基于因子分析与聚类分析的一线城市房地产上市公司综合评价

武汉理工大学 贾雅喆

基于因子分析与聚类分析的一线城市房地产上市公司综合评价

武汉理工大学 贾雅喆

房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体，房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展对于拉动国民经济、扩大内需起到了重要的作用，并且带动了其他相关行业的发展。本世纪以来我国的房地产市场得到了突飞猛进的发展，尤其是北京、上海、深圳和广州一线城市的房地产发展对中国的房地产市场起着决定性的作用，直接影响着其它城市房地产的发展，而且对中国经济的持续增长起到了举足轻重的作用，因此对一线城市的房地产上市公司建立综合实力评价模型，定量测定、评价房地产上市公司综合实力有助于上市公司在精确、量化了解自身实力的基础上，正确制定上市公司发展战略，合理配置上市公司资源，使上市公司能够做大、做强、做优。为了帮助公司管理者和投资者对房地产市场提供决策和投资依据，本文以一线城市房地产上市公司2010年三季度报告披露的13个财务数据作为具体评价指标（或称变量），利用多元统计法来综合评价一线城市房地产上市公司业绩。

一、财务指标的选择

房地产上市公司综合实力是指房地产上市公司生存与发展所必须具备的全部实力及其在社会中、行业中的影响力的合力。它是一个综合性的概念，既包括自然因素，又包括社会因素；既包含实力，有包含潜力和有潜力转化为实力的机制。所以在设计评价上市公司综合实力指标体系时必须建立在科学的基础上，真实地反应房地产上市公司发展现状，又要反映其发展潜力。而且评价指标数据容易获取，方法简单易行，具有可测性、可控性和实用性。本文根据公司业绩评价准则要求且在参考了大量的相关论文基础上，选取了能综合评价上市公司业绩的13个财务指标，它们分别为：每股盈利、每股净资产、流通市值、净利润、净资产、资产总计、市盈（动）、利润总额、主营收入、市净率、每股公积金、资产负债比率和销售毛利率。与财务指标选取一样，评价上市公司的经营业绩应包括营运能力、盈利能力、偿债能力和投资能力这四个方面对一线城市房地产上市公司进行综合评价。

二、因子分析

（一）可行性分析 从《同花顺炒股软件》中可得到一线城市房地产48家上市公司的2010年三季度披露的13个指标，剔除8个不完整数据，最终得到42家公司的数据。但这13个数据它们之间具有很多的关联性，如果这些数据都参与数据建模，无疑会增加分析过程中的计算工作量。本文利用SPSS 17.0统计分析软件工具对13个数据进行因子分析（因子分析是一种降维、简化数据的技术）研究变量相关阵或协方差阵的内部依赖关系，将多个变量综合为少数的几个主因子，将变量表示成主因子的线性组合，以体现出原始变量与主因子之间的相关关系。 主因子并不是原有变量的简单取舍，而是原有变量重组后的结果，不会造成原有变量信息的大量丢失，而是能够代表原有变量的绝大部分信息。

按照因子分析法的步骤，首先对原始数据进行标准化处理，然后对标准化数据进行处理，从表1中可以看出，KMO检验取值为0.701，超出Kaiser给出的0.7的KMO度量标准，而且Bartlett球形度检验的显著性值近似于0，说明变量间存在明显的相关性，可以进行因子分析。

表1 KMO检验和Bartlett球形度检验

通过建立变量的相关系数矩阵、特征值及贡献率和累计贡献率，如表2所示，可以看出变量相关系数矩阵有四个特征根，累计贡献率为89.686%，说明前四个因子提供了原始数据所能表达出的足够的信息。

表2 特征值和贡献率

（二）主因子提取的效果分析 从欧冶子得分协方差矩阵可以看出，旋转后的四个因子之间的系数为0，说明四个因子之间互不相关，也说明提取四个因子是完全合理的。从得到的正交旋转后的因子得分系数矩阵（见表3）

表3 旋转成份矩阵

表中负数表示因子的非标准化得分值低于平均值，正数相反，因此这里只比较较绝对值。因子1主要与资产总计、净资产、利润总额、净利润、主营收入和流通市值有关，可把因子1命名为营运能力；因子2主要与每股净资产和每股公积金和每股盈利有关，可把因子2命名为盈利能力；因子3主要与市盈率（动）和市净率相关，分别代表了你投资该股票的收益与权益，，可命名为投资能力；因子4主要与资产负债比率和销售毛利率，可把因子4命名为偿债能力。

三、聚类分析

（一）分类数目的确定聚类方法分分层聚类法和快速聚类法，分层聚类法根据分类对象的不同分为样品聚类（也Q聚类）和变量聚类（也称R聚类），在进行聚类分析时，首先要将上市公司进行分类，本文根据Demirmen提出的根据树状结构图来分类的准则，运用Q型聚类法中对聚类分析树状图进行分析和结合实际情况，将公司分成4类比较合理；然后从SPSS软件工具中得到clustermembership（聚类成员）表，得到每个上市公司属于哪一类及每类公司数量，整理得到表4。

表4 各上市公司所属类

（二）对各类上市公司综合实力评价分析 对各类进行均值多重比较，得到每类公司对每个因子的优劣势，整理汇总得到表5。

表5 各类公司优势能力与劣势能力

从表4和表5可以看出，第一类上市公司有8家，它们的优势在于重视偿债能力方面，尤其是长期偿债能力，表明对企业对债权人资金的利用程度大，用来衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力，反映债权人发放贷款的安全程度，而在营运能力和盈利能力重视程度一般；第二类上市公司有3家，它们的优势在于营运能力和偿债能力，企业经营能力的强弱表明企业资产的利用程度及使用效率，这在很大程度上决定了企业的经营效益以及由此产生的对债务偿付的保障程度，而利润总额、净利润、主营收入说明企业生产或销售过程、经营活动和企业整体的获利能力，越高则表明管理人员的经营能力较强，资金利用效率高；第三类上市公司有12家，它们的优势在于盈利能力和投资能力，表明公司获取利润的能力强，其中每股盈利指税后利润与股本总数的比率。 它是测定股票投资价值的重要指标之一，是综合反映公司获利能力的重要指标，它是公司某一时期净收益与股份数的比率，而在营运能力和偿债能力方面公司管理人员的经营能力和对偿还到期债务的能力优势不显著；第四类的上市公司有19家，它们的优势在于投资能力，由于市盈率把股价和企业盈利能力结合起来，其水平高低更真实地反映了股票价格的高低，重视对未来发展趋势与发展速度。而在营运能力、盈利能力和偿债能力方面，表明对公司的经营能力、获取利润的能力和偿还债务的能力有所欠缺。

四、结论

本文首先通过因子分析将13个指标分为4个主因子，每个公司从4个方面进行综合评价；然后通过聚类分析将42个上市公司分成4类；最后通过均值多重比较得到各类公司对各因子的重视程度，并对各公司进行了分析。这可以为房地产企业债权人、经营者及投资者决策提供参考依据：对于债权人，特别是银行等金融机构和基金会等非金融机构以及债券投资者，最关心的是贷给企业的款项的安全程度，也就是能否按期收回本金和利息。如果股东提供的资本与企业资本总额相比，只占较小的比例，则企业的风险将主要由债权人负担，这对债权人来讲是不利的。因此，他们强调资产负债率要低，企业偿债有保证，则贷款给企业不会有太大的风险；对于经营者，有利于优化资产结构，即各类资产之间的比例关系，不同资产对企业经营具有不同影响，所以，不同性质、不同经营时期的企业各类资产的组成比例将有所不同。通过资产结构分析，可发现和揭示与企业经营性质、经营时期不相适应的结构比例，并及时加以调整，形成合理的资产结构。同时，经营者强调资产负债率要适度，因为负债率太高，风险就很大；负债率低，又显得太保守。利用较少的只有资本投资，形成较多的生产经营用资产，不仅扩大了生产经营规模，而且在经营状况良好的情况下，还可以利用财务杠杆的原理，得到较多的投资利润，在发挥自身优势的同时，也要对自身的劣势方面引起足够重视，使企业保持一定的偿债能力，一方面可减少企业的财务风险，另一方面也树立了企业的良好形象和信誉，增强债权人、投资者以及政府机构等有关方面对企业的信心，使企业能够筹集到更多的资金，保持企业良好的外部环境和良好的外部形象；对于投资者，股票投资者通过对市盈率的比较，用作投资选择的参考。股市盈率数额越小则越容易收回投资也就越好。投资者可以在公司所属类别及类别特点、在样本公司中的具体因子得分排名及投资者自身所关注的能力方面，找到在自己认为最重要的能力上具有优势，同时在自己认为最应当避免过差的能力上也不存在劣势的公司，纳入投资的选择范围。

以上结果是采用静态的财务数据进行公司综合实力评价，而静态数据是指孤立的当期数据，方法比较简单，容易操作。其缺点是缺乏对比，缺少对房地产发展的线索，因此对房地产现状不容易形成正确的判断。另外，财务指标来源于财务报表，部分企业经营当局过分注重于财务报告的会计当期利润［5］，采用各种方法操纵利润，进行财务舞弊，需要学者及投资者识别投资风险。

［1］黄新建，李若山：《基于主成分分析的房地产业的业绩评价模型》，《统计与决策》2006年第5期。

［2］贺琼、万华丽：《基于主成分分析法的物流业上市公司综合评价》，《武汉理工大学学报》2010年第12期。

（编辑 李寒珺）