关于推动铁路保障性住房建设的实践与启示

方 义

（郑州铁路局 郑州铁路扶轮建设工程发展有限公司，河南 郑州 450052）

1 推动铁路职工保障性住房建设的有效途径

1.1 争取政策支持

铁路保障性住房建设是一项十分艰巨、庞大复杂的系统工程，政策性极强，由于各地政府和政府各部门对铁路保障性住房建设管理严格，理解和态度不尽相同，为铁路保障性住房建设带来极大难度。因此，通过积极争取各级政府支持，使铁路保障性住房建设取得了实质性的突破。以郑州铁路局为例，近年来通过与郑州、洛阳、三门峡、长治、安阳、新乡、开封、焦作、南阳等地方政府的多次沟通协调，主动邀请郑州、洛阳、新乡、长治、晋城等地方领导到铁路现场办公，在住房政策、指标下达、规划审批、配套费用减免等方面争取优惠政策，解决具体问题，为铁路保障性住房建设工作顺利实施打开了“绿色通道”。

1.2 盘活空置土地

铁路土地资源的不可再生性决定了其稀缺性和异常宝贵性。随着铁路管理水平和生产效率的提高，很多土地资源从运营一线被释放出来。特别是随着我国城市规模的不断扩大和旧城改造的快速推进，很多闲置铁路用地的重要性日益显现。如果能够最大限度地利用好土地，盘活土地资源，将极大地推进铁路保障性住房建设。一是灵活运用铁道部关于铁路用地资产处置的相关政策，积极争取运输主业的支持，调动供地单位积极性，盘活空置土地，解决铁路保障性住房建设中的土地供应问题。规定提供土地单位可以享有 70% 所建住房的分配权，有效调动各站段提供土地、支持保障性住房建设的积极性和主动性。近年来，郑州铁路局有 18 个站段提供土地约 43万 m2。二是在提高土地利用率方面利用铁路运输生产力布局调整后出现的空置生产办公用地“见缝插针”，在不影响铁路建设发展和运输生产的前提下，通过整合、置换等方式，形成可利用土地资源；有计划地推动陈旧落后小区改造；在新线建设和新建项目中，争取生产办公用地规划，增加土地资源储备。三是在用地审批方面，严格执行铁道部《铁路用地资产处置规定》(铁运〔2006〕49号)，不办理土地出让，坚持划拨使用权类型不变，保留划拨土地的性质。

1.3 科学规划实施

（1）合理规划职工新房建设。认真分析土地资源、审批条件及周边环境等因素，考虑职工工作、生活便利，科学制定职工住房建设规划。按照铁道部《关于规范推进铁路职工住房建设的若干意见》要求，合理安排保障性住房建设比例，满足职工多样化需求。充分利用铁路运输生产力布局调整后空置土地，对具备条件的小区进行危旧住房改造，多渠道推动职工住房建设的思路。

（2）统筹安排既有小区整治。按照尽力而为、量力而行的原则，区分轻重缓急、分批进行整治，制订既有住宅小区整治规划，逐步实现“三季有花、四季常绿、全年有景”的目标。

（3）努力破解各项难点问题。职工保障性住房建设涉及土地、设计、审批、拆迁、配售、施工等多环节，任何一个环节处理不好，都可能延缓进度甚至造成不良影响。通过运用法律手段、采取土地置换、给予一定补偿等手段，妥善处理各类问题，有效化解了影响进度的不利因素。

1.4 规范建设管理

（1）强化责任落实。紧盯质量、成本和进度等关键，努力建设精品工程。引入工程质量保修、责任追究、事故赔偿等机制，强化项目管理；严格质量考核评价，对各施工项目实行月考季评、奖优罚劣；把建房质量纳入铁路局建房办、各房建单位领导班子考核，促使其切实履行项目管理、施工组织、安全质量监管等职责。铁路局与承建单位、铁路局建房办与指挥 (项目) 部签订《职工集资建房责任书》、《建房委托承建协议书》，并制定《现场文明施工及安全生产管理制度》、《工程质量评比考核标准》等，加大约束力度。

（2）加强施工管理。①择优建房方案。按照标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，组织相关部门及专家对方案进行反复论证，并主动征求集资建房职工代表意见，选用最佳设计方案。②严把用材质量。坚持局标高于行标，严格执行现场材料检验制度，不合格的坚决退场，以建筑材料的高质量确保建房工程的高质量。③严格工程招标。所有项目一律进入政府建设工程招投标市场公开招标，配套项目严格按有关规定和程序办理，并邀请部分集资建房职工代表全程参与电梯中标候选单位实名推荐投票。④集中进行采购。坚持货比三家、集中采购，多次召集房地产、计统、财务、审计、物资、监察等部门专题研究物资采购工作，并组织考察组前往厂家实地考察，最大程度地降低了建房成本。

（3）加强资金管理。制定《集资建房资金使用管理办法》、《集资建房工程预付款及工程进度款拨付暂行办法》和《关于加强郑州局集资建房资金管理工作纪律的规定》等一系列制度，确保了资金安全和专款专用。

1.5 加强物业服务

明晰公共设施设备权属关系、维修基金使用、物业服务内容、收费标准等，不断提高物业服务透明度。建立房屋维修回访制度，明确维修时限和入户行为规范，跟踪掌握维修效果，接受用户监督。主动协调有关方面，在指定银行集中办理建房款收缴、公积金贷款、购房政策咨询和相关公证工作，实施“一站式”服务。同步推进新售住房和已售住房办证工作，消除职工后顾之忧。按照整治病害、改善环境、完善功能、打造精品的思路，推进既有住宅小区整治，消除设施病害，改善居住环境。

2 关于铁路保障性住房建设的几点启示

2007—2009 年，郑州铁路局建设职工保障性住房共计 14 320户，覆盖郑州、洛阳、新乡、南阳等 12 个地市。2010 年取得突破性进展：郑州铁路局 65 个职工保障性住房建设计划项目中，已竣工 11个项目 4 390 户 52.14万 m2；已开工在建 20 个项目 8 704 户 97.302万 m2；正在办理前期手续的项目 21 个 17 447 户 184.79万 m2。2011 年计划启动项目 13 个，规划建设 12 520 户 119万 m2。截至目前，涉及铁路棚户区改造的 44 个项目中 12 个项目 6 265户 72.28 万 m2已开工建设，其余 32 个棚户正办理前期手续。

（1）强化民生意识、发展意识。借助铁路土地开发，提升土地使用效益，加快铁路职工保障性住房建设，不仅能够使铁路职工的居住条件、居住环境发生显著变化，转化为工作积极性，而且能够推动铁路房建企业在整体纳入多元经营的环境下，通过承担铁路职工保障性住房建设，积累经验、锻炼队伍、发展壮大，逐步实现独立核算、市场化运作。

（2）充分挖掘、利用铁路土地资源。应综合考虑铁路企业和铁路职工的利益，不断创新土地资源利用形式，积极探索土地开发途径，最大限度利用铁路土地资源，加快铁路职工保障性住房建设，迅速改变铁路职工的居住条件和生活面貌，为运输主业提供后勤保障，促进铁路企业和谐发展。

（3）用足用好国家保障性住房建设政策。广泛宣传当前国家和铁路有关棚户区改造和保障性住房建设的相关法律法规、政策规定，不断增强法律法规意识，在资金补助、土地处置、规划审批、贷款贴息、规费减免、产权登记等方面积极争取政策的有力支持，推动铁路职工保障性住房建设工作快速有序发展。

（4）科学规划组织实施。牢固树立科学发展的理念，科学编制铁路土地利用规划，加快规划设计步伐，推进铁路土地深度开发和铁路职工保障性住房规模建设，引导具备土地利用条件的单位，因地制宜，有序利用土地，确保土地科学开发、合理使用，实现铁路经济发展和职工生活改善的有效结合，共享铁路和谐发展成果。

（5）优质高效建设。铁路职工保障性住房建设，从前期准备到工程建设、再到住房配售，特别是工程实施中的质量管理、安全管理、物资和主要设备采购等方面都要步步相接、环环相扣、项项相连，制定制度管理办法，从而形成铁路职工保障性住房建设的制度化和规范化，真正确保工程安全、质量可靠、进度顺利，防止腐败问题发生，将保障性住房建成优质放心工程。