人口居住密度过大引起的。因此，要防止人口城市居住过度集中，适当鼓励城市人口居住郊区化。

［1］ 周京奎.金融支持过度与房地产泡沫——理论与实证研究［M］.北京：北京大学出版社，2005.

［2］ 刘洪玉，张红.房地产业与社会经济［M］.北京：清华大学出版社，2006.

［3］ 季朗超.非均衡的房地产市场［M］.北京：经济管理出版社，2005.

［4］ 叶剑平，谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究［M］.北京：中国人民大学出版社，2005：18.

［5］ 叶剑平，谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究［M］.北京：中国人民大学出版社，2005：38.

［6］ 褚超孚.城镇住房保障模式研究［M］.北京：经济科学出版社，2005：44.