房贷政策对中国楼市的影响分析

孙 奕 李德轩

摘要：金融危机中，中国实体经济受到了严重打击。进入后金融危机时代，如何保证中国楼市健康、稳定发展已经成为社会各界人士共同关注的热点话题。本文将通过对2001年以后我国政策变迁的影响效应做深入细致的研究，从商业、房地产开发商、住房贷款者三个方面来进行实际测量和分析，对我国楼市健康发展提出政策建议。

关键词；房贷政策；住房公积金贷款；住房抵押贷款

后金融危机时代，我国楼市如何发展很大程度上取决于房贷政策取向，因此，研究房贷政策如何影响楼市以及利用这种影响来促进楼市的发展已经成为刻不容缓的工作。

一、我国房贷政策变迁及影响分析

1.2001年－2007年，房贷政策在调整中逐步严格

2001年－2007年期间，央行、人行和银监会等机构相继发布了《关于规范住房金融业务的通知》、《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》和《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，代表国家的房贷政策逐步收紧。这对各类房地产市场参与主体都具有显著的影响。

具体来说，对于购房贷款者而言，购买二套房贷款利率的提高增加了房地产投资者的利率风险，加之房贷首付比例提高，将在一定程度上限制投机性的炒房行为和升级换代的购房行为，并缓解部分金融风险，而对投资和自住性购房行为的影响不大。对于银行而言，从2002年开始，央行连续十次提高金融机构贷款利率水平。这会使作为银行优质收入来源的贷款需求下降，最终使商业银行市场范围缩小，盈利空间降低。但同时，在一定程度上的惜贷行为有利于商业银行规范房地产业金融风险。对于房地产开发商而言，房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力加大；加之资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，致使捂盘销售的开发商付出巨大代价，房地产企业资金链断裂的风险将蔓延。

事实上，虽然从2001年到2007年间我国的房贷政策逐步调整、逐步严格，但是国际热钱的流入、住房刚性需求的增加以及我国楼市良好的发展前景使这一阶段的政策效果并不是很明显，房价一路走高并高位徘徊，房屋需求仍很旺盛。房贷政策调控的效果并不明显。

2.2008年之后，房贷政策呈多元化发展趋势

金融危机的到来使2008年第三季度的楼市显现出加速下滑的趋势。2008年12月，中国人民银行在《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》中下调了住房公积金贷款利率和最低首付款比例。12月，国务院办公厅发布文件为房地产企业提供了多种融资渠道的设想。2009年政府工作报告中也加大对中小户型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。

对于购房者特别是工薪阶层而言，个人房贷利率下限的放宽以及最低首付比例的下調的实际影响将会很大。特别是对中小户型、中低价位普通商品房信贷支持的加大，使得工薪阶层对购房的有效需求增加。对于银行而言，个人房贷特别是二套房贷是商业银行的优质资产，不良贷款率低，利润丰厚。“松绑二套房贷”对于银行而言无疑利好。

在2008年到2009年3月的一年中，房地产开发景气指数总体是呈下滑趋势，但可以看出进入2009年后，我国房地产市场有所复苏。从国家统计局的数据来看，2009年1－3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同增长8.2％。可见，复苏的过程虽然缓慢，但前景依然光明。

二、后金融危机时期促进我国楼市健康发展的对策

随着金融危机余波的消散，我国房价又有虚高的态势，为了防止资产价格泡沫，维护国家经济的健康发展，2010年4月16日，国务院出台最新的房贷政策，针对二套房以上的投资或炒作行为进行严格的打击，一是对二套房实施50％首付，二是对二套房贷款利率以基准利率的1.1倍计算。此次房贷政策力度之大令人震惊，其政策效果也逐渐凸显，在下一阶段，政府调控更应注重平衡调节，使楼市真正走上稳定健康的发展道路。

其一，建立和完善房地产金融市场，不断开拓房地产金融业务，如个人住房抵押贷款业务、房地产证券化业务、房地产保险业务、房地产项目重组与资本化经营业务以及政策性住房金融业务等。

其二，加强对国际流动资金的监管。要充分利用外资优化房地产市场微观结构的功能，构建易进难出的投资体系，在投资年限、税收、卖出机制上增加壁垒。这样，既可以增加房地产业的开放程度，利用外资振兴我国楼市，又可以有效减少其波动幅度。

其三，加强人员培训，提高房贷业务水平。房贷业务的范围广，专业性强，对从业人员的金融理论知识、信贷专业知识等要求较高。因此，针对我国目前房贷相关法规制度不健全，控制风险在很大程度上依靠信贷人员的专业技能和经验的情况，普及其他相关法律知识，以增强在贷前调查、贷后检查中防范风险、化解风险的意识至关重要。