对大型居住社区的概念认知和上海住宅建设发展的断想

朱锡金

编者按

2011年4月19日下午，为探讨大型居住社区规划建设方面的相关问题，《上海城市规划》编辑部采访了同济大学朱锡金教授。经受访者本人审核，现将采访内容整理如下，以飨读者。

所谓“大型”可以理解为企求建设与配置的规模效应；而以“社区”之名则是强调于人本理性和体现其社会属性。

1 对大型居住社区的概念认知

上海近年正在大力推进的大型居住社区建设，乃是为适应社会对住房供给和保障的发展需求，基于“两规合一”的空间指导下所探索的一种住宅集群规划与建设的新途径。所谓“大型”可以理解为企求建设与配置的规模效应；而以“社区”之名则是强调于人本理性和体现其社会属性。大型居住社区在市域内布点与推行，是在回眸上海居住区规划与建设的发展历程和经验基础上，结合当前的发展条件和社会需要，无论在规划理论、建设实践以及运行机制上都具有实验性和前瞻性意义。

1.1 大型居住社区本质上是新城区

大型居住社区选址多在市区周边和郊区，用地规模动辄以平方公里计，人口大多在5万人以上，而且多与城区或镇区毗邻相接。如此规模的以居住功能为主的地域集聚和多达30多片以上在市域分布，必将关乎中心城人口疏解和人口与就业岗位的地理空间再分布，以及交通格局重构和公共资源重配置等非地域性问题。因此在规划概念上已不能囿于传统的居住区规划理论，作自我完善式的内向思维，而是应放在区域以至于市域尺度考察其结构性能、综合功能、用地、设施与环境等要素配置，以及在建设时序与运营效能等的关联与呼应。作为城区或镇区的发展单位，优化其对所在区域发展的作用，强调互动与互补的关系，以新城区的秀姿融入整体结构之中。

1.2 大型居住社区既是建设工程，也是社会工程

既然冠以社区名份，则要以作为地域的社会单元来强化施以社会建设，包括社区的组织与管理。若是既定的几十片大型居住社区近期陆续建成，将有数百万计人口迁居入住，其中有大量属于保障性住房的住户。他们面临就业、就学、生活设施、交通出行、邻里重构、社会联系、消费成本以及环境适应时实体与心理等即时与过程性问题。这些问题在建成的大型居住社区已不同程度、不同方面的出现，也已经受当局和多方关注。

大型居住社区为大量中低收入群体的住房保障，提供适用的房型和良好的物质和空间环境，无疑是体现国家社会政策的关照，但是对于上述等等的社会性需求保障，不仅在于给予住房的基本生活资源，也要为迁居住户的安居乐业，以至于生存与发展提供更切实的人文关怀和社会支持。由于大型居住社区的建设与管理事关多头而分别作为，对于上述的社会性需求，在此类社区的政策制定、实施决策，以及规划编制和社区管理等过程中，应有相关的社会、经济、文化等部门和专家以及传递民意的咨询和媒体等机构参与，形成工作组合全面论证和完善规划和实施计划，其中也应包括社区建设和运行过程中的跟踪应对。在城市规划专业方面，在硬件的组配以及环境设计等领域，要更多地赋予人文性体贴，而不只是以遵循规章和工作范式为己任，从人居环境的意涵高度来创造和探索“人性社区”的规划样式和环境问题。

值得赞赏的是在大型居住社区规划导则中，已注意到把社区内不同经济收入群体的住所在空间上进行组合配置，从而构建和谐社区，营造社会环境。但这一理念的实行还只是导向与原则的提出，如在多大范围内组织，其社会效应如何检测与评价等等，还有待进一步探究和观察。

1.3 大型居住社区建设是推进城乡一体和市域城镇化的催化剂

上海市域城镇化水平已高达80%以上，这里所以提出这样的问题，是鉴于城乡统筹发展，不只是在诸如公共设施的均衡配置、资源共享、生态互济以及社会福利待遇普及时，还在于村镇城市建设水准的衡量和城乡生活方式的文化性、现代性变迁，以及城镇村设施配置水平、空间与环境品质和社会与建设管理效能，所呈现在城镇区域经济地位抬升和社会一体化的演进上。大型居住社区的选址和规模形成，其活力和示范性效应将为此作出贡献。尤其对于选址在郊区原有城镇近邻的大型居住社区，因人口规模增加和产业的扩展，将推进市域城镇村空间等级结构的成型。大型居住社区在市域广泛分布，带动产业、人口设施的结构性格局演变，也为推进上海实现“四个中心”，提供了广阔的发展空间，并强化上海和长三角地区边际城镇社会经济的互动互应，更加提升上海的区域核心地位。以上所说可能出现的市域空间结构形态的变异，其过程性改变以及终极性的后果需要有战略的响应，在规划上既要有主动性又要有应变性。

在城乡一体化进程中，还需要重视由于城市人口向郊区疏解可能产生的城乡生活方式、生活习俗文化的冲突和协调问题。为提升全域性城市现代文明水准，和地域文化多元性格局，也要有相应的文化策略与措施加以引导。

城乡规划学科现已擢升为一级学科，脱开了大建筑之下的二级地位。可以上海大型居住社区在市域城乡的分布与建设为契机，进一步深入探讨在上海城乡一体化发展进程中的潜在作用，和进一步完善相关的规章与管理体制，以创新思维通过规划建设管理实践，升华理论、积累经验。

2 对上海住宅建设发展的断想

上海建成住宅存量之巨，近年人均住房建筑面积已达34平方米，已成为城市不动产的主体和城市财富积聚的象征之一。上海城市人口还在继续增长，住房既有“刚性”需求，也为“隐性”所求，住房已成为社会普遍关注的敏感议题。

上海住宅建设的发展走向，有关部门已未雨绸缪正在研议之中。由于住宅建设涉面的综合性，城市规划首当其冲，将肩负着重要的使命。

2.1 上海住宅建设发展过程回顾

六十多年来上海住宅建设的发展历程，已成为国家社会经济发展的一个缩影和表征。从建设体制、资金来源、规划理念、设计标准、土地利用以至于建筑形式等等方面经历了显著变化。其中最主要的是体制适应、政策导向、市场介入和资源约束等因素的影响。特别是近年保障性住房供给政策的推出，使住宅建设的目标回归社会、紧贴民生。住房供给所架构的政策与市场双轨制，以其相对适用性正在趋于成熟。而在计划经济时期所实行的六统建设和住宅标准制订以及小面积条件下精细设计的省俭意识等已经远去但仍记忆犹新。

2.2 住房是上海建设宜居城市的基本物质要素

上海早已把建设宜居城市作为城市发展和城市建设的目标之一，其目的理解主要有三方面：一是要提升城市整体的生活品质和环境品性，这是基本面；二是上海作为正在迈向世界城市的大都会，要建设“四个中心”吸引国际机构和高端人才入驻，并可以城市的宜居性留住人才，已作为城市重要的发展策略；三是藉以提升城市文明水准和支持城市竞争力的增强。

上海建设宜居城市有着历史形成的自身基础和城市可期待的发展愿景，在国际性、开放性和多元性等方面展现独特的优势。同时凭借强劲的经济能量和发展机会以及滨海沿江和江南水乡的自然禀赋，为人类聚居生息提供了良好的生境。当然也有现实的如就业竞争、生活成本、环境质量、交通压力等方面的问题有待改善和解决。

两年前，由上海人类居住科学研究会组织、多个部门参与工作共同完成的关于倡议上海定期发布“上海人居环境报告”的研究课题，就是为推进上海宜居城市建设所作的前期研究，其中提出了11项评价要素和指标体系的建构。

为实现宜居上海的建设目标，住宅建设在完善保障等政策与技术层面的行政与财务保证同时，在规划设计方面应强化住区的地域建构，提高居住环境的适用型、生态性、文化性和时代性。由物质环境赋以生活文化的意蕴与陶冶氛围，创造性地引导新海派生活方式的标识，凸显宜居上海地域品格的效应。

3 关于住宅建设的现实需要与长远发展

住宅建设关乎国计民生和城市发展的诸多方面。住宅建设发展及其规划制订要体现其现实需要的现时性、适于实施运行的过程性和长期发展的战略性。

房地产业作为国民经济支柱产业之一已经历快速和蓬勃发展过程。住房和社会需求和对经济发展的支持功能在催促住房总量的骤增。在住宅套面积上曾在社会舆论、“一步到位”、投资置产等影响下，住宅面积求大、标准求高倾向也应运而起，使得住房面积在短期内成倍增长。当下，在住房保障供给等政策推动下，则已以中小面积套型为主体，并在今后相当时期贯彻沿用。

上海住宅建设发展必然地是依附于城市社会经济发展目标与走向，随着未来城市人口结构、产业结构、收入消费、资源供应以及社经政策等等可能的变化，也必然反映到对住房的社会需求上。鉴于上海土地资源的稀缺和大都会城市房价高昂以及城市生活观念和行为方式等的特性，还有为实现低碳低耗绿色城市建设的前景等，上海城市住宅建设在满足人口增长、住房调节以及适应多元化等需求情况下，要从战略层面对未来长远住宅建设发展在人均住房面积量和城市住房总量上加以设定或有所节制和限控，并由此作为依据反过来用以指导近期的规划和建设实施。对于当前可以说如应急性的大量在建的廉租、公租、经适等住房类型，也要以长远发展观进一步研制其房型、标准和质量要求。如若长期继续现行房型结构，尤其是对大量小面积房型的存量积累，要考虑未来面对社会选择和资源利用等问题。以上所议也许是杞人忧天，但值得作为一个前瞻性课题加以研究。

4 关于旧住宅地区的更新改造

城市旧住宅更新改造也是住宅建设体系的重要方面。上海现存住宅大致可以上世纪80年代为界，此前留存的住宅将之称为旧住宅，基本上可以分三类，需分别施以不同的更新改造对策。

一是已列入多批和近期拆迁改造计划的简屋、旧里等和因市政工程动迁的住户，主要涉及迁居安置、未来生活环境重构和生活保障等问题。

二是解放后大量兴建的多层公寓住宅，更新改造的重点主要在于整治住区环境，增改公共设施，包括解决停车空间等，尤其为适应老龄化需要，对多层住宅加装电梯问题，已受到各方关注，并已有试点探求可行措施，所涉资金支持、建筑改造和物业管理等问题，亟待政府干预统筹解决。这类住宅面广量大，居住有大量中低收入群体和老龄人口，为其提升生活品质，应予积极支持推进。

三是留存的新旧里弄住宅，作为上海近现代历史文化遗产，其价值已得到普遍认同。对于不同里弄住宅的立地条件和质量状况，应有相宜的维护、改造、更新的不同策略对待。值得提出的是鉴于上海新旧里弄位居中心城区，优越的区位环境，城市设施与就业的近便性，以及沪上生活文化的浓郁氛围，而显示其潜在价值。在近期改造的重点主要在于如成套化、设施改善或是疏解外迁降低人口密度等。在如原南市区一些旧里有大量老年人口聚居，对改善他们的生活环境更要多关注。

随着未来对中心城区新旧里弄区位优势和文化价值的再认识，通过适度的更新改造，保持其原生的里弄房型和生活形态，以产业流转吸引住户回归或变换，犹如上世纪西方有的中心城区先被遗弃后又归复苏所出现的所谓“绅士化”现象的经历。上海某些地段已出现这一趋向性案例，值得重视。

5 关于住房的质量与性能

住宅是最基本的居住空间和生活场所，其适用性直接关系到居民的居住方式和生活质量。

历经近几十年的政策引导、社会选择和多项规章的约束，现行不同面积的房型，几乎已趋于“定型化”，然而住宅质量问题，是永久的命题。

5.1 推进住宅性能认证

我国住建部关于住宅的性能认证，在借鉴国外经验并结合国内条件的基础上，已制定出相应规范和等级评定标准，并已经多年实行管理。近年已明确规定将保障性住房也纳入认证管理范围。

住宅性能认证内容涉及住宅建设地域的规划、环境、市政、结构与构件、节能节地及物业管理等多方面。这一制度的普遍推行，无疑对住宅建设的规划设计质量提供了一方面制度性监督的保证。城市规划等有关规章与管理应与之相互协同配合，以提高整合的监管效应。

5.2 重视住宅生命周期的适用性

住宅为耐用商品。大量性住宅建设中住宅房型概念化的重复使用，除如何适于不同生活方式的需要，更要考虑住宅在其生命周期内长期的可靠性与耐用性。上海地产规定住宅土地使用权就长达70年，已可容几代人生活其间。日本早先曾有提出“百年住宅”的设计概念，主要是为适应人口长寿长期对住所的生活适用需要。这里要说的是，住宅设计和建造，要考虑诸如人口结构与生活方式变化等对空间环境的长期性使用质量，而不是为解决一时之需，尤其在一些低标准住宅建设方面。其中也包括推进住宅产品产业化等，以增强质量保证。要以“百年意识”注重住宅产品的适用与耐用性。

5.3 重视住宅安全性

在高容积开发的条件下，特别对中小面积房型集聚的住区，要重视包括火警、震灾、空袭、风灾等灾害的安全避灾和疏散，要充分有备而不留后患。上海已建保障性住房，有高达33层、一梯七户的房型，一旦遭遇火灾，多达五六百人通过楼梯要及时疏散，能否保证安全是个问题。

此外，在老年化社区住宅室内外环境的适用性，须依照相关规范审慎周到设计，更要注重细节的关怀，和环境对老人生理与心理特点的关照。

5.4 提升住宅的文化品格

上海历经长期的国际化过程，以开放和多元性的城市品性著称于世。近几十年来设计思想的活跃和外来设计信息的借鉴引用，使上海住宅形态呈现多姿多彩的灿烂景象。在这过程中明智的规划师与设计师并未忘却稍怠传统文明的继承与发扬，也因之早先遂有里弄住宅海派特色的铸就。今天在住宅样式和环境意象方面仍然继续在吸取外来文化和融合本土文化的创造性思维下，探求新海派风格之路。在房地产市场化现实环境下，要通过地方文化政策、舆论导向和规章管理等积极引导住宅设计的创新，在追求多元化适应中，强化本土文化意识，避免庸俗、过度商业化和以洋为荣的倾向，以提升上海住宅建设整体的文化品格。