房地产信息管理系统创建探索

罗兴顺,史大起,黄海涛,王翠翠

(1.吉林大学 应用技术学院,吉林 长春 130022;2.吉林市房产管理局,吉林 吉林 131000)

房地产信息管理系统创建探索

罗兴顺1,史大起1,黄海涛2,王翠翠2

(1.吉林大学 应用技术学院,吉林 长春 130022;2.吉林市房产管理局,吉林 吉林 131000)

论述房地产信息管理系统创建过程。对旧的房产管理模式向新的房地产信息管理平台转换过程出现的问题进行分析研究,提出解决方法。介绍房地产信息管理系统的结构和功能以及该系统运行的可靠性与实用性。

房产测绘;数据库;管理平台

1 房地产信息管理系统模型结构框图

房地产信息管理系统由二部分组成。一部分是房产测绘数据库,包含城市CORS系统、测绘房产图软件、面积测算软件和房产测绘数据库;另一部分是房地产信息管理平台,如图1所示。

图1 房地产信息管理系统

2 利用城市CORS系统建立城市房产平面控制测量网

房产平面控制测量是建立房产测绘数据库的首要工作,也是房产测绘成果进入城市地理信息系统的重要工作。长期以来,由于行业分工原因,城市控制测量工作一直由城市规划部门垄断,房产测绘单位没有自己的城市控制测量网,到城市规划部门查抄控制点成果和到实地查找控制点都十分不便。造成有些城市的房产测绘部门基本不做控制测量,测房产分幅、分丘图还停留在模拟成图的模式,严重制约了房产测绘的发展,阻碍了房产测绘成果进入城市地理信息系统。

吉林市房产管理局于2008年初在吉林市区建立了单基站CORS系统,该系统主要服务于吉林市区城镇房产测量及城市规划测量。CORS系统由卫星定位系统接收机、计算机、气象设备、通讯设备及电源设备、观测墩等构成。该系统基准站建立在市中心区某办公楼的楼顶上,周围视野开阔,适合GPS接收机对卫星信号的接收和差分信号的发射。该系统由天宝公司提供硬件设备及全套软件技术服务。系统安装Window s XP操作系统,带有多种通讯接口,操作简单方便。基准站可以实现完全的远程操作、无人值守、遥控操作,耐恶劣环境可持续长时间稳定工作。

吉林市CORS系统的转换参数是通过吉林市城区周边的国家三角点联测求得。吉林市已有城市坐标系统,城区周边的国家三角点均有城市坐标系统坐标,吉林市CORS系统采用吉林市城市坐标系统。参加联测的点有炮台山、东团山、西团山三个国家三角点,如图2所示。联测的GPS网形为三角形内插一点。该系统建成后,经市规划局和房产局检测验收,用该系统检测了吉林市内原有的四等控制点15个,点位中误差为±2.49 cm,精度完全满足城市房产测量的要求。该系统的建立,为房产平面控制测量提供了极大的便利条件,房产测量平面控制测量网成了无形的控制网。

图2 基准站联测控制点示意图

3 测绘、编绘数字化房产分幅平面总图

房产分幅平面图是房产测绘的基本图件,是分丘平面图的汇总,是房产定位的依据。每一个城市都有一套房产分幅平面图,即房产平面总图。由于历史原因,大多数城市的房产平面总图采用模拟成图模式,即便是后来用数字化方法测绘的分幅图,只能以图纸的模式绘到总图上。这种模拟成图模式的总图已不能满足现代化管理的需要。数字化房产分幅平面总图是房产测绘数据库的核心,是房地产信息管理系统的重要组成部分。吉林市数字化房产分幅平面总图采用吉林市城市坐标系统。建一个电子图库,将全市的数字化房产分幅平面图按城市坐标编绘存入。测绘数字化房产分幅平面总图需要投入很多人力、物力才能完成,可采用以下方法来完成数字化房产分幅平面总图。

1)利用原有的模拟房产分幅平面图扫描矢量化,在CASS软件上完成电子版数字化分幅平面图,适用原有城区变化较小分幅平面图精度较高图幅。房产分幅平面图的全部信息可以真实准确的转绘过来,但工作量较大。

2)用2002年吉林省测绘局测绘的1∶500数字化地形图(电子版)做底图,对照原有的模拟房产分幅平面图,删去与房产分幅平面图无关的地形图信息,添加房产区界线和房产区编号、分丘界线和分丘编号、房屋幢号等房产信息,形成(电子版)房产分幅平面图。转绘过程要分区、分幅完成,经严格检查、校对,确保准确无误方可入库。

3)对于新建小区和更新项目,分幅图、分丘图利用RTK配合全站仪现场实测。房产测量中测绘分幅图、分丘图的外业主要工作就是对界址点和房角点数据采集。在CORS系统下利用RTK进行采集数据,工作效率高,碎步点点位均匀,选点灵活。用RTK测量时,由于建筑物或树木等高大障碍物对卫星信号或网络通讯信号的遮挡,多数房角点无法用RTK直接采集,需要利用全站仪进行采集。RTK采集的碎部点,可直接用做全站仪采集数据所需的图根点。在内业软件上成图,加入相关房产信息,构成数字化房产分幅平面图,经检查无误入库。

数字化房产分幅平面总图应是动态的电子图库。一个城市的房产现状,每天都在发生变化,数字化房产分幅平面总图的更新测量经常发生,这要求电子图库应有两个图库:一个是现状图库,一个是历史图库。对于新建小区和更新项目的测量成果随时加入到现状图库,已经变化了的旧现状图部分移到历史图库。保证现状图及时准确反映房产信息现状。房产分幅总图的查阅,可以用城市坐标和房产区号、房产丘号、房屋幢号为索引查阅。

4 房屋面积测算

房屋面积测算是房产测量的基本工作,包括房屋信息调查、房屋面积丈量、房屋面积计算。房屋信息调查表中有以下信息:产权人、产权性质、房屋坐落、所在图幅编号、幢号、建筑结构、建成年代、建筑层数、建筑面积、套内面积、共有面积,最后三项面积计算后填写。房屋面积丈量要绘制房屋面积丈量草图,作为面积计算和绘制房屋分户图的依据。测绘人员根据外业丈量草图和设计图纸,划分出不同的功能区,确认共有面积的分摊对象,利用房产面积测算专用软件完成面积计算。测绘成果有分丘图、分户图、分户面积一览表、房屋信息调查表、共有面积分摊明细表等。以上成果一并存入房产测绘数据库,构成单元测绘数据库。老的电子版房产单元档案按测绘数据库格式直接存入房产测绘数据库。房产测绘数据库是房地产信息管理平台的信息中心。房屋面积计算专用软件是房地产信息管理系统的组成部分,该软件计算功能强大,有多种检核约束,可解算目前能见到的任何复杂多功能区建筑群面积。

某花园广场是用系统软件测算的一个比较复杂的算例如表1所示。该建筑有5栋住宅楼,主楼313层94 m高,地下二层为车库,地下一层为超市,地上有1至5层裙房为商业和公共设施用房,总建筑面积约317 400 m,如图3所示。分为住宅、商业、物业、人防(含车库、超市)、办公等20个功能区,各功能区有3—5级不等的分摊共有建筑面积。内业计算面积时采用分块绘画建筑轴线、权属线和外墙线,然后拼接成整体轴线图,连接权属线和外墙线。在整体图上划分各功能区,标注房间标识和共用标识。以下软件自动完成从整体到局部逐级分摊共有面积,检核各层建筑面积、套内面积、共有面积,自动计算各房间面积。经两级检查无误,所有房产测绘成果上传至房产测绘数据库。

表1 某花园广场面积计算统计 m

图3 某花园广场一层平面

5 房地产信息管理平台主要功能简介

房地产信息管理平台由某软件公司提供技术服务,如图4所示,是房屋面积测算软件的延续,上面与房产测绘数据库连接,下面主要开设管理服务4个窗口。4个窗口分别为产权发证中心、产权交易中心、产权抵押中心和房屋信息咨询中心。

1)业务查询功能:本界面菜单下有辅助信息、房屋状况、收费信息、他项信息、查封信息、电子要件、楼盘信息、权利人图片等多种工具查询栏。每个对外服务窗口可以输入房屋幢号查阅房屋的全部信息,为社会提供房屋信息咨询服务。

2)业务窗口管理服务功能:用于产权发证、产权交易、产权抵押窗口办理本窗口业务,有收件、办件、转件、口令等工具按钮。按各自业务窗口的工作流程,每一个报件需经窗口受理、外业初审、科长审核、处长审批办理完结,信息录入房地产信息管理平台数据库。变更信息要专人专项负责入库,纸件签字盖章存档。审批报件就是看报件资料信息是否齐全、是否符合土地、规划及相关规定。初次办理房屋产权备案时要将土地、规划批件等各种合法有效的报件资料交到产权发证中心,录入房地产信息管理平台,后续办理各种报件可查询用。

图4 吉林市房地产信息管理平台主要界面

3)特色功能:主要用于房地产政策法规信息发布检索等。

4)统计报表:汇总各种房地产信息数据,分类统计报表,为政府决策提供服务。

6 结束语

经过近一年多的努力,全市数字化房产分幅平面总图已转绘完成,旧的房产单元档案大部分已存入房产测绘数据库。利用房地产信息管理系统完成了吉林市新开发已竣工项目的房产测绘工作。外业在CORS系统下测绘房产图,内业在系统软件下测算房产面积速度快、成果精度高。房产管理平台运行平稳,服务管理窗口工作效率明显提高,受到好评。大量的房产信息数据,不需要人工统计,在房地产信息管理平台随时可以点出,为领导决策提供了准确可靠的信息数据。但老的电子版房产单元档案存入房产测绘数据库时,还有一些具体问题需要研究解决,更先进的数据库动态更新转换功能有待开发研究。

房产测绘引入CORS系统,极大地方便了房产测绘工作,成倍的提高了房产测绘的工作效率,加快了房地产信息管理系统的创建速度。先进的房产面积计算软件和房产管理软件是房地产信息管理系统的重要组成部分。房地产信息管理系统的创建,提高了房产管理部门的管理水平和服务能力。房地产信息管理系统是房产信息进入城市地理信息系统的直接通道,房产测绘人通过这条通道向社会提供准确、可靠的测绘数据成果,服务社会。

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[2]曹先革,杨金玲,徐廷鹏.WebGIS技术在数字城市规划系统中的应用[J].测绘工程,2009,18(5):38-40.

[3]吕永江.房产测量规范与房产测绘技术[M].北京:中国标准出版社,2002.

[4]吕永江.GB/T 179861-2000房产测量规范[S].北京:中国标准出版社,2001.

[5]王磊.面向对象特征的城市空间数据库动态更新机制研究与实现[J].测绘工程,2009,18(5):65-68.

[6]孙毅中,周 晟.城市规划管理信息系统[M].北京:科学出版社,2004.

Research on creating real estate information management system

LUO Xing-shun1,SH IDa-qi1,HUANG Hai-tao2,WANG Cui-cui2
(1.Institute of Application Technology,Jilin University,Changchun 130022,China;2.Jilin City Real Estate Board,Jilin 131000,China)

This paper discussed the construction p rocessof real estate information management system.Analytical studies about the p roblem sin conversion p rocess from old real estatemanagementmodel to new information management p latform is carried out and solutions to the p roblem s are p roposed.The function and structure of real estate information management system and its realiability and p ractice are introduced.

p roperty mapping;database;management p latform

P208

A

1006-7949(2010)04-0071-04

2010-03-08

罗兴顺(1955-),男,副教授.

[责任编辑:张德福]