近十年南宁市商品房价格与居民可支配收入关系研究

廖平凡

（咸宁学院 资源与环境科学学院，湖北 咸宁 437005）

近十年南宁市商品房价格与居民可支配收入关系研究

廖平凡

（咸宁学院 资源与环境科学学院，湖北 咸宁 437005）

分析了从2000-2009年10年间南宁市商品房价格的特点和南宁市城镇居民人均可支配收入的增长状况。对南宁市商品房价格与南宁市城镇居民人均可支配收入进行相关性分析，研究表明，南宁市商品房价格与城镇居民可支配收入高度相关，但2009年南宁市商品房价格涨速过快。

商品房价格；居民可支配收入；南宁市

商品房市场关系到广大消费者的切身利益，商品房价格与人民的生活息息相关。前几年，我国商品房价格连续上涨并呈现上涨加快态势，已成为社会关注的热点问题。影响房地产价格的因素是复杂多变的，从长期来看，居民可支配收入是构成房地产市场需求方面资金的主要来源[1]，所以居民可支配收入的变化必然引起对商品房需求的变化，并进而影响商品房的价格。本文试图以2000年以来南宁市城镇居民人均可支配收入为例，分析其与南宁市商品房价格之间的关系，并以此判断南宁市商品房价格是否合理，是否存在增长过快的问题。

一、南宁市商品房价格的特点与走势

（一）与其他省会城市相比，南宁市商品房价格处于中等水平

与国内其他省会城市相比，南宁市房价相对处于中等水平。以2009年为例，南宁与国内另外8个省会城市房地产平均价格（单位：元/m2）及同比增长率分别如表1所示。

表1 2009年南宁与国内其他8个省会城市商品房价格对比表

表1中的9个城市，除南京外，其他几个省会城市都地处中西部地区。从以上9个省会城市对比来看，2009年商品房平均价格长沙市最低，为4801元/m2，每平方米平均价格比南宁市低201元；最高的是南京，达5322元/m2，每平方米平均价格比南宁高出320元。此外，从同比增长率来看，南宁、南昌、长沙处在前三位。这主要有两方面原因：一是这三个城市前几年房价总体水平较低，所以在全国房地产价格上涨的大背景下，其上涨潜力较大；二是由于国家的“中部崛起”战略和北部湾经济区发展战略的影响，使得投资者相对看好这一区域的房地产投资市场，从而拉动了该区域商品房的价格较快地上涨。

（二）片区之间价格存在较大差异

南宁市区房地产按其规划定位和发展特点大致可以分为6个片区，即老城区片区、新城区片区、城北片区、凤岭片区、仙葫片区和五象片区。各片区之间的自然区位条件和发展定位不同，商品房价格也存在较大差别。总体来看，新城片区地处市中心且毗邻南湖，具有配套完善景观优美的优势，加上土地资源稀少，片区的区域定位为高尚办公住宅区，因此商品房均价居于南宁市各片区首位。凤岭片区为南宁住宅风向标，是政府重点建设区域，土地资源相对丰富，但由于生活配套设施不及新城区完善，因此房地产均价比新城片区稍低。以2008年12月下旬各片区商品房均价为例，新城区片区为6070元/m2，凤岭为5140元 /m2，老城区片区为5010元/m2，城北片区为4080元/m2，仙葫片区和五象片区最低，分别为3470元/m2和为3469元/m2[2]。

（三）商品房价格加速上涨

随着南宁市国际区域影响的扩大与中央政策对西部的特别倾斜，稳定的上涨趋势是南宁市商品房价格总的特点。2000年，南宁市城区商品房平均价格为1876元/m2，到2006年为2977元/m2[3]。2006年以后商品房价格加速上涨，从南宁市住房保障和房产管理局公布的2009年南宁市房地产市场情况来看，2009年，南宁市新建商品房平均成交均价5002元/m2，同比增长21.91%，是2000年价格的2.66倍。从2000年到2009年这9年间，除2003年价格（2252元/m2）比2002年（2299元/m2）略低之外，南宁市商品房平均价格逐年上涨，平均每年上涨率达11.9%。2000年至2009年南宁市商品房平均价格如图1所示。

图1 2000-2009年南宁市商品房销售均价

（四）从长期看房价仍将上涨但涨速趋缓

虽然，目前国家相继出台了一系列政策遏制房价快速上涨，使得国内一些一线城市房地产价格涨幅趋缓甚至回落。但是，在国家相继出台的一系列宏观调控政策下，南宁市商品房价格下降的可能性不大，未来几年仍将保持上涨态势但涨速可能趋缓。2009年，我国城市化总体水平为46.6%，可以预见，随着中国经济的不断发展和工业化进程的加快，未来一段时间中国仍将保持城市化发展趋势。而目前广西壮族自治区的城市化水平低于全国总体水平约10个百分点。随着北部湾经济区的快速发展和中国—东盟自由贸易区的全面建立，广西尤其是南宁、北海、钦州、防城港地区必然加快城市化发展步伐。作为中国—东盟博览会的永久举办地、广西北部湾经济区龙头城市的南宁，更是朝着“区域性国际城市”迈进，城市化的发展和伴随而来的房地产需求必然会直接拉动房价的上涨。此外，在南宁购房的外地人逐步增多，并成为房地产市场消费的一支重要力量。南宁作为中国—东盟自贸区和北部湾经济开发区的前沿区域，并获得了“联合国人居奖”，这些都成为南宁楼市吸引投资的因素。外地投资客的涌入使得房地产的投资属性不断增强，以投资为目的的需求的加大也必将引起房地产价格的上涨。

二、南宁市城镇居民平均可支配收入

城镇居民人均可支配收入指城镇居民家庭人均可用于最终消费支出和其他非义务性支出以及储蓄的总和，即居民家庭可以用来自由支配的收入。此项指标直接反映了一个地区居民的实际购买力，人均可支配收入的逐渐提高必然会增加房地产市场的有效需求[4]。居民可支配收入是通过居民家庭日常获得的总收入计算得来的。2002年以前的居民可支配收入的算法是：可支配收入旧算法＝家庭总收入-交纳所得税-记帐补贴；2002年以后居民可支配收入算法＝家庭总收入-交纳所得税-个人交纳的社会保障支出-记帐补贴。通过居民可支配收入的描述，可以反映居民的收入自由支配情况及生活水平。

根据查询2000-2009年的《南宁市统计年鉴》的数据，南宁市城市居民人均可支配收入呈逐年上涨趋势，从2000年的7448元上涨到2009年的16254元，比2000年翻了一番。2000-2009年南宁市城镇居民人均可支配收入情况如图2所示。

图2 2000-2009年南宁市城镇居民人均可支配收入状况图

三、南宁市商品房价格与城镇居民平均可支配收入的关系

（一）房地产价格与居民可支配收入关系的经济学分析

随着我国住房制度改革的推进，房屋已经成为广大居民的生活消费品。从经济学的角度来看，它与其他一般消费品之间具有一定的替代性。先做如下假设：如下页图3（a），横轴H1代表居民消费房屋面积，纵轴H2代表居民消费其他商品量，AB是居民可支配收入的预算约束线；如下页图3（b），房屋供给曲线为S，并向右上方倾斜，需求曲线为D，并向右下方倾斜。在此条件下，效用最大化均衡点为M1，相应的房屋消费面积为Q1。在其他条件不变下，随着居民收入的不断提高，预算约束线AB将向外平行移动至A1B1；根据效应最大化原理，效应函数u2与预算约束线相切于点M2，此时居民住房需求面积从Q1提高到Q2。假设初始条件下由供求关系决定房屋需求面积与价格分别为Ql和P1（供求曲线的交点），在其他条件不变下，居民收入水平提高会使得居民对房屋的需求增大，从而需求曲线D向右平移到D1，在供给一定的条件下，房屋面积需求从Q1提高到Q2。房屋价格也由原来的P1上升到P2，所以从房地产市场理论分析可知，从长期来看，我国商品房价格与居民可支配收人之间具有一定的正向关系。

图3 房地产价格与居民可支配收入关系图

（二）南宁市商品房价格与城镇居民人均可支配收入相关性分析

首先通过对商品房平均价格与居民人均可支配收入使用SPSS软件进行相关性分析，确定其中的相关系数，找出两者之间的关联度。然后进行线性回归分析，以此检验居民人均可支配收入对商品住房平均价格的影响，从中找出商品住房平均价格与居民人均可支配收入之间是否在合理的幅度范围内。

用SPSS分析可得，person相关系数为0.972，并通过了1%的显著性检验。可以判断两者之间呈显著的正向相关关系，进一步检验了前面对两者关系的理论分析。由此可见，南宁市商品房价格与城镇居民人均可支配收入有显著且为正的直线相关，城镇居民人均可支配收入的变化会影响商品房的价格，反之，商品房价格的变化也会引起城镇居民可支配收入的变化。

然后，为进一步反映商品房价格与城镇居民可支配收入之间的内在关系，以城镇居民人均可支配收入为自变量，商品房价格为因变量，对2000年至2009年的数据进行线性回归分析，以检验南宁市城镇居民人均可支配收入对南宁市商品房价格的影响。线性回归分析结果如表3所示。

表3 南宁市商品房价格与城镇居民可支配收入线性回归分析结果Coefficientsa（a.Dependent Variable:商品房价格）

从以上结果可以看出：回归分析中的系数（Coeffieients）：常数项（Constant）＝-309.223、回归系数（B）＝0.313、回归系数的标准误差（Std．Error）=0.27、标准化回归系数（Beta）=0.972；回归系数t检验的t值=11.650，Sig＝0.000，可认为回归系数有显著意义。得到直线回归方程为：

y=0.313x-309.233。（其中X是人均可支配收入，y是商品房单价）。因此，可以认为，从2000年至2009年这10年的发展趋势来看，商品房价格与居民可支配收入具有长期的正向关系，即居民收入的提高在长期内会推动房地产价格的上涨。按过去10年的发展趋势来看，在假设其他因素不变的前提下，南宁市城镇居民人均可支配收入每增加1000元，商品房价格将上涨313元。

从图2可知，2009年南宁市城镇居民人均可支配收入为16254元。根据前面所得的回归方程y=0.313x-309.233，可得2009年南宁市商品房均价估计值为4778.27元／m2。而根据有关部门发布的统计结果，2009年南宁市商品房平均价格为5002元/m2。可见，2009年南宁市商品房每平方米平均价格比其合理估计值高出约224元。从图1可以看出，从2007年以来南宁市商品房价格增速明显加快，已经偏离了正常的价格走势。2009年，南宁市商品房价格增长速度（21.93%）大大超过南宁市城镇居民人均可支配收入的增长速度（8.40%），因此，可以认为南宁市市民的买房压力越来越大，相对于南宁市市民的收入增长速度来说，南宁市房价明显过高，存在一定的不合理性。政府应该严格落实国家出台的一系列宏观调控政策，通过调整土地供应结构、加大中低价商品房和经济适用房的开发力度等有效手段，遏制南宁市商品房价格的过快上涨。

四、结语

南宁市商品房价格与城镇居民可支配收入存在着显著的正相关关系，即城镇居民人均可支配收入越高，商品房平均价格也越高。在未来的几十年里，随着我国国民经济的持续快速发展和城市化水平的不断提高，南宁市城镇居民人均可支配收入必将随着经济的发展而水涨船高，由此可以预见，南宁市商品房价格总趋势会在较长的一段时期内呈现一定幅度的上涨；但从短期来看，近几年南宁市房价的涨幅一直保持在较高水平上，并超过相应的可支配收入的增长幅度，特别是外来炒房者对房价的哄抬影响，直接导致了房价与可支配收入之间的比值明显偏高，政府必须加强对房地产市场的调控和监管。

[1]张夕琨，缪小林.我国房地产价格与居民可支配收入关系的实证分析 [J].昆明理工大学学报:理工版，2007（3）:105-107.

[2]宝资通联行：2008年度南宁房地产市场报告[EB/OL].http://gx.house.sina.com.cn/spt/2009/0204/.

[3]范仕军.南宁市商品房价格的经济学分析[J].沿海企业与科技，2007（10）:78-80.

[4]张兵.基于灰色理论的房地产需求分析—以安徽淮南市房地产市场为例[J].区域金融研究,2009（6）:66-68.

Study on the relation between Nanning real estate prices and Per capita disposable income in the decades

Liao Pingfan
（College of Resource and Environmental Science，Xianning University,Xianning 437005，China）

the paper analyzed the decades characteristic of Nanning real estate prices and per capita residents in Nanning cities disposable income growth condition from2000 to2009,then analzyed the relationship bewteen Nanning real estate prices and Per capita disposable income in Nanningcities and towns disposable income,the result showed that Nanning real estate prices have high correlation with residents in Nanningcities and towns disposable income,but the price ofNanningreal estate in 2009 growed fast.

real estate prices；the disposable income ofresidents；Nanningcity

F293.3

A

1673-8535（2011）04-0013-05

2011-05-16

廖平凡（1977-），湖南株洲人，咸宁学院资源与环境科学学院讲师，硕士研究生，研究方向：土地评价与房地产经济。

覃华巧）