衡阳市住宅产业化现状与对策探讨

邓 华

(湖南环境生物职业技术学院艺术设计系，湖南衡阳 421005)

衡阳市住宅产业化现状与对策探讨

邓 华

(湖南环境生物职业技术学院艺术设计系，湖南衡阳 421005)

随着我国城镇化、工业化进一步快速推进，在发展低碳循环经济，加快建设两型社会背景下，变革传统住宅生产方式显得更加迫切.以衡阳市为例，介绍其住宅产业化现状基础上，指出了住宅产业化过程中存在的问题，并提出相关解决对策.表2，参5.

低碳经济;住宅产业化;衡阳

1 住宅产业化的内涵及意义

住宅产业化，是指用工业化生产方式来建造住宅，以提高住宅整体质量，降低成本及物耗，并最终提高劳动生产率.它有六条标准:生产连续性、生产物标准化、生产过程集成化、工程管理规范化、生产机械化、技术科研生产一体化.由现在半手工半机械的生产方式，转变成一种工业化建造方式，现已成为发达国家住宅建设主流技术.1999年，国家《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》出台，住宅产业化开始起步，同年7月，《商品住宅性能认定管理办法》颁布实施［1］.

住宅产业化一方面通过推行住宅产品的生产标准化、规模化，可以对住宅产品质量缺陷进行有效控制，提高住宅整体质量，缩短施工时间，又做到节能环保.另一方面，通过推广住宅建造新工艺新技术，应用新材料，可以解决传统住宅隔热、保温、隔声性能不佳、传统建材生产(如红砖、沙石)毁坏耕地等弊端，从而减少能耗，节约土地.

随着我国城镇化水平的提高以及工业化进程的加速，住房建造消耗的自然资源越来越多，土地、资源、环境承担的压力越来越重.表现在:①住宅建造以现场手工操作(如砌筑、现浇)为主，成套技术集成度低，建筑材料、设备及住宅部品的生产和供应尚未形成完整的产业链.②住房供应以毛坯房为主，精装修房比例很低，尤其是在三四线城市，用户二次装修导致的资源浪费和环境污染日益严重.③住宅建设单位能耗是相同条件下发达国家的2～3倍.目前我国住宅使用能耗占全国总能耗约20%，建材生产和建造的能耗，还要占全国总能耗17%.因此，在发展低碳经济，加快推进建设“两型”社会背景下，急需变革传统住宅生产方式，这方面，房地产业龙头万科集团走在了前面，提出住宅精装修、住宅产业化、绿色住宅的产业化三步骤，拟于2014年完全实现住宅产业化，届时预计年开工量将介乎1 300～1 500万 m2之间［2］.

2 衡阳市住宅产业化现状

2.1 新型环保墙体材料应用比例正在逐年增长

衡阳市于2001年制订了《关于加快推广应用新型墙体建材的意见》，要求严格限制实心粘土砖生产使用，加快发展推广应用新型墙体材料，并制定了限制使用实心粘土砖和推广应用新型墙材的长期规划和年度计划.目前，衡阳市房地产业已基本杜绝使用实心粘土砖，并按照相关要求，组织协调新型墙材研究生产和推广应用.2010年，衡阳市城建开发办在城区抽取36个楼盘进行了住宅产业化方面的情况调查，结果显示，所有楼盘均采用了新型环保墙体材料，具体情况见下表.

表1 衡阳市新建住宅外墙体用材情况Tab.1 Use Condition of External Wall Materials of New Housing in Hengyang

2.2 全装修住宅、整体厨房(卫生间)建设开始起步

由于对毛坯房的装修存在有管理不规范、施工工期长、施工质量无保证;乱拆乱改现象严重，安全隐患较多;噪声扰民;垃圾污染等问题，广受社会各界诟病，而全装修住宅利大于弊，在一二线城市里受到广大消费者的欢迎.衡阳作为三线城市，虽然2003年就提出了建设全装修住宅的意见，但由于房地产市场发展尚处于初级阶段，开发企业良莠不齐，虽然有部分楼盘推出了全装修房，但受消费理念和价格影响，消费者认可度不高.

国外的住宅建设中，提供有整体厨房、卫浴设施的住宅也是一个重要发展趋势，与传统方式装修的厨房、卫浴室相比，整体厨房、卫浴室因均为高温高压一次整体成型，彻底消除了渗漏隐患.根据2010年衡阳市相关调查，在受调查的38个楼盘中，有4个楼盘采用整体厨房，占11%;3个楼盘采用整体卫生间，占9%，说明衡阳市在这一方面尚处于起步阶段.

2.3 建筑低碳环保技术得到推广应用

在2010年的上海世博会的城市最佳实践区，集中展示了十项住宅产业化成套技术，包括墙体保温隔热、5S智能化、太阳能风能利用、索膜遮阳、垂直绿化、江水源、地源(空气源)热泵、雨水回收、气动垃圾回收、新型供配电系统等，把低碳和环保作为重要技术要求，对保护生态环境、节约资源起到了示范带动作用［3］.在衡阳市的调查中，13个楼盘采用了新型墙体保温隔热技术，占34%;12层以下住宅应用太阳能热水器的5个，占14%;小区景观灯、路灯应用太阳能光伏技术的6个楼盘，占16%;采用了雨水回收系统的楼盘7个，占18%.

2.4 相关新型管理与监控系统得到普遍使用

根据2010年的抽样调查结果，在38个样本楼盘中，五种新型管理系统都采用的楼盘占35%，各子系统的使用情况如表2.

表2 衡阳市新建住宅新型管理系统使用情况Tab.2 Use Condition of New Management System of New Housing in Hengyang

3 衡阳市住宅产业化过程中的问题

3.1 缺乏法律、技术、经济方面的制度保障及专门工作机构

国外住宅产业化发展得较好的国家，都制定了促进住宅产业化发展的法律、技术规范和经济政策，出台了相关配套措施.我国由于住宅产业化起步较晚，缺乏相应的制度保障，配套措施有待完善，产业化技术体系不成熟，住宅生产方式还处于粗放型状态.同时，地方政府普遍缺乏开展住宅产业现代化的专职工作机构，在职责分工、工作机制等尚不明确的情况下，对如何制订技术产业政策，构建技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系并组织实施，缺乏具体的目标、步骤和措施.

3.2 资源能源消耗高，产业集中度低

住宅建设木材消耗量、水泥用量、水资源用量较大，建筑节能、环保性能差，太阳能、地热能等清洁能源使用率低，能源结构单一，浪费严重.而相关企业之间、产业上下游之间联系不够，难以形成技术先进、规模生产、系列化配套的社会化生产和供应体系，也不利于住宅向产业化、集约化方向发展.

3.3 科技进步方面局限于施工技术

衡阳市住宅建设施工方式基本上还是现场“浇灌式”，材料周转损耗大，手工操作环节多，环境噪声污染大，生产流动性、工作环境都较差，体现为高度的分散生产和分散经营，导致建筑周期长、劳动生产率低、住宅质量难以监控，损耗浪费较严重.

总之，衡阳市的住宅产业化发展正由传统的“粗放型”向“集约型”转变，尚未形成系列化、规模化生产体系，工业化水平和成套技术集成度还比较低，住宅产业化处于起步阶段，环保、节水、节能、节地措施有待加强［4］.

4 推进衡阳住宅产业现代化对策

4.1 成立住宅产业化专门机构，建立健全相关政策措施

首先，建议由市分管领导牵头，组织规划、建设、环保、国土、房管等相关部门成立住宅产业化办公室，具体负责开展住宅产业化各项工作.同时在全市经济政策、施工技术、新材料研究等领域遴选一批专家学者，形成专家库，在制订经济政策、创新施工技术、研究开发新材料(工艺)、推广环保节能产品等方面，为政府决策提供智力支持和监督指导，以便科学合理地开展住宅产业化工作.

其次，是建立健全相关政策措施.一是建立和完善住宅产业化的经济政策.加快制定经济扶持政策，引导、扶持相关企业进行住宅产业化的探索实践，保护和激发他们推进住宅产业化积极性，形成一批具有相当实力的住宅产业化企业群，实现标准化设计、工业化生产、系列化供应.二是建立健全推进住宅产业技术政策.目标是构建住宅技术保障体系、建筑体系、部品体系、质量控制体系，内容包括基础技术和关键技术研发、新材料推广、新技术应用等.

4.2 从保障性住房建设入手，推进住宅产业化

我国自1998年实行住房体制改革，停止福利住房，实行住房分配货币化，伴随着快速的城市化进程，房地产业发展如火如荼，由于开发商片面追求经济利益，对推行住宅产业化动力不足，国家提出的住宅产业化目标难以实现.西方发达国家如美、英、法、德等国，他们在实行住房市场化之前，先由政府主导建设公共住房，借此积极推进住宅产业现代化，住宅产业化体系随之形成.我国从2007年开始着力建立全面住房保障体系，应当以此为契机积极推进住宅产业化，充分调动企业积极性，大量建造低碳环保的保障性住房，形成一系列示范工程，从而带动商品住房的产业化发展.

4.3 全面进行住宅性能认定，逐步推行新建商品住宅全装修

按照性能认定标准对所有住宅项目在方案评审时进行预审，在竣工验收时进行严格的评分评级，在销售是予以公示，并将住宅性能等级在《住宅使用说明书》上载明.此外，在对开发(建设)企业业绩、资质情况进行年审考评的时候，将其申报性能认定的情况作为的重要考核指标［5］.

住房全装修是住宅产业化成熟的标志，提供全装修住宅是世界潮流，不仅能节约大量资源，还能增进社会和谐，实现消费者、开发商和政府管理部门“三赢”.据测算，每套精装修住宅比用户自行装修可节约成本20%以上.为了发展低碳经济，做到节能环保，应该逐步推行新建商品住宅全装修，在市场中发展和培育一批信誉好、实力强的开发企业和装饰装修企业，致力为市场提供全装修住宅.

［1］王国辰.住宅产业化:从“喊了多年”到“实质推进”［N］.经济参考报2007－06－13(3).

［2］课题组.万科住宅产业化战略分析(MBA管理案例) ［EB/OL］.http://wenku.baidu.com/view/851ff 61614791711cc791708.html

［3］徐建国.江苏住宅产业的发展和思考［J］.住宅产业，2009，(12):20 －21.

［4］胡红英.衡阳市住宅产业化工作报告［EB/OL］.衡阳住宅与房地产信息网 www.0734fdc.cn/sygs/sygx/20091120103415.htm 2009 －11 －20.

［5］刘美霞，吴洁清，刘洪娥.推进住宅产业现代化［J］.住宅产业，2010，(1):28 －30.

Developing low－carbon circular economy Promoting modernization of the housing industry of Hengyang

Deng Hua
(Department of Art and Design，Hunan Environment－ Biological Polytechnic，Hengyang 421005，China)

With more rapid urbanization and industrialization，it seems more urgent to change the traditional mode of housing production in our country under the circumstances that the central government proposes to develop low －carbon circular economy.Introducing current situation of Hengyang housing industrialization，this paper analyzes the problems and reasons existing in the course of housing industrialization in the city，and then puts forward some possible solutions.2tabs.，5refs.

Low－carbon economy;housing Industrialization;Heng Yang

F205

A

1671－6361(2011)03－0035－04

2011－08－21

邓 华(1980－)，男，湖南桂阳人，讲师，硕士，研究方向:房地产经营管理.

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