家有万贯,不如有个店面

吕 甜

在住宅投资受到打压的情况下，专家预测，今后会有更多的资金流向写字楼和商铺，店铺正成为一些投资人新的投资热点。

在调控政策影响下，福州、厦门连续4个月住宅成交量大跌，许多投资者开始将资金撤出住宅市场，投向商业地产，导致商铺成交量大增。记者从榕城多家二手房中介了解到，今年以来福州商铺售价出现普涨现象，幅度在15％～25％。

商铺投资逐渐升温

福州的大街小巷，不难见到一些商铺贴出转租店面的广告。宝龙一家经营饰品的铺主王先生在不久前一次转租中，就赚到了近3万元的转租差价收益。他解释为，租下一间商铺，投入一些资金进行装修，经营一段时间后再转租出去，并从中赚取差价收益。

记者从多家二手房中介了解到，东街口附近一间仅20多平米的商铺，月租4000元左右，转租人收取的转租费却高达10万元。“转让费极高，比自己经营划算多了。”不少中介这样感慨。

事实上，转让铺面在福州、厦门早已屡见不鲜。厦门投资人林尚祥告诉记者，从2000年左右，就有很多投资人在做转租商铺吃差价的生意。

2003年，林尚祥在厦门富山一带买了一间临街的住宅车库，2005年，富山商圈繁荣，不少人将这种车库装修后做了小生意。由于事务繁多，林尚祥便将这间车库租给别人做外贸服饰店，合同签订8年。2008年，他发现铺面上贴着“转租”的字样，原来，铺主决定将他的铺面转租出去，前提是租赁方要付4万元的转让费。更让林祥吃惊的是，现在铺子已被转租了三次。“这也是生财有道吧。”林尚祥甚是感慨。

转让费可观

转让费过高的情况的确越来越明显，专家认为，这主要表现在成熟的商业区，在福州，东街口、宝龙城市广场、中亭街等地方的店铺转让费明显高于其它地方。“这种已经形成商业气候的地方比一般地方的转租费最少高一倍。”

江厝路一家中介的销售人员介绍，在他们这里挂牌出租的房产中，商铺出租开始增多，而这些商铺有90％以上是转租商铺，都附带了远超过租金的转让费。以面积在20平方米的商铺为例，地段好一点的转让费多在5～8万元之间，最差的开价也要4万元，而这些商铺月租金最高的也不过2800元。

该中介表示，原来的铺面承租人在转出铺面时，一是会将原来的成本加到转让费里，另外还会再赚上一笔，自然转让费就被抬高了。双安房产总经理郑爱新认为，之前住宅活跃主要是首付可以低至2成，不过新政后把部分炒房客挡在了门外，但是精明的炒房客离住宅却不离楼市，把目光投向了多年被忽视的商铺，特别是一手商铺显得尤其火爆。

租下合适商铺，然后再转租出去，从中赚取不菲的差价收益正成为一些商人新的赚钱项目。郑爱新告诉记者，“长线投资住宅越来越难了，很多投资者把投资重点转移到商铺上。把多年积蓄投入到一间小商铺上，以获得每年较稳定的回报率。”

“房东的租金收益有时候还不如二手房东赚取的转让费。”21世纪房产小曾说，今年5月初，他的一位朋友打算开一家餐厅，希望做过餐饮工作的他帮忙找合适的商铺。“铺子不少，但都要转让费。一般没有转让费的商铺几乎都在新开发出来的小区，没有形成商业气候，人流量较少，选择这样的地段租店面来经营风险很大，回报也慢。但是，在成熟商圈的铺子则不存在这些问题。“就算生意做不起来，再把铺子转出去也不会亏本。”仔细比较后，小曾帮朋友选择了租下“转租商铺”来开餐厅。

专家建议投资成熟商铺

据中原地产近期公布的研究数据，目前全国大中城市住宅租金回报率已难达到6％，而商铺平均租金回报率在近几年来一直稳定保持6％～8％，部分商铺甚至可获得10％以上的租金回报率，令部分房地产投资者纷纷转向商铺市场“淘金”。

商铺研究人员彭先生分析，商铺投资与住宅和写字楼完全不同，每个商铺都有自己的“个性”。一般来说，同一小区的住宅因为朝向、楼层等因素，租金价格和售价有所差异。即使在一条商街上，每间商铺因为其位置、周边环境、经营项目的不同，租金、售价也可能出现天壤之别。因此，对于投资者来说，如何定位自己的投资对象、如何选择商铺、如何进行经营至关重要。

据了解，成熟商圈商铺租金回报率可达8％左右。专家认为，成熟商铺的特点是投入成本大、升值潜力较小但收入稳定，比较适合资金实力较雄厚、将投资商铺作为理财手段、对商铺不很熟悉的投资者。

林尚祥认为，成熟商铺的优势在于无须深入研究商业地产并做大量分析，在投资后也无须过多考虑租客的经营业态，因为大部分成熟商铺的业态已经非常固定，少有变化。如中亭街商铺较多经营服装、鞋类，火车站商铺多经营服装、饰品批发，大利嘉商铺经营IT行业；其租金回报率也较为稳定。而投资者面对的劣势在于投入成本较大、升值潜力较小。比如投资一个东街口的商铺，成本可能为几百万元，租金回报率虽可能达到10％以上，但商铺的售价在数年内很可能不会有大幅的上升。