房地产业虚高膨胀对企业自主创新资本的影响及对策

黄建萍



房地产业虚高膨胀对企业自主创新资本的影响及对策

黄建萍

中共福建省委编办

中国房地产近十年非理性发展，其高利润吸引大量社会资本纷纷涌入房地产行业，这种情况将影响制造业的自主创新。自主创新需要资金的投入，如果持续这种发展模式，将影响中国的实体经济。政府应该控制物价上涨，挤出经济泡沫，让房地产回归理性。其次，金融政策调整让中小企业能有更多资本用于创新。最后也是最重要的，是宽容失败，给企业创新营造一个良好的氛围。

房地产 非理性 自主创新

在2008年金融危机下，中国政府用强大的货币政策和巨额的经济刺激方案使中国较其他国家更快从萧条中恢复过来。同时也有一些言论认为，中国经济前景依然不容乐观，类似上世纪80年代日本的泡沫经济，靠出口拉动消费、房价暴涨等。这也许是危言耸听，但有一点是要引起我们重视的，那就是中国也同样存在房地产业不正常的发展。

1 中国房地产业近十年非理性发展

当前，我国房地产调控正在紧锣密鼓地进行，实际上，这是在给近十年来非理性繁荣的我国房地产业“吃药”。在国内经济持续平稳快速增长、1998年国务院关于住房制度改革以及2001年中国加入WTO等利好因素的推动之下，中国的房地产业取得了前所未有的发展。但与其同时，也产生了商品住房价格持续走高及居民住房保障条件严重滞后等一系列的民生问题。

在1998年国务院颁布的房改“23号文件”中，就对住房保障制度已有了界定，不过由于受到市场化的影响，在2001年～2007年期间，相关住房保障制度政策未能得到很好的实施。以经济适用房建设情况为例，新开工的数量占商品住宅的比例，从2000年的21.8%一直降到2007年的6.1%。直至2006年，很多城市仍未能建立有效的廉租住房制度。

截止2009年，在我国，受益于廉租住房的家庭仅达565万户左右，仅占全国城镇户籍人口总户数的2.8%左右；而经济适用住房的受益家庭也仅达586万户左右，占全国城镇户籍人口总户数的2.9%左右；目前，我国的公共住房租赁等其他有关保障性的住房制度也尚处于探索阶段。

2000年以来，我国房价涨多跌少已是不争事实。房价涨幅大、跌幅小，且涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短，除了2008年因受国际金融危机及国内经济衰退的影响而导致房价出现小幅下跌之外，2000年以来，我国的房价基本上呈现持续快速上涨趋势。一、二线城市特别是北京、上海、杭州、深圳、温州等地的房价涨幅过于偏大，10年间，其商品住宅均价的年增幅明显高于当地居民的可支配收入增长，上述城市在2009年的房价收入比都超过了10倍，北京、上海及深圳甚至超过13倍之多，高房价的问题凸显。

与此同时，近年来，随着住房土地的出让价格持续走高，房价也迅速上涨，地方政府也将土地出让作为促进GDP增长的一个重要方式。2009年，土地增值税、耕地占用税、房产税、契税和城镇土地使用税这五项税种合计增收了1155.51亿元，对税收总收入的增长贡献率达到21.8%，环比增长11.5%，加上房地产的营业税及房屋转让的个人所得税，全年的土地及房地产有关的税收增收额所占的比重超过了35%。如果考虑到房地产对银行信贷及建筑业等有关行业的拉抬作用，这一比重将会更高。

此外，在2009年，我国的土地出让收入达到了1.42万亿元，相当于同一时期财政收入的20.8%。2009年末，地方融资平台的贷款余额也高达7.38万亿元，而这主要是以政府所拥有的土地作为质押进行融资。

与之相反，我国企业自主创新存在严重不足。前些日子，某国际权威机构发布了年度“全球研发创新投入1000强”的名单，竟然没有一家中国企业上榜。为什么在市场上叫卖的物品均为国际品牌，即便是有些国际品牌是一具“躯壳”，实际是中国制造的贴牌产品，但一旦贴上中国自己的牌子，马上就无人问津。这给我们一个警示：一个没有自主创新能力的企业，就永远只能作为市场的陪衬，最终要被淘汰出局。

事实上，“中国制造”缺乏创新能力，体现在几乎所有的基础消费品领域，比如我们的服装，在设计上缺乏创新，只能成为国际品牌的加工厂。尽管改革开放以来，我国大量引进了国外的先进产品技术直至商业模式等，然而在发展的关键要素与核心要素等方面，自主创新的产品却屈指可数。这样就使得我国进一步的腾飞受制于人，或者说遇到了一面“天花板”，这一点从DVD专利、CDMA许可费等事件上便可管窥端倪[1]。

2 房地产业虚高膨胀进一步压缩了社会对企业自主创新的资本投入

导致我国出现如些尴尬问题的原因是什么？是全社会的创新意识不够强，还是国家教育体系存在问题？是企业创新动力不足，还是科技研发队伍能力不强？仔细分析可以看出，这些都是导致问题出现的现象而已，但根源还是在于创新的资金不足以及创新的体制环境不佳。笔者在这里所说的自主创新，主要是指科学技术领域的创造性活动，大体有三个方面内容：一是原始创新，以获取科学发现和技术发明为目的；二是集成创新，将多种相关技术有机融合，形成新产品、新产业；三是引进消化吸收再创新。自主创新的成果，一般体现为新的科学发现以及拥有自主知识产权的技术、产品、品牌等。这些都需要大量的资金投入及强大资本市场的支撑。而我国市场机制还不够完善，譬如竞争方式不充分、市场割据以及区域发展不平衡等原因而造成投资者的过度投机行为，而房地产行业像个巨大吸金石吸走了过量的社会资本。其次，创新活动具有投入大而风险高的特点，因此需要企业具备一定的研发能力和经济实力，在目前风险投资机制还不健全的情况下，中小企业大多对技术创新望而却步。有一项调查研究发现，企业创新与企业获得的长期贷款成正比。所谓创新就是做别人没有做的事，这事在一年内是不可能完成的，一个周期至少要三年时间，从产品的研发到产品出厂要三年时间，如果企业拿不到长期资金支持那就无法进行自主创新。在美国企业很小的时候就有天使基金来满足企业的创新需求，这天使基金不用你还，但会跟着你几年。企业做大一点时可以上市，很容易获得融资进行创新，还很容易获得大量的投资银行资本。我国投资银行发展不健全，创新资本难以筹集。近几年房地产的过热更加剧了这种局面。

房价的高涨、房地产的高利润使社会各种资本都想进入房地产行业，政府从飞涨的房价中取得巨大的财政收入、股市中地产股价飞涨，2009年一年的土地交易中，央企几乎成为地王的代名词，民营企业也纷纷涉足房地产业务，对于居民来说，有买房的与没有买房的产生巨大的财产差距。

2.1 从股票市场来分析

房地产热使大量的资本进入地产股，如果进入资本市场的资本总量是既定的，那么无形中就形成房地产股大量吸走了入市资本，而制造业企业就很难从证券市场上获得足够的资金来进行自主创新。上世纪90年代，日本国内兴起了投机热潮，尤其在股票交易市场和土地交易市场更为明显。其中，受到所谓“土地不会贬值”的土地神话的影响，以转卖为目的的土地交易量增加，地价开始上升。当时东京23个区的地价总和甚至达到了可以购买美国全部国土的水平，而银行则以不断升值的土地作为担保，向债务人大量贷款。此外，地价上升也使得土地所有者的帐面财产增加，刺激了消费欲望，从而导致了国内消费需求增长，进一步刺激了经济发展。这就是日本史无前例的泡沫经济。它的核心，是土地泡沫。正因为对于日本人来说，土地是价值的源头，因此，当日本人手头的钱变得宽裕时，土地自然成为投机的对象。今天的中国与当时日本非常相似，当时日本正处在改变增长模式、转变发展战略、开放国内市场、融入国际社会的初期。1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向，到1991年日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款。货币政策的突然转向首先挑破了日本股票市场的泡沫，1990年，日本股票价格开始大幅下跌，跌幅达40%以上，股价暴跌几乎使所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。紧跟其后，日本地价也开始剧烈下跌，跌幅超过46%，房地产市场泡沫随之破灭。这不禁让人担心未来中国是否会产生类似的经济动荡，从而影响实体经济发展。

2.2 央企进入房地产的情况分析

有数据显示，2009年各地产生的90多个地王中，央企占到了60多个左右，而经常参与拿地的央企当中，除了16家是以房地产业为主业之外，其余80多家央企则分别来自钢铁、冶金、医药、农业、粮油、化工等行业，让人怀疑这些央企，是不是有一点不务正业。正常理解，央企是做垄断项目，而一般垄断项目是不获利的，或者它的利润是非常薄的。比如林业，民营企业不愿意做，封山造林央企需要去做，再有是赔本的污水处理包括城市的公共设施等等，我国现在的央企都想再获得更多利润，因为现在我国国资委每年都对其进行业绩评估，业绩好否直接关系央企负责人当年度薪酬的高低，那么央企就有动力把利润做大、做强。央企主业利润表现不佳促使他们进入利润更丰厚的地产行业以获得好的业绩。央企是从事制造业或者过剩行业的，行业发展趋势表明它们不能向过剩行业再投资了。第二个因素，在西方的行业里，优秀企业家能够对付一个周期的行业过剩，很快转产、转业发展新行业。中国没有几个央企能这样做，由于核心的原创力不够。大多数企业家想做能马上兑现效益的，目前可能房地产是最容易做的。财政部公布的央企利润确实证实了这一点。2010年“两会”期间，央企负责人表示保持国有资产持续升值和盈利是他们的职责所在，使用自有资金进入高利润率房地产行业就能达到这个目标。所以必然会影响企业创新研发资金的投入。创新需要资金投入、能够容忍失败，并且存在一定的时间周期，这与现在社会存在激进浮躁的情形不能相容。还有就是对央企的评价考核机制也使得央企的负责人更多从事一些能立竿见影的投机行为，所以他们首选最热的房地产行业，不愿意拿出更多钱投入产品质量的创新。

2.3 中小企业进入房地产业分析

以温州为例，2010年温州市百强企业中将近一半的制造业企业涉足房地产开发，而制造业开发房地产更具“优势和积极性”，可以将既有的公司业务作为融资平台，因为房地产业务的银行贷款比较敏感，政策调控波动大，以实体产业贷款比较方便。如果扣除这部分“马甲资金”，有2/3以上的民间资金溢出成为游资在赚快钱。热衷于赚快钱，使得企业家实业精神流失，实体产业空心化和资产泡沫化情形越发严重。国家发改委2010年的资料显示，我国中小企业有4200万户，占全部企业总数的99%；提供了近80%的城镇就业岗位，其生产总值占全国总产值的60%，上缴税收总额占全国总税收的50%；我国65%的发明专利和80%的新产品都是由中小企业所研发的。因此，中小企业的生死存亡绝非小事。中小企业一直是创新的主力军，就现在看来，有点实力的企业进军房地产行业，没有进入的中小企业由于国家严厉的宏观调控，资金越来越吃紧，在高通胀下生存的环境越来越恶劣。国家一系列加息政策、提高存款准备金政策，使本来就面临融资难的中小企业雪上加霜。在此背景下，中小企业因其大多位于产业链的最低端，因此最先垮掉。而国有大型企业靠垄断得以生存，同时房地产企业也可靠存货、存款以及高利贷的方式而生存。目前，大型企业资金出现紧张，而房地产企业又处于自危自保的关键时刻，生产资料持续上涨，“残羹剩饭”也越来越少，让中小企业如何生存？

由于地产使国家调整了金融政策，加息、提高存款准备金率、许多中小企业的融资更是雪上加霜，只能转向民间借贷。民间借贷资金链断裂、中小企业倒闭、企业老板“跑路”……近日，有关温州中小企业陷入困境的传闻不断。

3 对策

3.1 挤出房地产泡沫，让房地产的发展回归正常

对于央企进军房地产业要加以整顿，除了16家主营房地产的央企外，其它则不能进入房地产行业，让其回到主营项目上，防止推高房价。其次，要控制住房价上涨，还要控制CPI的上涨。房地产从来都是货币贬值、通货膨胀最好的对冲手段，只要投资收益抵不上房地产投资收益，只要房地产持有成本不上升，资金就会一窝蜂涌入房地产市场。有人断定说中国房地产泡沫要破裂，笔者相信中国的房地产市场不会像日本那样发生泡沫破裂。但如何软着陆是值得关注的问题，难点是挤泡沫的问题。房地产泡沫从产品到吹大，有两点可能性，一种是破灭，我们看到30年前拉美国家的房地产破灭，20年前的日本泡沫破灭，十多年前的亚洲国家金融危机中的房地产泡沫破灭。有没有这种可能，通过用时间换空间来挤压泡沫，房价进入平稳的情况下，我们收入的增长，快于我们房价的增长，就能实现逐步挤出泡沫。实现中国房地产的软着陆，防止中国经济的大起大落，危及经济安全。

3.2 金融政策的调整

对于银行的信贷额度，可根据不同的银行划分不同的比例来作为中小企业的专项信贷资金，并将这种方法一直延续下去，不只是为了解燃眉之急。目前大多银行都成立了客户部，为了督促国有企业放款，但为何不成立中小企业信贷管理部，来专门研究哪些中小企业确有发展潜力，而值得长期的重点支持呢？更需有机构专门针对中小企业和特殊信贷产品，使有担保抵押品的企业也能得到贷款。特别要注意，商业银行是存在经营风险的，而中小企业的市场风险相对于国有企业肯定来得高，不过企业的优劣及风险的高低可以通过制度及有经验的信贷专家操作来准确识别。与此同时，可以通过金融创新来降低银行风险，例如可以在江浙及山东一带广泛实行厂房抵押、库存抵押、订单抵押、应收款质押，包括“转租凭”、“代理租凭”业务等，这样就能直接或间接地解决中小企业抵押物欠缺的最大难题。不过，若要最终解决中小企业缺乏抵押物难题，就必须将人和企业的信誉纳入可“质押”的范畴，实施企业联保无限连带的责任制度，具体方法为：签属几家企业联保协议，将企业家的个人财产也纳入联保。这种方法手续较为简单，在名义上好像为信用贷款，实际上比担保抵押更为管用，因为它不仅抵押了企业及企业家的信誉，还抵押了其家庭财产。如此就解决了中小企业的融资难问题，并对企业自主创新有利[3]。

3.3 政府应该建立专项资金支持企业自主创新

过去一段时期以来，我国的科技跟踪仿制较多，而自主创新却较少。目前引进的花费为研发投入的10倍以上（日本是1/8，韩国是1/5）。但是，关键的核心技术是买不来的，而创新能力更是不可能买来的。从国际经验看，韩、日等国家在发展的某个阶段，通过自主创新逐渐形成了一系列具有自主知识产权的技术产品，主导了其国内市场，且支撑起了许多具有国际影响力的品牌，从而促进其国内经济进入一个崭新的发展时期。相比之下，一些拉美国家，却因其未能形成有效的创新技术产业，高端的产品及市场均为别国占领，从而失去了对其宏观经济控制的主动权，进而产生了诸多社会问题。深圳发展自主创新难得的一点就是，一方面摒弃技不如人的心态，勇于创新、勇于突破，另一方面有长远眼光，不被眼前利益所吸引，把更多的精力和物力放在创新上。原始创新是自主创新的基础和源泉，绝大多数核心技术和自主知识产权都源于原始创新。如果我们缺乏原始创新，就会受制于发达国家知识产权的壁垒，难以解决我国自身经济发展和国家安全体系保障所面临的战略问题。如果一味依靠外来技术及仿效，就会失去自主创新的动力和勇气，长此以往，就会丧失创新能力。若企业没有核心竞争力，将只能处于产业链的最末端，永远成不了大气候。世界任何一个发达国家在制造业上的崛起并保持优势，最终都还是依靠自主创新，美国如是、欧洲如是、日本如是、韩国也如是。中国在自主研发创新上的“不作为”将直接导致中国企业失去统治市场的能力，甚至是失去参与市场竞争的能力。到了那个时候，你想不做“世界工厂”、你想不成为“世界车间”都不行了[2]。想靠着给别人“当长工”的积累从产业链的末端爬到产业链的顶端无异于天书奇谈。回头看看，没有创新能力的中国企业无非是在产业链的末端“拉磨”而已，一圈圈下来，脚印倒是留了不少，但遗憾的是：全是覆盖在自己的脚印上面，原地踏步罢了。所以政府应该设立专项资金支持中小企业创新，如美国设立的天使基金一样，为企业营造良好的创新环境。

3.4 宽容失败

在美国硅谷，你会发现“为创新而失败”和“因创新而成功”一样值得珍惜。对于硅谷，有人认为其为资本市场的宠儿，是拿着全世界的资本在“赌”，因而不怕失败。可他们忘记了早期硅谷公司几乎都是做车库生意，硅谷的前身，惠普公司于1939年创立时全部资金只有538美元，且还是两位创办人的老师（斯坦福大学的特曼教授）借给他们的。如今的硅谷大约有25万个百万富翁，其中每24小时就会产生64个新的百万富翁。目前硅谷的市值已超过1万亿美元。如果我们把硅谷看作是一个国家，其经济实力足以排在世界第12位。大量的中国留学生在美国硅谷创业，他们在中国受到了最好的教育，大学毕业后才出去的。值得反思的是，为何这类群体并未在国内出现过，原因是他们在硅谷可能更容易进行融资，有完备的金融服务配套和大量的风险投资银行，并对可能产生的失败极度宽容。在欧洲，破产被视为是一种羞耻，而在一些国家中，破产者是不能再开公司。而在硅谷，“It is ok to fail”（败又何妨）；在赚钱之后，不会作“守财奴”，而是再投资到创业环境中去。如此看来，这就是硅谷人创业投资成功的秘诀，对我国自主创新发展有着十分重要的借鉴作用[4]。

[1] 魏杰. 中国经济奇迹：发展与活力[M]. 北京: 社会科学文献出版社, 2005.

[2] 门洪华. 中国：软实力方略[M]. 杭州: 浙江人民出版社, 2007.

[3] 何志成. 中小企业贷款难倒了谁[J]. 南风窗, 2011(13).

[4] 张国去. 我们的命就是这个时代[M]. 北京: 中国经济出版社, 2009.