陕西省人口迁移与稳定房地产市场价格问题思考

尚宇梅，孙怀生

（西安财经学院工程管理系，西安710100）

陕西省人口迁移与稳定房地产市场价格问题思考

尚宇梅，孙怀生

（西安财经学院工程管理系，西安710100）

根据第五次人口普查资料分析陕西人口迁移的特点，通过人口迁移驱动因素及对迁入地房地产价格影响的研究，提出建立由市场调节陕西省人口迁移的机制，进而达到稳定房地产价格的目的。

陕西省；人口迁移；市场调节；房地产价格

人口迁移是指人的居住位置在地理空间中的移动，包括城乡之间、城市之间和国家之间人居住位置的移动。[1]作为一种与社会、经济发展密切相关的社会现象，人口迁移一直都是城市发展研究的重要内容。改革开放前，我国一直实行以户籍管理为核心、严格控制人口迁移的政策，据不完全统计, 1950～1982年间，全国省际迁移人口约为3000万人，年均约90万人。[2]改革开放后，经济的快速发展激发了人口迁移活性，通过对全国第五次人口普查资料研究，1995～2000年,全国迁移人口总量达到12466万人，比1990年第四次人口普查时增长了2.65倍，其中省际迁移人口规模达3398.12万人，年平均迁移规模约为679.6万人，标志着中国正在步入人口迁移的“高能力时期”。[3]

一、人口迁移的驱动因素及对迁入地房地产价格的影响

1.人口迁移对迁入地房地产价格的影响。人口规模不仅是城市规模的主要衡量标准之一，也是影响房地产需求的主要因素。美国人口学家埃弗雷特·S·李（EverettS.lee）认为人口迁移具有如下特征：人们的迁移行为是由与迁出地相关的正因素和负因素、与迁入地相关的正因素和负因素、介入障碍和个人因素共同作用的结果。根据李的“四因素”迁移模型，对于高端服务业和房产投资者来说，房价上涨意味着投资机会增多，因此房价上涨对他们形成了迁入地的正因素，吸引他们迁入；而对于小商业、餐饮业和娱乐业等低端服务业者来说，房价上涨会导致经营成本上升，从而对他们形成了迁入地的负因素，限制他们迁入；此外，由于对刚就业的大学生和其他外来青年劳动者来说，拥有住房是就业后的首选目标，过高的房价收入比会降低城市对他们的吸引力，从而对人才引进产生不利影响。

2.人口迁移的驱动因素。20世纪50年代唐纳德·博格提出的“推拉理论”认为：从运动学的角度，人口流动存在两种不同方向的作用力，一种是促使人口流动的积极力量，另一种是阻碍人口流动的负面力量；其中积极的力量又可分为推力和拉力，推力主要是自然枯竭、农业生产成本增加、农村劳动力过剩导致的失业和就业不足、较低的经济收入水平等；而拉力则主要是较多的就业机会、较高的工资收入、较好的生活水平、较好的受教育机会、较完善的文化设施和交通条件、较好的气候环境等。[4]因此，人口迁移的动因是迁入地和迁出地经济、社会等方面的差异。

二、陕西省城市化进程中的人口迁移

改革开放以后，随着东部沿海地区经济的起飞，陕西省境内人口大量涌向东部发达地区。但是，随着陕西经济开放程度的加深，农村人口向城镇迁移的步伐也在加快，周边省份尤其是河南、青海、甘肃、内蒙古等地区也有大量人口迁往陕西。据第五次人口普查资料显示，2000年11月1日零时陕西省3605万常住人口中，共有迁移人口340.56万人，占全省常住人口总数的9.5%；且迁移人口居住地主要分布在西安市、渭南市、咸阳市、宝鸡市（四市共占58%），如图1所示；出生地为省内的迁移人口居住地主要选择在西安市（占19%）、渭南市（占15%）、咸阳市（占14%）、宝鸡市（占10%），如图2所示；出生地为省外的迁移人口居住地主要选择在西安市（占49%）、宝鸡市（占12%）、咸阳市（占11%）、渭南市（占9%），如图3所示。导致陕西省人口迁移的原动力除了大量农村剩余劳动力的存在和城乡与地区间收入的巨大差异外，陕西省人口迁移的原因如下：

1.学习培训。陕西学习培训迁移占迁移总量的20%，在社会原因中居于第一位。因学习培训迁移到西安，主要由于陕西的教育资源不均衡所致：西安市拥有优越的中小学教育资源和密集的高等学校，陕北、关中地区依靠资源先富起来的一批人，望子成龙的心态促使他们在西安市投资置业将孩子送到西安学习，他们主要选择西安市中心区和近郊区拥有教育资源的区域安家，并按照链式迁移模式而形成规模。

图1 陕西省迁入人口分布比例

图2 出生地为省内的陕西省迁移人口分布比例

图3 出生地为省外陕西省迁入人口分布比例

2.务工经商。城市基础设施的不断改善和城市经济的多元化加快了城市吸纳劳动力的能力，一方面，城市通达性的提高和城市空间范围的不断扩大，使城市容纳外来人口的潜力进一步增强；另一方面，随着城市经济第三产业比重的增大，城市吸纳各类型劳动力的能力也显著增强，在诸如建筑、城市清洁、低端服务业等领域，农民工甚至成为城市劳动力的主力军。特别是陕西积极开展对省外招商，“会展品牌”作用逐步显现，外省在陕投资形成务工经商人员为陕西人口迁移的第二原因，约90%的资金投在关中地区（西安地区约占全省的60%，两个国家级开发区则占西安地区的43%），陕南、陕北仅占10%左右。

3.随迁家属和投亲靠友。我国最为普遍的迁移方式属于链式迁移，迁移者迁移决策主要从亲缘、乡缘、人际关系网获取迁入地的信息，而不是依靠政府和市场；所以，社会关系网络成为目前我国流动人口空间选择的主要影响因素。随迁家属是附属于家庭中迁移决策者的被动迁移者，投亲靠友是介于主动与被动之间的迁移者，西安市随迁家属和投亲靠友占迁移总量的10%左右。随迁和投靠迁移者中妇女和儿童比重很高，0～14岁的少年儿童占46.3%。

4.拆迁搬家。西安是一个具有三千多年建城史的古都，特别是唐长安以丰富的文化创造力和开放包容的姿态在东西方文明史上占有重要地位，这为西安建设具有东方神韵的人文城市提供了重要根基。“唐皇城复兴计划”的启动，旧城改造、住宅新区的开发和市政建设的迅速发展，西安将通过行政中心外迁、降低老城区人口和建筑密度等办法，将老城区45万人口的居民外迁浐灞新城。新城总规划面积为129平方公里，将承载90万人口。因此，拆迁搬家大多属于城市内甚至社区内行为，所以在省际迁移中份额很小，仅占迁移总量的9%。

5.工作调动和分配录用。工作调动和分配录用是以干部和知识分子为主体的迁移，受教育程度越高，发生迁移的可能性越大。对于陕西省内迁移人口，初中以上文化程度迁移发生率较大，大学本科以上文化程度迁移70%迁入地选择在西安市，91.6%选择在西安市城市中心区；对于陕西省外迁移人口，初中及以下文化程度和大学本科及以上文化程度成为人口迁移的两个集中团体，九成人员选择在西安市城市中心区和近郊区，这一方面是由于西安市作为省会城市高等学校众多，吸引了大批异地学子来西安求学，另一方面也说明了西安市为迁移人员提供了大量的就业机会，在经济发展的市中心为大学生们提供了展现实力的就业平台；西安市经济的快速发展和第三产业的升级，为具有一定职业技能的人员提供了建筑、运输、餐饮、宾馆、服装、家政服务等服务行业的就业机会。同时，近年来来西安投资办企业的外商和企业主不断增多，专业技术人员、公司办事人员和有关人员的工作调动也是人员流动和迁移的主要原因。

三、正确引导陕西人口迁移，稳定房地产价格

按照适度人口理论，一个城市的可持续适度人口要与当地的经济、社会、环境三方面相互协调。为了控制城市人口的有序增长，充分发挥市场通过价格机制调节人口迁移方向的作用，应探索建立由市场调节人口迁移与房地产价格的机制。

1.地方政府应加强对人口合理目标的综合调控。地方政府必须从当地的经济、社会、环境三方面认真研究，从城市允许达到最大生产率和最大个人、社会福利时所能容纳的人口；教育、健康、交通、住房等社会生活各方面主观上达到市民最大满意度，客观上符合经济发展水平时所能容纳的人口；合理利用资源、保障生态环境物质能量循环相对均衡和满足市民消费水平逐步提高的条件下，追求城市社会协调发展所能承载的人口等三方面确定城市不同时期的适度人口规模。适度人口规模是城市管理者管理城市的依据。

2.借鉴国内外人口迁移的历史经验。在市场经济条件下,人才的流动也是遵循最大利益原则规律的。西安市应采取鼓励人口“双向迁移”的政策，即鼓励陕北、陕南贫困地区的低技能的劳动力迁移到东部地区，以缓解当地人口压力和环境压力，而鼓励中东部地区受过良好教育的专业技术人员迁入西安市。可以借鉴美国西部开发时政府的策略,加利福尼亚的金矿及淘金热吸引了欧洲大量移民，前期的移民是靠利润的诱惑和市场自发作用吸引的，而后期政府的引导对西部地区的移民起了重要作用。从1784年至1832年，联邦政府连续颁布了6个出售西部土地的法令，售地限额由640英亩降到40英亩，每亩市价由2美元降到1.25美元。1862年5月林肯政府颁布了“宅地法”，土地的廉价出售和低价租赁吸引了大量移民去西部定居。移民富有开拓精神和冒险精神,对美国西部的开发起了重要作用。[5]其次，也可以借鉴我国东部沿海地区吸引人才的方法，即为各类人才提供优越的物质待遇以及良好的生活条件和工作环境。为了鼓励理性的、合理的人口迁移,政府应制定宽松政策,引导人口迁移方向，使陕西省人口分布更加均衡，促进陕西经济的可持续发展。

3.实施户籍制度创新。走在户籍改革前列的广东、辽宁、福建、厦门等省市在进行城乡户籍统一的工作过程中，无一不是以具有合法固定住所作为落户的基本条件,逐步放宽大中城市户口迁移限制。广东2004年以前，外来人口集中的广州白云、东圃、芳村、海珠南部等楼盘以“可以办理蓝印户口”为卖点，成功吸引外来置业者。但是2003年底，广州市公安局却因为外来人口的大量涌入所造成的方方面面的问题于2004年1月1日起，取消了购房入蓝印户口的政策。该规定一出，广州全市的楼盘均受到不同程度的波及，白云、东圃等区域的楼盘即使立刻应急推出促销优惠，影响仍旧无法完全弥补“取消蓝印户口”所造成的成交量下跌。不少开发商坦言户籍政策对楼市繁荣起到的刺激作用不容小视，“购房入户”对于外来购房者而言是极大的鼓励。厦门在2003年时，将先前执行的购房落户政策进行了调整，落户房屋面积从45平方米一举调整到80～150平方米，给厦门的房地产市场带来极大的震动，特别是在政策颁布期间在建的商品房项目，因为政策的出台，导致一部分不符合面积要求的商品房滞销，厦门岛内也引发了开发商关于今后开发房屋面积定位和如何开展市场营销的激烈讨论，随后亦引起了房地产开发商的“洗牌”运动。这些宝贵经验对于陕西户籍制度的改革和稳定房地产价格具有指导意义。

西安经济技术产业开发区、高新技术产业开发区也已经尝试了购房落户政策，经开区的准入标准是房总价20万，不论付款方式，购房者只要有固定工作，即可连带直系亲属一并立户，可以说这个门槛相对于目前西安市的房屋均价和市民普遍的购房预算来讲还是成正比甚至稍低的，所以经开区的部分开发商是最早以“购房落户”为噱头来进行宣传的。总结经开区多家楼盘针对陕北、西安周边地市置业者所进行的宣传，“买房落户口”无疑成为这部分目标客户选择经开区房屋的重要理由。而高新区准入标准30万，且要求购房者一次性付清全款，抬高了购房者的门槛，以高新区成熟的区内环境和以吸引高素质人才为标准，高新区的购房落户政策在执行的几年来，同样为拉动区内房地产事业的发展做出了巨大的贡献。

陕西各地方政府应实施有利于本市发展的购房落户政策，不同区域在对于外来人口准入购房标准、文化程度的要求方面可以和区域的产业发展相联系，真正起到引导人才流动的作用，只有这样才能既保证了迁移人口的理性选择，也避免了迁移人口盲目迁移过于集中所导致的城市混乱，真正实现由市场调节人口迁移、由市场调节房价，促使陕西省各市在适度人口规模的前提下，房地产业健康发展。

[1]许学强,周一星,宁越敏.城市地理学[M].高等教育出版社，1997:38.

[2]邓文胜.我国人口迁移及其对社会经济的影响[J].汉江论坛，2000,(9):91-93.

[3]丁金宏,刘振宇,程丹明,刘瑾,邹建平.中国人口迁移的区域差异与流场特征[J].地理学报,2005,(1):106-114.

[4]刘家强.人口经济学新论[M].西南财经大学出版社，2004：102-106.

[5]王春艳,吴老二.人口迁移、城市圈与房地产价格[J].人口与经济,2007,(4):63-65.

[责任编辑：陈合营]

C 924.2

A

1002-7408（2010）11-0070-03

陕西省社会科学联合会资助项目（08 Z 031）；西安财经学院资助项目（07XCK19）。

尚宇梅（1965-），女，西安财经学院工程管理系主任，教授，研究方向：工程项目管理、房地产开发与经营，孙怀生（1965-），男，西安财经学院工程管理系讲师，研究方向：工程项目管理。