海景居住小区可行性研究报告

2011-02-05杨春香

四川建筑 2011年1期

杨春香

(黎明职业大学，福建泉州362000)

可行性研究是建设项目前期工作的重要内容，是基本建设程序的重要组成部分。可行性研究报告的评估作为项目决策前最后一个咨询环节，直接影响到决策的正确性。可行性研究报告的编写涉及的方面很多，包括项目水文地质及市场分析调查;项目投入估算;财务分析;社会经济效益分析及风险分析。下面就泉州海景居住小区的具体资料进行举例说明。

1 项目概述

1.1 项目提出的历史背景

泉州地处东南沿海城市群的中心地带，近年来在各方面政策因素的影响下，泉州的房地产市场逐渐活跃起来。在这样一个“群盘共舞”的泉州房地产市场中，我们提出了位于东海组团、与金帝花园相距仅二三分钟的“海景”居住小区经济适用房的开发，期望借此打入泉州的经济适用房市场。

1.2 项目开发的必要性

泉州的房地产市场经过近两年的持续发展，已经形成了一种稳步攀升的良好态势如田安路、刺桐路、丰泽街、泉秀路等地段的楼盘。但另一方面，却存在着房子产品结构性的矛盾－－中低价商品房供不应求，高价商品房却供过于求的现象依然存在，一边是大量的中低价商品房热销，一边是多处高层豪宅闲置无人问津。因此，“海景”居住小区将以开发中低价商品房为主，可在一定程度上弥补泉州房地产市场在这一方面的不足，打进泉州的中低档房地产市场。我们开发的“海景”居住小区可利用金帝花园的一些生活配套设施，以目前市场最受欢迎的80～100 m2为主打户型，相信只要定位好市场再加上市政府“东进、南下、西扩”的政策支持，海景小区作为公司的形象开发是有利和必要的。

1.3 项目概况

投资规模:“海景”居住小区占地面积8.5万平方米，总投资23 869万元人民币。其中80～100 m2的户型占80%，另两种户型60～80 m2、100～120 m2占总的20%，内设有休闲文化中心、地下停车库、网球场、中心广场、超市、购物中心、幼儿园等生活配套设施，是一个集居住、休闲、娱乐为一体的21世纪住宅小区。

(1)总体环境规划:“海景”居住小区以共享绿化景观作为出发点，力求小区成围合性强、宜于封闭管理的21世纪居家典范。小区强调社区文化的认同感、归属感，又强调居民的独立性，单体建筑连排、并列，整齐规范、错落有致;小区内道路系统分明、流畅，空间划分分明，确保小区的舒适宁静。

(2)单体设计构思:“海景”居住小区三种户型以双户并连进行组合，以最大限度节省占地面积，每个户型的内部结构都以现代家庭的生活、家庭成员、数量为依据，对各个部分作明确的划分。

2 项目可行性调查

2.1 水文、地质调查

“海景”居住小区的地质情况:自上而下各土层分别为第一层耕土和黏土，第二层淤质黏土和淤泥，第三层黏土层，第四层砂质黏土，第五层中等风化硬土层是可作为持力层的地基土。因此，“海景”居住小区基础工程采用27米预制桩方案，并采用7度抗震结构设计。

水文条件:由于“海景”居住小区用地位于东干渠的东南侧和宝觉山西侧，有着丰富的地下水资源，主要补给方式为地下水和地表水渗透。因此，该小区的地下水工程应采用较好的防水措施。

2.2 泉州的房地产市场

据专家预测，2001年泉州楼市将会有以下几个趋势:

(1)房价将继续上扬。由于今年内房地产市场供给的增速赶不上居民购买力的增加，因此从整体估计2001年依然是泉州楼市的“价格上涨年”。

(2)成品型住宅刷新传统住宅观念。随着泉州人“拎包入住”的新住宅时代的到来，传统住宅的半成品消费观念将得到更新。

(3)居住、创业在泉州的观念渐强。随着泉州综合环境的优化和提升，“创业居住型”、“投资置业型”消费观念的形成，“住在泉州、创业在泉州”魅力的增加，外地人在泉州购房的比例还将有所上升。

据调查显示:在购房时，16%的人首先考虑价格因素，14.2%的人考虑交易因素，15.1%的人考虑环境因素，11.2%的人首先考虑绿化因素。这个说明价格、环境、交通、位置是居民购房时的四大主要因素。对于住房面积;42.4%的人选择80～100 m2的住房，27.8%的人表示希望购买60～80 m2的住房，25.3%的人希望选择100 m2以上的住房，只有4.5%的人希望选择50 m2以下的住房。