项目运作的市场化模式

文/徐海遨

（作者为仙居新区开发管委会主任）

图/金川

仙 居新区一期项目的市场化运作是指将位于仙居新区内实施裁弯取直工程后的永安溪北岸，东起石牛大桥，南至规划中的永安溪北岸，西至晨曦路盂溪大桥，北起弯陈山脚、东岭下到石牛公路，总用地约2820亩，其中开发用地约1366亩的新区核心区块进行项目包装，把基础设施建设与土地开发相结合，实行公开招标，整体开发。投资商负责仙居新区一期项目的城市防洪、市政等基础设施项目的投资建设，承担拆迁安置费用，同时，依法享有项目范围内开发用地的开发权。

项目以旅游服务、休闲度假、养生居住为主要功能，以体现山水和人文特色，创建国家级生态节能居住示范区为目标定位；总投资不少于40亿元，建设期为8年，其中基础设施项目前3年投资不少于60%，前5年基本完成。项目合作内容主要包括基础设施项目、拆迁安置等公共投入及土地开发。基础设施项目：主要有以裁弯取直为主体的城市防洪工程和道路桥梁、公园绿地、广场停车场（包括地下停车库）、电力缆线等市政基础设施；拆迁安置：主要拆迁安置柴岭下村，人口约1200人；开发用地：可供出让的开发用地约1362亩。

2010年9月29日，仙居新区一期项目土地挂牌出让成功，迈出了项目市场化运作的最关键一步，为加快仙居新区快速发展奠定了坚实基础。相比较传统的土地开发思路而言，仙居新区一期项目市场化运作的发展思路无疑是破解政府性投入不足，加快区域发展的有效途径。

主要做法

树立“创新、规范、公平”意识，积极推进新区一期项目的市场化运作进程。

树立创新意识，着力推进投资体制改革。为了破解新区难题，仙居新区开发管委会不断解放思想，加快探索体制创新，拓宽新区发展空间；改变政府直接融资模式，以项目吸引资金；改变项目建设主体，转变管委会工作职能。土地项目的市场化创新是基于大量的调研和借鉴学习成功经验的基础上进行的。早在2008年10月，仙居新区开发管委会就会同仙居县发改局、财政局、国土局等相关部门主要领导组成调研组对新区项目的市场运作进行调研。通过走访、座谈听取各方意见，梳理出新区建设的制约因素，初步形成“实行大项目运作”、“实行小项目运作”和“自筹资金，自行开发建设”三个操作方案，最后通过比选论证，“实行大项目运作”方案最现实、最可行。2009年上半年，仙居县有关单位组成仙居新区一期项目市场化运作考察团赴山东滨州、江苏汤山、台州椒江等地学习考察项目市场化运作的先进理念和管理经验，形成了项目市场化运作考察报告，为项目市场化运作科学决策提供了坚实依据。

树立规范意识，公开推进项目合作招商。在推进新区一期项目市场化运作过程中，自觉接受纪检监察、财政、审计等部门监督，做到“三规范”、“三公开”。“三规范”，主要是指规范确认项目公共投入估算和设定建设标准、规范编制项目招商方案、规范制定项目合作开发协议及土地挂牌方案。“三公开”，主要是指项目推介公开、项目招商公开和土地出让公开。项目推介公开：2009年1月4日，仙居县委（常委）扩大会议研究并明确了仙居新区的运作模式：大招商，招大商，实行大项目市场化运作。会后，在招商中国网、中国招商网、浙江招商引资网、台州招商网等媒体上发布招商信息，公开向社会推介项目。项目招商公开：2009年7月17日，仙居县委常委（扩大）会议研究通过了《仙居新区一期项目合作开发招商方案》。次日起，先后在多家媒体上发布项目合作开发招商公告，正式公开招商。同时，专门向来仙居新区实地考察的投资商寄发《仙居新区一期项目合作开发邀请函》。协议签订公开：经县政府授权，2009年8月17日，新区开发管委会与上海永固投资有限公司正式签订《仙居新区一期项目合作开发协议书》，完成项目招商引资工作，筹措土地征收等前期费用1亿元。

树立公平意识，依法推进项目土地挂牌。新区一期项目土地挂牌政策性强，社会关注度高，仙居新区开发管委会始终坚持公开、公正、公平原则，依法依规推进项目土地挂牌。一是合力攻坚，扎实做好土地挂牌前期工作。2010年1月起，按法定程序完成一期项目控规修编，提出创建国家级生态节能居住示范区的目标；积极向上争取土地指标，获批土地农转用694亩、林地87.9亩；整合力量，落实责任，认真开展政策处理工作，截止到项目土地挂牌前，新区一期项目范围内土地征收工作全部完成。二是合理合规，认真制定土地挂牌方案。为使新区一期项目土地挂牌充分体现“公开、公平、公正”原则，仙居新区开发管委会会同相关部门从政策研讨、沟通对接、意见征求等入手，合理合规地制定土地挂牌方案，在借鉴外地土地挂牌出让先进经验的基础上，征询了上级专业部门和县领导的意见和建议，积极与签约开发商和本地房地产开发企业进行沟通，完善了项目土地挂牌方案。2010年8月8日，仙居县委常委（扩大）会议顺利通过新区一期项目土地挂牌方案。三是公平公开，有序推进项目土地挂牌工作。为使开发商全面深入地了解仙居新区一期项目，提升项目开发的整体效果，在土地出让程序中，设置了项目说明会和项目开发思路评审会，通过项目开发思路评审的开发商才有资格参与土地摘牌。2010年9月29日，仙居新区一期项目开发用地挂牌出让工作圆满完成。

市场化运作的重要意义

吸引外来战略投资者参与基础设施项目建设，对于仙居新区实现借力发展意义重大。首先是加快推进仙居新区建设：一是缓解政府投资压力。实行项目市场化运作就是搭建平台，解决政府性项目融资难的问题。二是转变政府职能。投资商参与仙居新区建设后，新区开发管委会就能从繁重的建设工作中脱离出来，着重做好土地报批征用、拆迁安置等保障服务和规划研究监管工作，确保仙居新区建设效果。三是加快新区建设进程。政府部门作为投融资主体，受政策变化等因素影响较大。如果实行项目市场化运作，项目基础设施建设由政府行为转变为市场行为，能有效解决政策、资金等问题，加快推进新区建设，实现双赢。四是提升新区建设品位。投资商受让项目后，充分发挥人才优势，聘请国际国内优秀策划设计、管理和营销团队，发挥技术专长，不仅引进资金，更多地引进人才，引进先进的创新理念，着力打造体现自然山水和人文特色的高品位精品项目。

更重要的是，新区建设将促进仙居经济发展。一是促进工业经济发展。推进仙居新区一期项目建设，将拉开城市框架，使仙居城区与经济开发区无缝对接，为经济开发区提供居住、休闲、服务等生活配套设施，促进工业经济发展。二是促进旅游产业升级。通过建设旅游休闲服务项目，为旅游者提供健全、周到的服务和舒适、休闲、优美的居住环境，提升仙居县旅游休闲产业的核心竞争力。三是促进第三产业快速发展。仙居新区一期项目总投资约90亿元，必然拉动房地产、建材、饮食服务、商贸业等相关行业的快速发展。