房地产超跌机会凸现

刘 渠

超跌导致的价值重估因素以及加i人民币升值预期因素，是推动近期地产股出现反弹的两大重要因素。

4月中旬以来，股市接连暴跌。相当多的人士认为“史上最严厉的房地产调控”是最主要的诱因之一。并且，由于房地产行业产业链条长，所需资金量大，同时具有金融属性，对房地产行业实施的宏观调控政策作用到股市上，往往产生“牵一发而动全身”的功效——不仅房地产板块率先下跌，而且拖累到银行、钢铁和水泥等类股票下跌。

有一个非官方数字显示，中国的房地产行业对其他行业的带动效应是1：3，可见房地产行业的牵制力。在部分业内人士看来，中国目前的经济结构主要问题是，地产行业一“冰冻”，其他行业自然随之“结冰”。

利空出尽是利好，广发证券认为，经过半年多的调整后，地产股当前的股价已经比较充分地反映了房价下调的预期，“估值接近底部区域”。房价在三季度将会松动，但不会大跌，调整幅度预计在15％～20％。

截至目前，房地产股的调整幅度已相当巨大。根据wind资讯统计，在楼市新政公布的第一周，房地产指数下跌了10.55％；截至4月末，该指数跌幅达到了18.36％。5月份跌幅再近10％，而进入6月份，房地产指数涨跌互现。超跌导致的价值重估因素以及加上人民币升值预期因素，是推动近期地产股出现反弹的两大重要因素。

房地产有望超跌反弹

上海证券策略分析师蔡钧毅认为，房价开始下跌，即是地产股反弹的开始。如果没有房产税等严厉调控措施出台，房地产股就有望在此轮调整中完成筑底后重拾升势。从国家统计局最新发布的全国房地产开发景气趋势数据上看，受到宏观调控影响，房地产开发景气趋势环比出现下降，但整体仍然处于相对高位。

从消息面看，目前上海、重庆两市向国务院上报的对居民住房征收房产税的方案，相关申请还未获批。财政部、国家税务总局的相关工作一直没有停顿。按照国务院的要求，在加快研究如何改革税制、评税试点也同时在全国进行。但改革何时出台，最后要由国务院作出决策。试点房产税晚于预期，表明调控已进入一个观察窗口。短期内出台更严厉调控政策的可能性将会降低。目前大盘出现企稳迹象，那么房地产板块可望获得超出大盘的表现机会。

从基本面看，截至到6月的最新数据显示，全国重点城市商品房成交环比仍呈现分化趋势，一些城市成交情况仍延续5月低迷趋势，而一些城市成交面积环比则出现回升。5、6月份以来，越来越多的楼盘出现了软性价格调整，房价的回调使得部分购房刚性需求再次进入市场。但整体来看，4月房地产新政的影响仍在持续，多数购房者仍在观望。未来房地产板块存在止跌反弹的可能性。

蔡钧毅认为，6月中下旬和7月，随着房价开始下调声音的出现以及节后商品房成交的小幅回暖，在政策层面相对较为平静的背景下。部分二三线城市地产股出现了上涨势头。政策和楼市表现俨然成为影响行业短期和中期表现的最重要因素。

申万房地产指数显示，早在7月初房地产股就逐步开始探底回升。旁地产指数于7月2日。快速下探2310.37点后出现回升，结束了自4月15日以来的逐步走低过程，2310.37点成为了这一区间的最低点。

资金流向方面，自7月2日～22日的15个交易日中，有11个交易日大单资金呈净流入状态，累计大单净流入28.57亿元，显示机构资金正在底位介入。市场分析人士表示，经过4月中旬以来的大幅调整，从估值来看，房地产板块以去年业绩计算的市盈率为22.65倍，已经接近整体A股市盈率，也已接近房地产板块2008年17倍的历史最低值，部分一线房地产股的市盈率甚至跌至10倍以下。

券商对行业评级均为“中性”

纵观券商对旁地产行业的评级报告，券商一致给予房地产行业“中性”的投资评级。对房地产个股有不同的看法，其中，申银万国等10家机构都看好万科A和金地集团；有8家机构看好招商地和保利地产，其他看好的股各有不同。

民族证券行业分析师认为，在调控重拳出击之下，房地产市场的调整态势已经确立，但宏观环境的不确定因素将影响调整的幅度和时间，不排除宏观调控政策因经济下行风险增加而出现松动。如果在调控政策刚取得初步成效的时候调控基调发生转向，房地产调控将事倍功半。因此，房地产调控的大方向目前不会发生根本性改变，但不排除经济逐步下行使房地产调控政策执行力度逐步减弱。

由于国家的调控基调并没有改变，四季度调控政策执行力度出现松动的可能性较大，维持对行业的“中性”评级。个股选择上，可逢低关注布局二、三线城市较多的万科A和保利地产、安全边际较高的滨江集团、苏宁环球以及首开股份。

7月份以来，房地产板块已有所反弹，民族证券研究员认为，驱动因素主要有两个方面：一是调控预期有所放松，虽然调控基调没有改变，但依然存在调控政策执行力度伴随宏观经济下探而出现松动的可能；二是6月份部分重点城市成交量出现环比增长，比如北京、上海、深圳、广州、杭州和重庆6月份成交面积均出现环比上升。

长城证券行业报告认为本轮行情是否具有持续性主要取决于两个因素。第一，随着三季度供应量的大幅上升，销量能否在价格适度回调后(比如再降10％)，出现持续回升。如果这种情况出现，则地产股仍可以积极介入。反之，若房价的适度调整不能激发市场人气，或者短暂激发后市场销量二次探底，需要更多的降价才能推动销量，则股价有再度下探风险。第二，信贷政策放松(或大众普遍预期其即将放松)何时出现。