许家印：“中国地产航母”领军人

2010-12-27黄秋丽

决策与信息 2010年1期

关键词：恒大

文/黄秋丽

在首次IPO遭遇了滑铁卢之后，许家印何以能再次叩开联交所的大门？恒大的成败，系于许家印一身。他不按常规出牌的思维方式，大开大阖的操作手法，决绝、强硬的手段，成就了今天的恒大。

恒大地产集团高层领导管理团队16人，年富力强、专业经验丰富。平均年龄42岁，平均具有房地产开发管理经验16年，其中教授1人、博士3人、硕士5人。恒大还拥有一支近8000人的年轻化、高学历、高素质的房地产开发建设员工队伍，90%以上管理干部是大学本科以上学历。恒大坚持全球化视野，在世界经济一体化背景下，全面实施国际化精品产业战略，致力于成为二十一世纪中国地产规模一流、品牌一流、团队一流的“三个一流”企业，全力打造全球化地产航母。

恒大上市的过程就像是在玩一个魔方，一个积聚了资本力量的魔方。当把6种颜色对齐后，就能享受到丰厚的资本回报。在种种悬念、猜想、质疑中，历经波折的恒大地产，2009年11月5日正式在香港联交所挂牌上市。从当日成交情况来看，恒大地产逆势大涨，上午开盘即报4港元，较3.5港元招股价高出14.29%。此后股价迅速上扬至4.2港元，高出招股价20%。下午继续走高，最高摸至4.8港元，高出招股价37.1%。而公司董事局主席许家印及其妻当日的身家也暴涨到479.49亿港元(约合422亿元人民币)，一举成为中国内地新首富。

一身硬气的许家印

2009年11月5日，奢华、壮观的50桌恒大地产上市庆祝晚宴在香港湾仔香格里拉酒店举行。

自首度IPO未果以来，历时一年半，许家印和他的恒大地产终于翻过了最沉重的一页。恒大在香港联交所挂牌，其公开发售部分股权获得了46倍超额认购，4.7港元的收盘价更是较招股价上涨了35%。

这可以被视为一个胜利大逃亡的结局：以收盘价计算，恒大705亿港元的市值成为了中国当下市值最大的民营房地产公司；战略投资者不但成功解套，账面资产暴涨数倍；许氏夫妇则凭着持股68%将480亿港元收入囊中，成功刷新了中国首富榜单。

但硬币也有另一面。众所周知，恒大的发行价较资产净值打了三成九至五成四的折扣，融资规模则从总股本的15%缩减至10.8%。许家印也不得不承认“卖得便宜，心疼”。自2008年3月恒大暂停上市以来，许家印所受到的质疑和批评犹在耳旁。楼市低迷时期，许多人甚至断定恒大“必死无疑”。

在充满变数的2009年，恒大要复制2007年碧桂园、SOHO中国等溢价上市的风光，已是奢望。然而，在2009年同期上市的房地产公司中，恒大仍是一个亮点。较之前上市的恒盛地产（0845.HK，29%的总股本融资78.85亿港元）、宝龙地产（1238.HK，上市首日跌破发行价），卓越地产则因认购不足而暂停上市，恒大地产仅仅发售了10.8%股份，却融资65亿港元。

“恒大上市完全是为了上而上。许家印是为了兑现对资本的承诺，而不是为了单纯的融资。”一位匿名的投行人士分析，“但获得了一个稳定的融资平台和宽松的发展环境，无论如何恒大是赢家。”

他与投行们在资本迷局中的博弈，他在金融危机下的自救，他在这条幽暗狭窄的隧道中经历的惊涛骇浪已经成为他心中沉默的石头，不为人知晓。但显而易见的是，恒大这架高速奔跑的列车的方向盘还一直牢牢地掌握在他的手中。这种超乎常人、力挽狂澜的控制力和意志力，已经成为了新首富的“名片”。

许氏的红海战略

“在红海中，恒大人只有挑战，不给借口、不找理由，坚信办法总比困难多。商场如战场，恒大就是要在血淋淋的战场上勇于竞争，并在竞争极端激烈的市场中立于不败之地。”

这段文字，源自许家印2007年底在恒大内部系统会议中的讲话。这并不只是一段会议记录，实为恒大上市过程、乃至发展历程的写照。

许家印从创业之初就是一个坚定的红海战略信奉者。他对“红海战略”的解释是，“在需求增长缓慢的市场空间里，紧盯竞争对手、迎难而上，勇敢面对现实，参与竞争的战略”。

恒大1997年开发的第一个项目就喊出了“开盘必特价，特价必升值”口号，这一猛策一直沿用至今。

“对于许多同行来说，这一招相当有杀伤力。很多房地产企业都拿恒大的快速营销和‘成本价’策略没办法。”一位业界人士向记者感慨。

2006年恒大的土地储备不过600万平米，2008年初达到了4800万平米，增长8倍；2007年恒大的销售额只有30亿，而2009年则达到近300亿，增长10倍。2006年恒大有3000名员工，2009年已经达到近8000人。曾经规模比恒大大数倍的企业，似乎就在短短一年中被恒大超越。

红海战略的选择有现实的原因。“许家印（在广东）是外乡人，他在广州创业时是没有根基的。”合富辉煌首席研究员黎文江有50多年的房地产从业经历，他清楚地记得恒大开发的第一个项目，是广州的第一块招拍挂出让的土地。

“那时广州本地的房地产公司都是通过协议和关系拿地，只有没有根基的公司才会招拍挂拿地。”一位接近许家印的人士说，在创业之初，恒大的高管团队经常早上6点下班，9点又接着上班。许家印本人也是工作狂，至今仍保持着每天工作到凌晨两三点的习惯，几乎没有休过假。“恒大的起点比较低，但所有人都有拼命的劲头。从诞生起，恒大就是一家‘狼性’十足的公司。”

恒大能熬过去年的寒冬，也得益于红海战略。2008年国庆节期间，恒大在全国13个城市的近20个楼盘同时开盘，并全线以7.5折的“成本价”销售。这种“断臂求生”的降价力度和规模，以及所表现出来的决绝和勇气，在房地产行业绝无仅有。

许家印亲自上阵抓营销，凌晨四点钟还会打电话到各分公司询问工作进度。2008年恒大以112亿元的销售额，硬生生地挤进了房地产百亿元俱乐部，巨额的销售回款让恒大涉险过关。

“许家印身上有河南人的那股狠劲。你看看邓亚萍打乒乓球的表情，就能了解许家印的精神状态。”一位河南的地产人士说。

2008年3月6日，在恒大上市搁浅当夜，许家印立即组织高管通宵达旦开会，重新安排遍布全国的20多个项目开发进程。一位恒大内部人士透露，从暂停上市至去年9月，恒大用两三个项目的销售支撑20多个项目的建设，资金缺口高达百亿。

巨大的舆论压力令许家印心力交瘁，但他的举动却出人意料。5·12大地震之后，资金链岌岌可危的恒大率先捐出1000万元。几位高管都劝许总，说万科也就捐了200万，恒大也捐200万算了。劝了几次，许家印都没有同意。

后来，许家印曾唏嘘，当时要掏出1000万元比现在拿出10个亿还要困难。这件事有着典型的许氏风格：大气，果断，而且精明。捐款不仅可以在舆论上帮助恒大减压，还间接向外界传递了恒大“不差钱”的信号。

2008年6月，许家印带着第三次私募的6亿美元回到广州。这一次，他的股份已被稀释至50%，许家印即将丧失公司控制权的说法在坊间广为流传。在当时风声鹤唳的市场环境下，能找到这笔巨额的救命钱并非易事。

2009年6月，恒大危机已极大程度缓解，许家印通过妻子利用离岸公司以1.5亿美元的代价收购周大福旗下一家公司，增持恒大地产11%的股份，一举将控股权扩大至难以撼动的67.55%。

外部非议戛然而止。许家印强悍的作风和控制能力可见一斑。许家印在一次讲话中强调：“做别人不可能做的事情，做别人想不到的事情，做别人不敢去做的事情。”

“恒大的商业模式非常简单，毫无新意。但恒大恰恰是这些年中国房地产行业市场化的集大成者。”一位业界人士说，“如果没有许家印式的非常手段和铁腕作风，这种整合未必能成功。”上述人士评价认为。

梳理一下恒大的管理架构，我们就会发现，恒大运转的各个重要环节许家印都尽在掌控。恒大位于广州的集团总部负责管理，如同大脑；而各地分公司则负责执行，如同手脚。

“恒大在买地、规划、招投标、营销等房地产的关键环节都形成了一套系统的、模板化的东西。集团总部下达任务，比如买一块什么样的地，开发什么样的产品，怎样做营销，怎样做人力资源和财务管理，等等问题，分公司照目标完成即可。”一位接近恒大的人士介绍，国际投行在与恒大合作时，最看重的就是恒大的标准化管理，“现在恒大能做到昆明和沈阳同一类型项目，路灯的型号、大门、门把手都是一样的。”

但如果没有超强执行力，恒大这套模板化的东西将流于形式。

“我敢说，在中国的房地产公司中，没有一家的执行能力能超过恒大的。”恒大的销售代理公司之一、易居国际北京公司的一位负责人说，正是这种超强的执行能力保证了许家印的战略意图得以落实。

“有一次在出差的路途上，我建议他们在广州做一个活动。同行的恒大领导当夜做好策划、下达工作任务，第二天他们就开始邀请全国的媒体，第三天活动就成功举办了。这样的执行能力没有第二家公司能做到。”上述易居人士透露，在恒大，董事局的一个指令，可以在半小时内传达到最基层的员工。

恒大的一位员工告诉记者，恒大有非常严密的计划管理和考核制度，重奖和重罚是恒大管理上的一大特点。“每个月都会公布每个人的业绩，做得好就有奖励，很公平。在恒大没有只上不下的人，所以恒大员工的危机感、动力感很足。”在2007年上半年的总结表彰大会上，当着集团上千人，许家印亲自将一摞一摞的现金颁发业绩突出的四大分公司领导班子，奖金高达130万，且是税后奖金。在房地产行业中，恒大员工的薪资水平明显偏高。在各种形式的激励下，尽管恒大的工作强度要比其他公司大，但是“首战用我，用我必胜”的工作氛围已然形成。彻底地激发出员工的“狼性”，正是许家印所乐于看到的。在恒大，上至他本人，下至基层员工，都能看到这股冲劲、猛劲和狠劲。

十年创出中国房地产百强

1996年许家印开始创业时，他的确是白手起家，带着原来公司的七八个人创立了恒大实业集团公司。资金不多，但许加印却可以凭着在这之前十多年间所积累的丰富经验，打造誉称中国第一个楼盘的广州金碧花园，并借此一举成名，成为“中国著名城镇化社区50佳”名盘。

1998年6月23日，广州市政府举行中心城区的首次土地拍卖会。当时，名不见经传的恒大集团以1.34亿元的价格拿到了海珠区南州路的农药厂地块，楼面地价仅686元/平方米，土地出让金可在1年内分期缴付。正是这块当时无人愿要的农药厂地块成就了许家印的今天。

许家印在这块地上开发的金碧花园以2500元/平方米的价格开卖。由于价格低，金碧花园成为当年海珠区销售最好的楼盘之一。有业界人士保守估计，一个金碧花园让许家印有了五六亿的进账。这也是他的第一桶金。他还创下了包括金碧花园、金碧华府、金碧御水山庄、金碧湾等13个楼盘同期开发的惊人纪录，创下了房地产开发的奇迹。1999年许家印的恒大集团位居广州房地产企业综合实力30强第七名，完成这一切只用了一年半的时间。

许家印后来创业经历让人瞠目，仅仅利用10年时间将一家名不见经传的企业发展成为拥有包括上市公司“恒大地产”在内的十多家下属企业的集团公司，并一举成为广州市十大投资集团前茅企业、中国房地产百强企业，并一举荣登中国企业500强的金榜。

“粤系”外乡人

粤系地产大佬都以低调而闻名，但恒大很高调。

“许家印并不是广东人，与那些根基颇深的粤系地产富豪相比，他始终是个异乡的草根。他的高调只是一种生存方式，他能够从这种方式中获得好处。”一位观察人士说，“恒大2006年销售额不到20亿，这样的地产公司在广州并不少见。而为什么只有恒大能够脱颖而出，获得投资者青睐？除了许家印本身的因素，恒大善于炒作自己是一个重要原因。”

在公司，许家印更多表现的是他冷静和深沉的一面。“他平日话不多，但常常一语中的。如果开会，他能够一气讲上两三个小时，都是数据、观点和指令。”恒大的一位员工说。

“许家印在珠三角地产圈人缘不算太好，这有他受本地人排挤的因素，也有许自己的因素。”一位广州资深地产人士说。

他举例说，许家印是广东省房地产协会的会长，但是从未亲自参加过房协的会议，每次都是委托手下来参加，引起了很多会员单位的不满。在上市的庆祝晚宴上，广州的地产大佬中只有正在排队上市的星河湾董事局主席黄文仔登门祝贺，“华南五虎”的另外四虎没有一人到场。

许家印还有着令人眼花缭乱的社会身份。“这样的社会身份越多，越发显示出许家印的草根气和江湖气。真正的大佬都是从容、淡定的。”一位观察人士说。1992年，许家印放弃了舞阳钢铁厂的领导职务到深圳闯荡，从最底层的打工仔做到职业经理人，再到1997年创办了恒大。“底层的生活经历和创业经历，可能使许家印对社会身份有一种特别的渴求。”

在恒大上市挂牌仪式上，许家印对着照相机的镜头对自己竖起了大拇指。而在竖起大拇指的那一刻，许家印变得从容、淡定了吗？

IPO后的许家印一改往日高调，拒绝了所有媒体的采访。