我国城市房屋搬迁现状及补偿制度

张静雯 河南师范大学法学院，河南 新乡 453007

我国城市房屋搬迁现状及补偿制度

张静雯 河南师范大学法学院，河南 新乡 453007

2011年1 月21日发布并施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》替代了原有的《城市房屋拆迁管理条例》。城市基础设施建设、住宅建设和旧城改造都需要进行城市房屋搬迁。然而近几年来我国房价一路飙升，远远超过经济发展水平和居民的收入水平，加上各地区经济发展不平衡，利益诉求各异，使得我国城市房屋搬迁补偿成为城市房屋征收中的核心问题。笔者立足于我国现行的法律条例，对我国的城市房屋征收现状及补偿制度进行探讨。

城市房屋搬迁；房屋征收；城市房屋搬迁补偿制度

一、城市房屋搬迁、城市房屋搬迁补偿的概念

城市房屋搬迁，是指为了城市发展和建设项目的实施，由搬迁人以进行项目建设为目的而对城市规划取得国有土地现有的房屋进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行动迁、补偿等系列活动的总称。

城市房屋搬迁补偿，是指为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

二、各地房屋搬迁现状

（一）上海

随着住房制度改革的不断深化，原有的补偿安置办法所存在的矛盾逐步突出，有些居住面积大、住房结构好、人口少的居民所得到的拆迁补偿安置费难以保证其原有的居住水平，有些居民通过增加被拆除房屋中的户口数量或改变家庭结构等手段，谋取更多的补偿安置费用。这种情况下，需要按照市场经济和深化房改的要求，把拆迁补偿安置工作纳入市场经济的轨道；保持新老拆迁政策的连贯性，实现平稳过渡；需要推行市场化补偿机制，保护拆迁当事人的合法利益。因此上海市结合本市实际，全面贯彻国务院新的拆迁条例，加强对拆迁活动的全过程管理，形成透明和便民的工作机制，积极推动房屋拆迁从按人口因素补偿安置向按被拆除房屋市场价补偿安置的转变。于2005年制定了新的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》。对于新老拆迁政策的衔接问题，上海市政府做了如下规定：2005年11月1日以后核发拆迁许可证的基地，适用新办法。11月1日以前取得拆迁许可证的基地，适用老办法；其中尚未完成补偿安置的，1 1月1日以后需作出拆迁裁决和强迁的，在程序上适用新办法。

（二）北京

北京市政府在2004年出台了《北京市政府关于做好房屋拆迁工作维护社会稳定的意见》，该《意见》要求:1、拆迁公示;2、拆迁市场规范；3、强制拆迁；4、拆迁总量控制。

2009 年北京市住房城乡建设委发布《关于进一步做好本市城市房屋拆迁安置和补偿工作的若干意见》。在今后的拆迁中，拆迁户可以选择房屋安置，也可以选择货币补偿。根据意见，评估机构要先采用市场比较法评估确定拆迁区域内的补偿基准价格，基准价格要在拆迁范围内公示7天，由评估机构在现场说明，听取各方意见。当事人对基准价格有异议的，可以向评估专家委员会申请技术鉴定。如果遇到拆迁补偿纠纷，作为给出评估价的第三方评估机构无疑是重要因素。此前北京市拆迁补偿标准是采用“基准地价法”来确定。该方法是政府根据地段、区域和历史时期的不同，确定城市土地的价格。这个价格远远低于房屋市场价。例如，如果按照“基准地价法”，二环左右的补偿价格大约在八九千每平方米，而该区域的房价则达到了两三万元。而市场评估法是参照周边普通商品房的价格作为补偿标准，秉承的原则是“拆一房还一房”。最终形成的价格与被拆区域周边房价几乎相当甚至更高。

（三）郑州

2005 年郑州出台市区房屋拆迁补偿标准，该标准不但与房屋所在地理位置挂钩，也跟办公、商业、住宅等房屋用途挂钩。其中，办公用房每平方米补偿2200至880元，商业用房每平方米6000至1500元、住宅每平方米1650至650元，其他房屋每平方米1440至600元。该标准包括1、当事人自选房价评估机构；2、评估结果7天公示；3、参照地理位置和用途补偿，房屋拆迁货币补偿基准价格由市人民政府每年制定并公布一次。

三、城市房屋搬迁特点分析

促进城市建设，加快城市化进程城市房屋搬迁是城市发展、城市建设中一项重要工作，对实现城市规划目标，推进城市环境面貌更新，改善城市居民居住条件有着重要意义。通过城市房屋搬迁，城市旧城区得以改造，基础设施得以配套，广大市民的起居环境得到改善，房屋拆迁给城市建设带来巨大的变化。保证了住宅建设的顺利进行，增加了居民的住房面积，改善了居民的居住环境。以北京市为例，年以来城市房屋搬迁总量为万，为万户居民改善了住房条件。上海市年累计拆除危旧房万，万居民通过搬迁改善了居住条件。促进了城市基础设施的建设。一般来说，城市道路建设中，搬迁费用占总投资的比例在,以上，城市市区的比例更高。如北京市两广路搬迁项目，道路建设加管线建设的总投资不到亿元，而搬迁费用在亿元左右。市区绿地建设主要靠拆除旧有建筑物、构筑物来实现。提升了城市功能，改善了城市的投资环境。随着社会、经济的发展，原有的城市格局已经很难适应城市经济和社会发展的需要。通过拆除危旧房屋和影响城市景观的建筑物、构筑物，使城市功能和环境得以改善，增加了城市的集聚效应，提高了投资吸引力，促进了城市经济的发展。如北京等城市实施的“退二进三”退出第二产业，搞商业、房地产开发等第三产业、“退二进四”一些工业项目退到四环以外，不是简单的搬迁，而是和企业更新改造、优化升级结合起来政策，不仅促进了城市产业结构的调整和优化，而且促进了土地资源的合理配置。

四、城市房屋搬迁补偿制度

从最新颁布实施的《国有土地上房屋征收和补偿条例》，我们不难看出现阶段我国城市房屋搬迁补偿制度较之以往有了很大的变动，主要体现在以下几个方面：

（一）明确了搬迁的适用范围和补偿要求:1、强调了城市房屋搬迁必须基于公共利益的需要，而非公共利益需要不得征收单位或个人的房屋，明确国有土地上的房屋为搬迁适用范围；2、房屋搬迁的补偿要求是公平补偿，这也体现了市场经济下对被搬迁人的财产去的合法保护。

（二）政府是搬迁补偿的主体，并禁止建设单位参与搬迁，房屋搬迁实施单位不得以营利为目的；行政机关不得自行强制拆迁，应由政府申请法院强制执行。

（三）强化了被搬迁人的参与，完善了征收程序，包括搬迁决定的作出程序、补偿方案制定程序、强制搬迁程序、争议解决机制以及救济程序。条例规定搬迁补偿方案应征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征搬迁认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋搬迁决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；被搬迁房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被搬迁人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；审计机关应当加强审计。

（四）对被搬迁房屋的补偿更加合理化;条例第十九条，“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。此处所说的补偿，不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿，这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。

（五）尊重了被搬迁的选择权,被搬迁人在要求补偿时，可以选择货币补偿或者产权调换。

（六）明确了先补偿后搬迁的原则，且明确规定要实行“专户存储”。这解决了实践中补偿没有到位而强制搬迁，从而引发的社会矛盾。

[1]白丽华,高翔,张景文.城市房屋拆迁答疑解惑[M].北京：中国建材工业出版社.2003.3

[2]唐代中.上海城市房屋拆迁研究,2007年1月

[3]国有土地上房屋征收与补偿条例.2011年1月21日

[4]房屋征收与补偿条例解读.人民网.2011年1月24日

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.10.193