上海市保障性住房建设现状浅析

■ 陈宏宇 Chen Hongyu 邵 平 Shao Ping

0 引言

保障性住房的供应对象为城市中低收入家庭。建筑面积和建筑造价受到严格控制，但保障性住房作为人类居住生活的物质载体这一根本属性没有改变，同样要为居住者提供一个良好的人居环境。日前第六届“上海市优秀住宅”评选特别增设了“优秀保障性住房奖”，旨在鼓励开发设计者和建设者致力于解决中低收入者住房问题，积极参与保障性住房建设，为百姓办实事。此次入围优秀保障性住房奖的项目共30余项，主要是配套商品房项目和少量经济适用房项目。从中我们看到上海市保障性住房的建设质量近几年有了很大程度的提高，然而由于受到建造经费和现实条件的限制，还存在不少问题需要解决和提高。一些有争议的问题还是不同程度的存在，还需要在今后的住宅建设中加强。

1 保障性住房建设现状

此次优秀保障性住房奖主要从建筑规划、房型设计、绿化环境、节能环保等4个方面考察参评的保障性住房。通过建设企业的项目情况介绍和现场踏勘，我们发现大部分参评的保障性住房均有不错的表现，但个别项目也存在一些问题。

1.1 建筑规划

大多数入围的保障性住房，能够按照城市总体规划的要求，根据地块的特点和场地情况科学设计，灵活布置，合理布局，功能完善；配套设施齐全，规划设计、房型设计符合节地原则；交通组织简捷合理，道路分级明确，小区内道路通而不畅；立面造型简洁现代，与周围环境协调；能够在控制容积率的条件下使建筑单体、组团高低错落，形成有变化的天际线和居住空间。但部分项目由于建设经验不足，在处理阳台形式、空调室外机统一隐蔽设计、建筑色彩的选择和物业维护管理等方面缺乏经验，需要提高。

1.2 房型设计

参赛的保障性住房项目，平面设计紧凑，面积分配恰当，功能齐全、合理；动静分离，洁污分区明确；大部分户型平面设计（开间和进深）符合土地节约原则；各项技术指标满足现行标准、暂行规定的要求。但一些项目在住宅房型的实用性设计、精细化设计、节能节地方面考虑不是十分充分，南向楼梯间、北向客厅的设计个别存在，需要改善。

1.3 绿化环境

绝大多数项目，绿化布局合理，均好性强，具备中心绿地，有主要景点的景观设计，对老人、儿童的活动、健身、休憩场所都有所考虑。好的配套房小区在景观环境方面丝毫不逊于商品住宅小区，乔木、灌木、草坪配植合理，景观层次丰富，充分利用地形、地貌营造有主题、有特色、具有居住氛围的小区绿化景观，打造宜居的居住环境，如上海民诚置业承建的徐汇馨苑，绿地集团承建的闵行银河新都，安祁房产公司承建的安居·古浪新苑，金山新城区建设发展有限公司承建的海尚馨苑等，在环境绿化方面的贡献值得学习。但部分项目的环境绿化仅完成了绿化指标，乔木、灌木、草坪搭配不合理，草坪面积过大，绿化景观单一，绿化效果差。

1.4 节能环保

保障性住房的设计建造能够在满足基本居住功能的条件下，按照建设节能省地型住宅的要求注重四节一环保，在允许的条件范围内采用适用、安全、经济、成熟的技术、材料、设备和产品，满足现行节能环保的规范条文要求，一些住宅小区采用了太阳能技术（太阳能路灯，太阳能草坪灯），在临街、噪声源大的区域采用了通风隔声窗。但从总体上讲，保障性住房在节能环保方面对新材料、新技术的应用不多，科技含量不高。

2 保障性住房建设存在问题的思考与建议

根据保障性住房建设的现状，结合现场踏勘的实际，我们提出以下几个方面的问题、思考和建议。

2.1 单元户型

2.1.1 主卧室的开间

合理的开间，模数化的设计是精细化设计的基础。传统的卧室开间为3 300mm、3 600mm（图1、图2）,如何确定小户型的卧室开间呢？我们试以1 2 m2主卧室进行比较。

通过分析我们可以看到，3 300开间的卧室（图1）在除去维护结构+面层（3 0 0）、床（2 1 0 0）、必要的走道（600）占用的空间后，只能在床的对面摆放3 0 0宽的家具（电视柜），考虑到保障性住房住户购买液晶电视的可能性较小，300宽的家具摆放电视就比较紧张，不实用了。3 600开间（图2）在保障性住房的居室中又相对过于宽松，且进深相对较小，不能摆放写字桌，不够经济。建议主卧室采用3 450的开间（图3），相同最小使用面积条件下可以满足摆放写字桌、电视柜的要求，人行走道宽度也满足条件，交通面积经济，适用性强。

2.1.2 户型平面设计

节能省地是当今住宅设计所倡导的主题，这一主题对土地稀缺的上海显得尤其重要。在住宅平面设计中，主要做法是加大进深和选择合适的体型系数。从提交的户型平面中我们发现现行户型设计在节能省地方面主要问题有：

图3 3 450mm开间

图4 户型1(南向开口过小，北向开口过大)

(1)南向两个住户间为满足四明设计采光通风的需要而做的开口过小，有的轴线尺寸仅900（一般1 800～2 100为宜），这样狭长的开口不仅采光通风难以达到效果，也存在一定的安全隐患（图4）。

（2）北向采光通风的开口有的过大，不利于土地的经济利用（图5）。

（3）北向客厅（起居室）还不同程度的存在，不利于使用与节能。

（4）南向楼梯在个别项目中还在大量应用。个别项目为了取得一条道路两侧住宅都可以进出的效果而采用了南向楼梯，这样南向比较好的、本就紧张的采光面就被占用了。

2.1.3 住宅户型设计

近年来随着房地产市场的火爆以及对居住品质的关注，住宅户型的设计有了很大的提高。在某种程度上讲，住宅户型的设计基本上有了相对固定的模式，功能分区、动静分区、洁污分区、干湿分离等理念在现有的户型设计中都能够有很好的体现，但作为保障性住房来讲，由于受面积指标的限制，在满足上述要求的同时，必须考虑在有限的空间内尽最大可能满足住户的使用要求。这就需要我们在现有的空间内充分挖掘潜力，注意细节的设计处理，节约使用面积。可通过充分利用零碎角落，细分储藏空间（如考虑门厅鞋柜的设置，过道壁柜、顶柜的设置，阳台储藏空间的设置等），合理采用空间复合（如厨房的开敞部分和餐厅空间的复合，卫生间洗脸台操作空间与卧室入口处的空间复合，过道交通空间与壁柜门扇开启空间的复合等），使保障性住房更加经济适用；可通过加强厨房和餐厅的精细化设计、卫生间的精细化设计、住宅室内综合管线设计来达到居室空间的精细化设计。

2.2 建筑外立面空间

2.2.1 阳台

阳台是户型中必不可少的使用空间，也是住宅立面设计中营造灵动变化的建筑空间所必不可少的活跃元素。从使用功能讲，阳台具有家务操作、晾衣晒被、纳凉、休闲等功能。南向阳台在设计建造阶段基本上是不封闭的，然而在交付使用后，许多住户都会出于各种目的将阳台封闭，尤其是保障性住房的使用空间比较紧凑，将住宅阳台封闭几乎成了保障性住房住户入住后必不可少的装修程序，而每户居民封闭阳台的方式不尽相同，这就会造成破坏原有住区空间、景观的问题（图6）。因此，政府相关部门出于让利于民和管理方便的考虑，建议将阳台在交付使用前统一封闭。从踏勘现场情况看，未封闭阳台多采用铸铁栏杆形式，时间久后较容易锈蚀，且住户入住后封闭不易，形式难统一（图7）。考虑阳台封闭的开发商在贯彻阳台封闭这一政策时普遍做法是采用混凝土栏板，这就使本来就相对缺少变化的住宅立面更加缺乏新意，整个住区空间单调呆板。建议开发设计单位在设计阳台时应按封闭阳台考虑，交付时暂未封闭的阳台应考虑住户入住后封闭阳台的使用需求，预留设备构件；封闭阳台的设计应从住宅单体的整体立面效果出发，注意立面虚实对比，维护结构采用虚实结合的栏板，封闭后可增强外立面空间的变化与对比（图8、图9）。

图5 户型2(北向开口拼接后2 800×2=5 600，过大)

图6 阳台—随意封闭，阳台外晒衣

图7 阳台—铸铁栏杆阳台，不利于封闭

2.2.2 空调机的设置、围护形式

室外空调机位统一设置后有利于建筑单体的外立面整洁有序和住区整个居住空间的协调统一。现在的小区都采取了统一的空调室外机位设置，有的为了立面效果采用百叶封闭、栏杆栏板虚实结合的维护方式等手段在外立面设计上确实取得了不错的效果，但是随之也带来了一系列问题，空调室外机的工作最好有两个方向通风，而有的空调封闭百叶过于紧密，导致夏天温度过高而使室外机停止工作（图10）。有的封闭百叶对室外机的安装、检修不利，住户在使用时出于方便、安全的考虑又不得不采用钢支架将室外机贴挂在外墙面上（图1 1）。两户阳台间的空调机位在阳台未封闭时往往利用共同的外侧边和各自的内侧边使室外机正常通风工作，而住户封阳台后内侧边通风就不能利用了，只利用外侧边通风就容易产生问题，因此设计方在设计时要充分考虑将来的使用需求，为住户提供方便。

图8 阳台—栏板虚实结合，封闭较易

图9 阳台—栏板虚实结合，封闭与不封闭对比

2.2.3 建筑色彩

图10 室外空调机—百叶封闭设计(过密)

建筑可以通过形式、质感、色彩三要素来表达。其中色彩是最有冲击力和表现力的因素，在现代设计中是最经济的表达手段及语言，同时它还能反映相应历史时期的思想、意识、观念。准确到位的色彩设计，可以优化城市环境，改善生活质量。康定斯基说：“色彩隐藏着一种力量，虽然少为人们所感觉，但却是真实的、显著的，而且感应整个人体。”

图11 室外空调机—百叶封闭过密使用后

居住建筑建设规模大，使用时间长，对城市面貌影响较大，若先天考虑不周会给后天的弥补带来很大的麻烦，因此，对居住建筑色彩进行设计与规划，可以有效地美化城市环境、避免色彩污染。目前，我国城市对居住建筑色彩的设计与规划普遍不够重视，这在一定程度上妨碍了城市色彩的整体和谐。

居住建筑色彩是市民生活、休息环境的重要景观成分，对于大面积规模建设的居住区要求具有温暖、轻松、愉悦、安全的色彩环境，对于大体量的高层居住建筑要求具有稳重、和谐、明朗的色调。人们在居住建筑色彩的选择上普遍倾向于高明度、低彩度的暖调色，这样的颜色会给人带来健康、明朗、安全、愉悦、轻松、温馨的感觉，符合人们对居住环境的心理审美要求。

居住建筑色彩的设计与规划应该体现地方特色。今天，千篇一律的城市面貌已引起了人们越来越大的反感（图12），城市在面向未来的同时，也在不断地追寻着属于自己的历史的东西。在居住建筑色彩设计与规划中引入地方特色，可以丰富建筑色彩文化，塑造城市形象的个性魅力，增强人们对居住环境的心理认同感（图1 3）。

2.3 绿化景观

在某种程度上说，景观环境是住宅小区的灵魂，良好而具有亲和力的环境设计能大大提升整个社区的品位，而景观环境的提升在很大程度上依赖于小区的环境绿化。一些保障性住房小区只是完成了要求的绿化率、集中绿地率指标，选用大面积的草坪绿化，搭配少量的灌木、乔木，绿化品种单一，缺少主题绿化和主要的景观景点，不具备丰富的空间景观与生态环境，绿化效果和绿化环境一般。保障性住房由于受建造经费的控制，小区环境绿化不可能选用特别好的、名贵的绿化物种，那么是不是好的绿化环境就意味着大资金的投入呢？其实也不尽然，在现场踏勘的小区中，我们也看了投资不大但设计精巧，独具匠心的好的环境绿化。

图12 单一的浅、灰色调大面积应用后易造成视觉疲劳，给人带来压抑感

图1 3 高明度、低彩度的暖色调，给人以明朗、温馨、稳重的感觉

我们建议在保障性住房建设中尽量选用经济的、常见的、当地的绿化物种，但要注意绿化的合理搭配，营造丰富的景观层次，根据具体的地形、地貌设计有主题、有看点的绿化景观，做到四季可观景，有花有色，具有居住氛围（图1 4、图1 5、图1 6、图17）。

2.4 停车

随着社会的发展，私家桥车已经成为普遍的交通工具。保障性住房大都选址在距离中心城区相对较远的位置，在考虑住区居民交通出行工具时，除了选择便利的公共交通工具如公汽、轨交外，也要充分考虑私家轿车在近期、远期停放的空间场地。现行规范、条文对住宅小区应配备的停车位也有明确的规定，如上海市建交委704号文《上海市保障性住房建设技术要求暂行规定》中要求中心城区外的保障性住房小区建设，机动车停车位按照0.3辆/户左右配置；浦东新区对保障性住房停车比例的设置规定为：外环线以内的经济适用房设置机动车停车位应不低于0.3辆/户，其中地下停车位不低于0.25辆/户；外环线以外的经济适用房设置机动车停车位应不低于0.4辆/户，其中地下停车位不低于0.25辆/户。对于保障性住房应该配备怎样的机动车停车比例，专家有很多不同的意见，值得进一步研究确定，而目前一些开发商在具体工程中出于造价因素的考虑，在满足绿地率的情况下将机动车停车位中的大部分安排在了地面上，个别小区地下停车率仅占到停车总数的15%左右。地面停车数量大对小区环境有影响，不利于行人的交通安全，也不利于小区将来停车的可持续性，因此建议尽量适当增加地下停车位的比例。

2.5 物业维护管理

好的物业维护管理可以提升住区品质，改善居住环境，为住区居民生活带来便利。现场踏勘中我们看到管理好的小区住宅基本维持交房时的原貌，环境弄的生活习惯晒衣，住宅底部外窗无序的安装防盗格栅等等一系列问题。当然，这些问题的产生是各种原因的综合结果，如入住居民原有的文化素质、生活习惯，好多配套房小区的物业费收缴困难等。好的生活习惯需要一定时间的清新宜人，绿化经过一段时间的生长已初具规模，一派和谐景象。而一些住宅小区经过一段时间的运行已经与刚刚交付时产生了很大的改变，卫生状况变差，阳台随意封闭，居民还是延续老里养成，这些问题的解决和整个小区面貌的改变还需要我们在今后的建设管理中进一步加强，研究出切实可行的解决办法。

图1 4绿化—草坪、灌木、乔木搭配，层次丰富

图15 绿化—具有园林氛围的水景绿化

图16 绿化—单元入口点睛绿化

2.6 住区文化

图17 绿化-停车位与绿化

健康、向上的小区文化反映了小区的生命力,关系到住房的品质,不仅可以增加入住居民对住区的认同感,而且有助于帮助入住居民找到归属感。上海市保障性住房中的配套商品房主要是为了解决重大市政工程拆迁和旧区改造动迁户的住房问题，那么建造体现具有地方特色、时代特征、符合人性化需求的安居、宜居、人性化社区就显得尤为重要。

随着社会的进步和时代的变迁，城市居民的生活需要已逐步从对基本的物质、能量和空间需要到更丰富的精神、信息、文化需求，从追求多样性的人工环境到追求与大自然的贴近与交流，从简单的基本生活要求到文化档次的提升。因此，建设一个安全、舒适、高质量的生活居住区成为一个值得研究的突出问题。

从目前住宅区建设的整体情况看，普遍存在着小区文化建设滞后的问题，直接影响了居住区生活舒适度的提升。因此，在小区的建设中，必须注重小区文化的建设，不仅要体现在人们的物质方面，还要体现在精神文化方面。努力提升小区的文化内涵和品位，要充分考虑居住者群体对居住生活的多元化、个性化的要求，并最大限度地为之满足，为人们提供一个高质量的物质文化生活。

居住区规划、布局乃至建造小区里的道路、广场、庭院、指示牌、标志物等都可以以一种文化理念去打造，直观而生动地传达一种文化的气息和提供文化享受的功能，从细微处影响居者的文化审美素质。

3 结语

住宅，作为人类居住生活的物质载体，具有居住、舒适、耐久、经济等基本要求。保证社会中的每一个人实现“居者有其屋”,成为国家和国际行动中的一个基本准则。方便、舒适、和谐是构建21世纪未来住区的主题。我们希望保障性住房的开发、设计、建造者们在现有的基础上继续努力探索，真正使保障性住房的设计建设水平与商品房一样，甚至更好，让住户感受到住区的品质与便利，找到自豪感与归属感，实现城市让生活更美好的目标。