深化楼市调控需要各方“亮剑”

徐炉清

深化楼市调控需要各方“亮剑”

徐炉清

2010年9月29日“金九”结束之际，国家再次推出第二轮房地产调控措施，强调各地要加紧出台实施细则。在中央出台严厉的调控措施半年以后，“地方诸侯”终于有所行动了，调控的实施细则千呼万唤还是出来了。北京、深圳、上海、广州等十三个城市紧锣密鼓相继推出了以“限购”为主调的地方调控实施细则。但最好的政策也不能是写在纸上、停留在文件上，关键还在于落实，决不能重蹈前几轮调控的覆辙。说到底就是调控所涉及到的部门和人员要做到联动和互动，重在提高执行力，措施一一贯彻落实，同时堵塞漏洞防止可能出现的种种规避政策的行为。

一、地方政府。地方政府是调控的具体抓手，起着承上启下的作用。按照住建部等三部门的要求，当前加大对限购措施等调控政策的告知力度。应该扎扎实实做好落实工作，不能缺位。对此，省一级人民政府应当细化“国十条”，全面明确省级人民政府应该负担的责任。已经出台实施细则的城市，要尽快将条款变成实际行动。还没有出台细则的，不论房价是否过快上涨，都要按照国家部署，结合本地实际制定可操作的实施细则。地方实施细则要细，要更具有操作性，明确“限购”、“差别化信贷政策”等重要措施。从行政手段上控制购房，釜底抽薪，扬汤止沸，让投机投资性需求从源头上得到抑制。同时实施细则还要把住房保障任务一并考虑进去，做到在一手抓调控的同时一手抓保障住房的建设落实情况，例如今年住房建设计划和用地供应计划的落实、中小套型普通商品房和保障性住房建设计划和供地计划等，做到从根本上抑制投资需求和平抑房价的目的。如果在房地产调控大势所趋这个强烈的背景下，省级政府仍不作为，既不出台实施细则，又任由房市泛滥成灾和房价高涨，那住建部等三部委就要启动实质性的约谈，参照安全生产问责制度或者仿照“双规”制度，要动真格，排出时间表和处罚措施。同样，市、县级人民政府，也要按照级别和职能，在省级的规定内制定适合本地的措施，防止投机者从一线城市转移到二、三线城市寻找新的投资空间，稳定当地房价，提升市场预期，保持本辖区内调控到位，做到全省一盘棋。

二、银行部门。也许是受上有政策下有对策的影响，信贷政策刚一出台，规避和应对的招数五花八门：一是以没有贷款买过房的父母名义买房，或者干脆办个假离婚由一个家庭变为二个家庭；二是先卖掉一套房再贷款，有些银行就可以将这套房算作“第二套房”贷款；三是在已有二套付清贷款的房的前提下，用这二套房作抵押，银行同样会给低利率的；四是在无法通融的情况下，动用公积金贷款；因为公积金贷款还没有限制套数。窥一斑而知全身，由此可以想像投机者在信贷方面的其它“对策”。要调控房地产市场，最关键是抑制个人投机炒作，而暂停发放三套及以上住房贷款作用比较大。此次调控措施就有完善差别化的住房信贷政策，各商业银行第三套房“停贷”、二套房首付不低于五成、没有“相关证明”的不给贷等等。这是对“国十条”的进一步细化和量化，可操作性更强了。这就要求银监会和各商业银行保持抑制投机性需求的高压态势，在银根紧缩的措施上更加完善，不给漏洞可钻，不让打擦边球，做到“一刀切”。具体要求一是既认房又认贷，确保房贷相一致，坚决杜绝第三套房的贷款行为。二是不得变相贷款，控制住房公积金贷款，消费性贷款一律不得用于房贷。三是银监会要大力支持，全面开通与外省市住房信贷查询系统，使购房人信息一览无遗，方便银行操作。三是各商业银行要以大局为重，全面执行有关信贷差别化政策，同时抑制投机性需求和刚性需求，进一步压缩炒作空间。四是对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

三、开发商及经纪机构。在房地产调控中，除了政府相关部门外，开发商及经纪机构也是一股不容忽视的力量。由于信息的不对称，购房者一般都处于天然的弱势地位，房地产交易双方往往变成开发商及经纪机构唱“独角戏”，主导着整个交易行为。所以，调控政策成败与否，与他们的作为息息相关。房地产经纪机构本应是帮助买卖双方解决供需矛盾的中介机构，是搞活房地产二、三手市场的中间力量，是靠合法经营以获取佣金维持生存的。但现在社会上的一些经纪机构都是家猫养成了狼，见利忘本，专门钻空子打擦边球，特别是在房地产调控中唱对台戏。面对着国家的一轮又一轮调控，他们“稳坐钓鱼台”，搞“上有政策下有对策”的把戏，兴风作浪，为高企的房价推波助澜。他们肢解政策、断章取义，知法犯法，公开唆使出卖方抬高房价，低进高卖吃差价，甚至怂恿客户签订“阴阳合同”等。这些行为对于消费者了解真实市场及市场变化有动向和变化的幅度有非常不利的影响，严重侵害了购房者的利益，也影响了国家的税收政策。这些频频出现的不和谐音符，干扰了正常的调控措施，严重扰乱了房地产市场秩序。为确保调控取得成效，有必要对开发商及经纪机构进行动态、追踪管理，对没有取得合法资质的坚决取谛，对有不良行为记录的进行警告、直至限制其业务范围，对恶意规避政策者一律严惩不怠。这就要求，房地产销售和经纪机构要配合当地的调控政策，加大对限购措施等调控政策的告知力度，加强自身职业道德修养，做到令行禁止。具体要求是房地产开发企业、房地产经纪机构应当在销售现场、经营门店显著位置标示限购措施的主要内容，并加强对员工的管理和培训。房屋销售人员、经纪人员应按照诚实信用原则，如实准确告知每一位购房者相关政策并作出必要的风险提示，避免造成不必要的退房纠纷。对于因政策造成的退房，开发商及经纪机构应本着公平、合理的原则进行协商解决。

国人的心态普遍是买涨不买跌。

四、购房群体。一般来说，国人的心态普遍是买涨不买跌，尤其是吃了几次调控后房价飞涨的亏后，这种恐慌性购房就变得更加明显。现在很多潜在消费者仍对这次中央与地方同时出台的新政心存疑虑，怕难以奏效，最终吃亏的还是自己。但无论如何，国家出台政策的目的就是为平抑房价，是为购房人的切身利益出发的。因此，购房人要理解并配合国家的调控政策，没有条件的可以暂时不买房，不能给经纪机构忽悠自己的机会。但如果一定要出手的话，购房人应当详细了解房地产调控政策，重点是本地区限购住房套数的相关规定，防止因对政策的不了解而产生经济和法律风险。在全面衡量政策决定购房后，就应当如实准确申报家庭组成情况及住房情况，防止因申报情况与实际不符导致不能办理房地产登记等现象的发生。不要轻信房屋销售人员、经纪人员所谓的“规避建议”或“帮助规避”的承诺，更不要采用假证件、假材料等方式购买住房，这类购房行为会造成购房家庭重大经济损失。因为天上不会掉馅饼，羊毛还是出在羊身上。购房人对于限购等政策不明时，应通过正当渠道向当地主管部门咨询。发现违法违规售房行为的，应及时向有关部门举报。

五、房地产主管部门。城市房地产主管部门是房地产政策的具体制定和执行者，也是老百姓获取房地产权威信息的部门。从国家住建部到市（县）房地产主管部门，在房地产调控中一直是百姓关注的焦点，其作用也是不可估量的。所以，在这轮多管齐下的调控中，房地产主管部门一定要有所作为，做调控的中坚力量。具体做好目前三个工作：一是坚决执行当地的“限购”政策，尽快细化和完善有关限购的具体措施和核查程序，完善房屋买卖合同网上备案制度。严格按照政策操作，对可能出现的如请人代购或以父母名字等变相购买第三套房的规避行为予以明辨，不符合规定的不予登记。二是对开发商和经纪机构的监督和处罚，严肃查处房地产开发企业和房地产经纪机构违法违规行为，规范房地产市场秩序。加强对房屋销售环节的监管，加大住房交易市场检查力度，对开发商的各种“潜规则”及经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为进行查处。三是信息系统建设，要做好宣传解释工作。从一些出台了限购套数的城市执行情况来看，由于个别购房人超出当地规定的家庭限购套数，新购住房无法办理合同备案或房地产登记，引起了一些经济和法律纠纷，给购房人带来了重大风险。除此之外，还出现了投机者以好处费要求他人代购第三套房的现象等。由此可见相关部门宣传工作滞后，解释工作没有及时跟上。为此，应运用各种宣传形式加大对房地产调控政策的宣传力度，大张旗鼓宣讲当地出台的实施细则，做到家喻户晓。具体一是在媒体宣传，做到报纸有字、电视有声，网络有文。二是相关部门自身的宣传，比如横幅广告、宣传小册、触摸屏等等。

从各方面反馈的信息来看，此次新政有了一定的效果，所以人们普遍希望这次细化的调控措施能得到很好的实施。要使本轮调控达到成效，调控能否进行到底，地方有没有作为，调控涉及到的这些部门又能不能一一落实出台的实施细则才是关键所在。只有相关部门和群体都动起来，此次的楼市新政之路才会走得顺畅。所以，当务之急还是要坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，深化、强化各项调控措施，加大政策执行的监督力度，切实稳定住房价格，促进房地产市场平稳健康发展。

中共十七届五中全会为今后五年国民经济和社会发展确定了“调整结构、改善民生”的发展基调。而作为同经济和民生都密切相关的房地产业，无疑也将面临调结构的重任。