我国房地产经济发展趋势分析

黄 冰

摘要：房地产业过去一直是拉动经济增长的一辆马车，为推动我国经济做出了巨大的贡献，然而由于近两年受到全球化经济滑坡的影响，房地产业也经历了从疯狂冒进发展到倾泻式滑坡的巨大动荡过程。本文旨在从房地产开发、国家政策环境等方面，分析研究我国房地产经济发展大趋势。

关键词：房地产；发展；趋势

一、引言

房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体。国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。另外，住宅产业关联度很高。住宅建设和消费与建筑、冶金等50多个相关联，并直接影响家用电器、家具、装饰产品及金融等许多行业的发展，产业连锁增长效应带动相关产业的发展和带动整个经济结构的优化和升级，创造市场相对较大，对国民经济的拉动力十分强劲。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。但投资增幅仍然較大、投资结构不合理的问题依然存在。

二、房地产业经济发展的影响因素分析

1.国家宏观经济对房地产业的影响

房地产具有先于国民经济萧条而萧条，后于国民经济复苏而复苏的特点。根据国家信息中心发布的统计资料，改革开放以来，我国每6－7年构成一个经济循环周期。1999年第四季度经济增长进入谷底，这标志着从1993年开始连续7年的一个完整的循环周期已经完成，从2001年开始，经济运行将进入一个新一轮的稳定增长期。另据国务院发展研究中心的一份研究报告，我国未来20年的经济增长的基本走势是：“十五”期间GDP的增长率在7.0％－8.1％之间，2010－2020年，GDP增长率将降至5.5％－6.6％。房地产发展与宏观经济的发展具有正相关性。宏观经济的持续发展，将对房地产业发展提供强力的支撑，有利于放大房地产上游的生产要素供给总量，并拉动房地产的终端市场需求。因此，未来几年内，宏观经济发展对房地产具有推动和拉动双重效应。

2.地区经济对房地产业的影响

从区域经济来看，房地产业是一个区域差异巨大、级差收益明显的行业。一个区域的房地产业发展的程度必然受到该地区经济发展水平及产业结构状况的制约。一般而言，区域经济增长是随着投资量的不断增加和需求量的持续上升发展起来的。这种投资与需求的增长，必然导致对房地产需求的增加，从而带动房地产业的相应发展。

三、我国房地产业发展趋势

1.土地要素市场的规范化

房地产发展的根本问题是土地的供给和管理问题。没有哪一项生产要素像土地那样稀缺和受到追捧，也没有哪一种产品像住宅那样大江南北、举国上下排队抢购。目前全国用地中房地产开发用地比例已经达到30％，比例不可谓不小，但仍然供不应求，其原因可能是土地没有得到有效利用，或开发商坐等涨价。为提高土地利用效率，政府采取了许多规范和管理措施。2006年10月，出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，主旨是控制工业用地的土地使用率，并没有对房地产市场的土地供应造成太大负面影响，相反，房地产用地比例因此而有所增加。2007年9月，国土资源部先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)和《关于认真贯彻<国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见>进一步加强土地供应调控的通知》(236号文)，严格制止假招拍挂行为，严格按已完成拆除平整的“净地”分宗出让、严格单宗土地出让规模、严格限定土地开发建设时间、加大闲置土地处置力度。2007年10月，国土资源部对土地违法违规问题进行执法检查，重点之一是土地违法违规的第二主体——房地产企业，规范房地产企业的土地开发行为、打击圃地行为。2008年年1月，国务院又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两年的将无偿收回。应该说，目前房地产发展中出现的问题很大程度上是土地的规范化过程。

2.房地产企业集约化求变

我国的房地产行业出现的问题有大的环境变化的问题，也有发展不规范问题，但我国的房地产企业准入管理不严格、对房地产开发商的能力、资质管理不到位、全民搞房地产不能不说是重要的原因。我国的房地产企业整体规模较小，全国有6万多家开发商，行业集中度极低，自然开发能力、管理能力、市场运作能力和抗风险能力较弱，银行信贷自然成为开发商的主要资金来源。此外，房地产市场价格上涨的预期造成需求的泡沫化，购房的非理性、投机、预支消费都加速了房地产价格的上涨，银行房地产按揭贷款、低首付甚至打擦边球做高房价的“零首付”，不仅助长了房地产市场的投机之风，透支了住房市场的正常需求，也推动了房地产企业的暴利行情。而经过这一轮的洗礼，将成为房地产企业生存和发展的分水岭，小的房地产企业、资金实力弱的企业、管理能力弱的企业、市场运作能力弱的企业将失去生存的可能，而大的企业、资金实力强的企业、管理能力强的企业、市场运作能力强的企业将通过兼并重组、项目整合、土地购并做大做强，从而实现房地产企业的集约化经营。可以说，能在这一次动荡中生存下来房地产企业都将有辉煌和光明的未来。