为什么德国人可以一辈子租房?

在北京住了两年后，朱子娟有了在柏林买房的打算。21年来，朱子娟一直租房住。前19年她在德国上学、工作、结婚，期间搬了两次家，从没想过要买房。

2008年回到北京后，她已经搬了四次家。

在德国，租房的生活质量和住在自家房子里几乎没有区别。“德国的房子，建筑和装修质量普遍都很高。出租房也很干净，上一任房客搬走时会主动打扫，然后物业再收拾一遍。物业还会主动问新房客，对房子各方面是否满意，说地板、地毯如果不满意还可以换。”朱子娟之前在德国租的房子，是上世纪八十年代建的，内外看起来都还很新，而在中国，很多几年前刚建的房子现在就“不能看了”。

在德国找房一般是自己翻报纸广告栏，也有人找房屋中介。德国《住房中介法》规定，如果中介任意提高佣金，会被处以高达2.5万欧元的罚金。

在北京，他们一般通过中介找房，签合同时“要面对各种不可预知的问题”。每次都要看很多房子，很少能遇到满意的。他们对月租的心理上限是六七千元，这个价位范围内房子的质量，有时会让她的德国丈夫感到愤慨：“这样的房子为什么会被允许出租？”第一个房子特别新，装修的气味还未散尽，他们签了一年合同，精心布置后搬了进去，这时小区的入住率还比较低。不久，楼下一家开始装地暖，他们受不了噪音，住了三个月就搬走了。“德国的房子要完全竣工才能入户，法律还对装修时间做了详细规定，避免打扰其他住户。”朱子娟说，在德国，各种施工现场都比较安静，速度也比较快，因为施工方一般会尽量提前装配好部件，减少在现场的劳动量和工作时间。

付了一个月租金作为违约金提前终止合同后，他们继续在北京的租房生活。

在德国，朱子娟身边大部分人都租房住，甚至经济情况相当好的人也很少买房。德国联邦数据统计局在2009年公布的数据称，只有大约43%的德国人有自己的房子，这一数据只相当于欧盟国家平均值的60%。在英国、西班牙和意大利，这一比例大约在70%～80%之间，美国则为69%。

事实上，对大多数德国人来说，买房并不是什么困难的事。在首都柏林，市区的房屋均价为1500～2000欧元/平方米，而柏林2009年的人均月收入约为2400欧元。

即使在GDP占德国首位、房价也最高的慕尼黑，市区房屋均价约4000欧元/平方米，而刚毕业的大学生税后月收入一般也超过2000欧元。

第一次主动终止合同后，朱子娟夫妇搬到了偏远一点的地方，但他们很快发现，在庞大的北京，郊区的概念和德国城市郊区有很大区别。第二次搬家是因为离她办公室太远，她最终不能再忍受，每天上班单程就需要一个半小时。

后来，他们住过三环边上一套80平方米的房子，觉得空间太小只签了三个月；还住过四环边上的酒店式公寓，却因为一次长期停水而再次搬走。

在现在的房子里住了一年，最近续约的时候，房东提出租金要涨20%。“德国法律规定，两年可以涨一次租金，最多不超过7%。”朱子娟觉得很难接受。不过权衡再三，他们觉得房子本身的确不错，而且周边租金都涨了很多，经过讲价，最终把上涨幅度降到了18%。

他们发现，北京房租几乎一年涨一次，“幅度有时大得可笑”，也不受任何限制。他们的一个朋友在雍和宫附近的胡同租了个四合院，一年期满续约时，房东提出要涨30%，于是朋友只好搬家。对于房租的上涨，德国《民法典》做了规定：房东必须提交正式的书面说明，阐明合理的涨价理由，还须举出三个同类住房涨价的例证，房客不同意的话，就由法律裁决。

德国法律对提前终止合同的规定，也侧重房客利益。房客想解除合同，可以不阐明任何理由，只需要提前三个月提出申请。而除非有非常特殊的理由（如房客死亡），否则房东无权单方面终止固定期限合同。

有人通过计算得出，由于德国房价长期没有多大变化，如果买一套房子，十年后出售的话，将所有附加费用都计算在内，甚至要损失10%～11%的价值。

中国最近的一份研究报告指出，北京申请首套房贷者的平均年龄是27岁。通常这一年龄段的人买房，直接理由是为安定下来结婚。而在德国，首次购房的平均年龄是42岁，对稳定生活的向往通常并不构成买房的动力。

在北京住了两年后，朱子娟有了在柏林买房的打算。因为相比之下，她发现德国的房子更便宜。在距柏林市区40多分钟车程的郊区，“风景优美，附近有一条小河”，她看上了一套占地面积1000平方米的别墅。那幢附带车库和一间小屋的别墅，价格约合人民币50万元。跟北京的房价相比，实在很便宜。