商业地产发展新格局

靖东/文

商业地产发展新格局

靖东/文

依据国家统计局的数据，2006年—2010年成为了我国改革开放以来经济发展最快的时期之一。其间中国GDP年均增长11.2%，城镇居民人均可支配收入年均增长9.7%。

国际物业顾问DTZ戴德梁行的研究表明，商业地产在宏观环境利好的背景下已得到了长足发展。购物中心已经成为未来商业发展的主流。北京市除原有核心商圈继续保持生机活力外，以社区居民的为服务对象的社区型购物中心也将蓬勃发展。预计2011年购物中心的供应中，80%以上的面积将出现在核心商业圈以外的区域。

奥莱进入发展高峰期

“奥特莱斯”在零售业中专指销售名牌过季、下架、断码商品的品牌直销购物中心。自2002年奥特莱斯这种零售业态进入中国，从最初有观点质疑奥特莱斯这一业态在中国是否水土不服，以及对很多企业其实是以奥特莱斯之名在做商业地产的质疑，再到如今经过几年的市场培育和积淀，奥特莱斯这一模式已经从国内一线城市到二、三线城市遍地开花。

“作为对消费市场成熟度有较高要求的奥特莱斯业态在中国亦实现了稳定起步，并将在未来五年进入发展高峰期。”DTZ戴德梁行商铺部华北区董事、商业顾问负责人张家鹏如是说。

城市多中心发展推动

随着城市经济的持续发展以及城市人口的不断膨胀等原因，单一城市中心已很难满足城市发展的需要，逐渐向城市多中心方向发展，更多的商业项目被规划在原有城市中心以外区域。这些新兴区域因受到人口密度、通勤因素、短距离交通不便等问题的制约，使得传统的购物中心在早期会存在较大风险。而作为目的性的奥特莱斯有相对更广范围的顾客辐射能力，并可与市中心商业产生有效差异化，更适合在新兴区域的早期进行发展，因而受到政府及地产投资商的积极产注。

品牌资源支持

随着全球经济回暖与零售市场的大举发展，越来越多高端零售品牌积极进入中国市场。依据DTZ戴德梁行的研究统计，国际一线品牌在中国的开店数量在过往三年的环比增长均达到20%以上。随着城市国际品牌店铺数量增加，产生过季货品的几率亦随之提高，而这会为奥特莱斯这一主要销售下架货品的商业业态提供更多可招商资源。

消费者品牌意识增强

以“名品特惠”为特征的奥特莱斯被市场接纳，要求当地消费群体需有较强的品牌意识，因为如果一个不太了解品牌的消费者进入到奥特莱斯，看到国际品牌可能会感觉打完折后仍然还很贵，而对于品牌有认知的消费者就会知道其中的优惠力度，也会有更大的兴趣购买。在收入提升、自我价值感增强以及信息获得越来越便利、消费者对外交流增多等多元因素影响下，越来越多的中国消费者对品牌有了更多了解，且需求呈现加速度增长态势，为奥特莱斯的发展奠定了日益深厚的基础。

城市车辆及高效率交通支持

国家统计局数据显示，至2010年底，中国每百户城镇居民家庭家用汽车拥有量已达到13.1辆，相比2005年已增长287.8%。而主要城市的增长率则远高于此数字。奥特莱斯多位于城郊区域，主力客源为自驾车到达的人群，城市车辆的迅速提升将对其发展起有力的支持。同时，高铁及城市轨道在中国大量城市筹划或建设，其亦有助于奥特莱斯形成更大的辐射能力。

北京购物中心新特点

回顾2010年，北京消费品市场继续增长。全年实现社会消费品零售额6229.3亿元(946.7亿美元)，比上年增长17.3%，增幅比上年提高1.6个百分点。购物中心也在一片大好的经济形势下遍地开花，据DTZ戴德梁行统计，2010年，北京开业的购物中心达到73万平方米，当中属于社区型的购物中心占56万平方米。

虽然百货公司依然很受欢迎，但是根据国外的发展经验，百货公司的市场占有率在未来会逐渐下降，集多元素体验、休闲、购物为一体的购物中心将会逐步取而代之。

北京商业地产经过十多年的发展，已经到了一个成熟的阶段。目前北京购物中心的开发和营运已经十分成熟，随着城市的发展和居民的消费需求，DTZ戴德梁行华北区商铺部负责人聂绮冰认为，北京商业地产近年的发展正呈现出以下几个特点：

从市区回社区

随着社区发展日渐成熟，居住人口的数量和消费力不继提高，社区商业发展也到了新阶段，从2010年已开业的购物中心内，不难发现属于社区型的购物中心占百分之七十五，可见近年开发商十分重视小区型购物中心的开发。同时基于满足居民更高层次的购物需求，除了超市大卖场外，一站式的大型购物中心也落户成熟社区，并且购物中心的休闲娱乐业态比例增加。

从户内到户外

随着消费者对购物体验和环境的要求续渐提高，传统购物中心已没法满足消费者的需求，多元化的购物场所将陆续出现。早年在北京已经出现户内户外相结合的购物中心，例如三里屯Village、蓝色港湾等。随着这类购物中心的经营成功，大型户外的奥特莱斯也陆续出现。通常这一类型的奥特莱斯一般位于交通便利的郊区和高速公路旁边，备有充足的地面停车位，同时通过和旅游景点相结合，打造风情小镇式的休闲购物环境。

从购物到体验

在体验经济盛行的今天，花钱购物已经不再是消费者逛街的唯一目的，他们追求更新的消费体验的地方，希望在购物中享受愉快的消费心情。 因此，近年的购物中心增加以体验为主题的店铺，例如Apple、Kidzana、Sony Style等强调生活体验的主题店。同时，零售商在店内加设体验元素，让消费者对该产品的深入了解，从而达到促进产品销量的目的。因此，在不久的未来，可以预见结合游乐场和购物的大型购物乐园也会陆续出现。