房产测绘中面积测算问题探讨

翟广华

信阳市房屋产权产籍监理处（464000）

房产测绘中面积测算问题探讨

翟广华

信阳市房屋产权产籍监理处（464000）

阐述了房产测绘的重要意义，论述了建筑面积的组成来源以及房屋建筑面积的测量计算方法等，使更多的人对房产测绘和房屋的建筑面积有更直观的认识。

房产测量；公摊面积；测量精度

房产测绘是利用测绘技术和方法,采集和表述房屋及房屋用地的各种相关信息。房地产测绘成果既是处理各种产权纠纷、恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房地产各种管理的重要依据。

1 房产测绘的重要意义

近年来随着房地产业的快速发展,由房屋面积变化出现的纠纷也随之大量出现。房产测绘作为对房屋面积进行测算的测绘技术手段之一,在当前有着重要的现实意义。

1.1 保证业主利益的重要法律依据

房产测绘直接关系到业主的切身利益,房产测绘的全过程、面积计算及其测量精度都有严密的科学性,是产权产籍管理部门为产权人提供法律保护的重要依据,同时也为房屋所有权和土地使用权产生法律纠纷、审核违章建筑以及违章占地提供了可靠的凭据。这些数据是核发房屋所有权证和土地使用权证的重要组成部分,也是建房地产档案的原始资料。

1.2 有利于维护房产市场的正常秩序

房屋建筑面积的多少是我国建筑和房地产业中最重要的指标之一，也是我国房产测量中要测定的基本要素之一。建筑面积是我国城市规划管理、产权登记、产籍管理、税费征收、城市地价核算、房产交易、房屋拆迁安置和房屋面积统计等等中的计量单位，由于房屋面积的种类繁多，对于非专业人士而言，感觉高深莫测,特别在当前的商品房买卖中，部分开发商在利益的驱使下时常会打起面积的主意,有些中介总是偷换概念，误导消费者，因此提高商品房销售面积的准确性,减少商品房买卖双方的纠纷,维护广大消费者的合法权益,有利于维护房产市场的正常秩序。

2 房产测绘中共有面积分摊计算问题

2.1 房产测绘的依据

房屋面积的测算指房屋水平投影面积的测量计算，它包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、套内建筑面积、共有建筑面积等等。要正确计算房屋的建筑面积,必须首先理解房屋建筑面积的概念、分类以及各种面积之间的相互关系,然后在此基础上根据适用于各地的建筑面积计算规则 (范)进行计算。国家质量技术监督检验检疫总局和住房和城乡建设部相继制定了《房产测量规范》和《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》,房产测绘工作人员严格执行测量规范计算房屋建筑面积。

2.2 共有面积分摊计算问题

房屋共有（公用）建筑面积指各权属人共同占有或共同使用的建筑面积,包括应分摊的公用建筑面积和不分摊的公用建筑面积。公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称，它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;过小,则影响居住的舒适度。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和,并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库,为多幢服务的警卫室、管理用房,以及人防工程等之后的建筑面积。住宅楼分摊系数计算方法为:需要分摊的共有建筑面积总和除以参加分摊的各单元的建筑面积总和。然后用各单元参加分摊的建筑面积乘以分摊系数,就可以得出各套房屋的分摊面积。业主在关心房屋建筑面积时,对房屋公用面积的分摊尤其关注,所以在共有共用面积的处理上就显得特别重要。共有共用面积的处理原则是:产权各方有合法权属分割文件或协议的,按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的,可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。共有共用面积按比例分摊的计算公式为:

式中:K为面积的分摊系数；Si—为各单元参加分摊的建筑面积，m2；δSi—为各单元参加分摊所得的分摊面积，m2；∑δSi—为需要分摊的分摊面积总和，m2；∑Si—为参加分摊的各单元建筑面积总和，m2。

3 结语

随着房地产业的快速发展，建筑设计的不断创新,引进发达国家的建筑样式,现行制定的规范和技术标准已不能涵盖,无法对一些房产建筑面积的计算提供合法的依据,这就要求我们测绘工作人员要在实际工作中不断总结经验,开拓创新,提高测绘精度。

[1]GB/T17986.1-2000,中华人民共和国国家标准《房产测量规范》[S].

[2]郭义.留心面积误差四要则[J].北京房地产,2003(4).

[3]李香娥.房产测量中面积测算问题探讨[J].北京测绘,2006（2）.